原報告｜鴻荣源：特立獨行的舊改房企

觀點指數 在當下住宅銷售縮量的階段，房地産“三高”發展模式走到終點，一些風險意識不足夠或資金管控不及時的企業，在行業轉型的漩渦中轟然倒下；而一些沒有被高杠杆的巨浪裹挾的企業，如今依然穩健前行，鴻荣源便是其中一家。

從地産項目的布局來看，鴻荣源當前仍深耕深圳西部和東莞臨深地區。

事實上，鴻荣源亦曾走出深圳，在佛山、惠州、廣州等城市拿地，但在謹慎的經營策略之下，其並未擴大于新進城市的發展規模。如今，鴻荣源身上依然有着濃厚的“舊改”和“深圳”標簽。

據早年的采訪透露，鴻荣源地産開發並未使用杠杆，均為自有資金，可見其經營之謹慎。從1991年創立至今，鴻荣源如今已将自身定位從傳統的地産開發商轉變為“城市綜合運營服務商”，業務除住宅開發外亦涉及商業運營、寫字樓租賃、産業發展、物業服務等多個業态。據了解，鴻荣源亦涉足高新科技、金融投資及工業制造、礦業投資等領域。

當房企紛紛尋求新發展模式轉型時，鴻荣源的發展經驗或許可以給行業帶來一些啟示。

綜合開發與價值提升

今年，鴻荣源在深圳陸續推出了珈譽府和尚雲兩個項目，入市房源超過2000套。其中，位于寶安區的珈譽府推出1401套住宅，意向登記1869批，認籌率133%；位于龍華區的鴻荣源尚雲推出666套住宅，意向登記762批，認籌率114%。上述兩個項目的推出均獲得不錯的去化，在目前深圳新房銷售的環境中，表現可謂突出。

以備案銷售均價測算，上述住宅項目貨值約119.6億元，以開盤當日的銷售情況觀察，上述貨源有望在年内清盤。

同時，上述項目均為舊改轉化項目。珈譽府屬于寶安區沙井街道塘尾工業區城市更新項目，該項目預計住宅部分建築面積100萬平方米，其中30萬平方米為2022年末規劃調整後增加的面積，為公共住房；同時，塘尾項目商業部分規劃為鴻荣源奧特萊斯，這也将是鴻荣源打造的首個奧特萊斯項目。

鴻荣源尚雲則屬于龍華商業中心城市更新單元南二片區項目，該項目體量相對較小，但同樣規劃建設公租房；另外，這一片區與早年鴻荣源開發的壹城中心相鄰，因此亦被納入壹城中心的規劃中連片開發。

壹城中心是鴻荣源的代表項目之一，最早由深圳北（龍華）商務中心城市更新單元開始建設。其後，項目周邊的深圳北（龍華）商務中心大二期城市更新單元、共和社區改造城市更新項目亦被鴻荣源拿下，總占地面積超過55萬平方米，規劃建築面積近350萬平方米；以業态區分，住宅約占68%（含保障性住房），商業、辦公及旅館業等約占30%，其余為公共配套設施。

商業部分，壹城中心内建有壹方天地、壹方城等多個購物中心，壹城中心第一區亦吸引了山姆會員商店在此落地。

在規模效益和配套兌現的加持之下，項目的價值不斷提升。

值得注意的是，鴻荣源在龍華的另一個舊改項目——清湖老村城市更新單元與壹城中心的距離並不遠，未來亦有望與壹城中心聯動發展。

極致的深耕

據觀點指數統計，鴻荣源目前有12個完成立項的城市更新項目，10個待立項的儲備城市更新項目。

觀察鴻荣源城市更新項目的位置，會發現其布局相當集中。一方面，大部分項目位于龍華區和寶安區，另外有一個尚未立項的項目位于光明區，即使深圳東部的龍崗區、坪山區亦有不少城市更新機會，但鴻荣源並未 “鋪開盤子”。

另一方面，如同壹城中心的逐步擴大範圍一般，其他在建的城市更新項目亦有連片開發的迹象。如龍華區觀湖街道的觀城第一期城市更新單元和觀城橫坑河西片區城市更新單元，盡管分了兩個項目立項申報，但從其規劃圖和地理位置可以得知，事實上觀城橫坑河西片區城市更新單元是被觀城第一期城市更新單元包圍的，即從開發的角度可視為同一片區。

就鴻荣源在深圳已立項的城市更新項目來說，總規劃建築面積便超過1000萬平方米。

此外，對于臨深地區的開發，鴻荣源的選擇依然是深圳西部接壤城市，即東莞。據統計，鴻荣源已成為東莞8個城市更新項目的前期服務商，項目面積超過400萬平方米。

目前鴻荣源在東莞亦有在售項目，位于鳳崗鎮的鴻荣源熙園山院，該項目是2020年8月鴻荣源以39.8億+安居房配建面積比例17%的條件競得的，在拿地前不久，鴻荣源剛剛中標鳳崗油甘埔村大窩工業區更新單元前期服務，地塊與更新單元一路之隔，地塊的開發将給鴻荣源創造不少“刷臉”的機會，也有助于其後續繼續在片區内拿地。

受到市場下行影響，2021年後鴻荣源沒有在東莞有新的舊改項目或土拍動作，熙園山院項目亦拖延至拿地2年後才開盤。

從銷量上看項目去化尚算穩定，但售價承壓。觀點指數查詢東莞市房屋網簽備案公示網發現，從去年7月開盤至今，鴻荣源熙園山院已售609套，月均銷售近50套，剩余貨量878套；同時，該地塊扣除配建面積後樓面價26954元/平方米，而當前高層住宅銷售均價31000元/平方米，售價幾乎貼近成本。

當前，由于市場下行，許多城市的房地産項目變得不宜投資，但房企並不會選擇就此撤出這些城市，而是選擇保留團隊，以保證對市場的熟悉程度以及便于尋找合适的投資機會。

這就意味着在不同的城市和區域，房地産項目的運作都需要對當地市場有足夠的熟悉和積累。

鴻荣源的做法可以說是将這種規則運用到了爐火純青的地步。

在房企不斷縮圈的當下，鴻荣源或将跟随趨勢将更多的重心放在深圳市場。

結合其圍繞住宅開發而衍生出的在物業、商業、商務、産業上的運營和服務能力，盡管在規模上存在一定局限，但在産品和品質上，鴻荣源身上已經有了新發展模式的影子。