REITs二級市場反彈 | 2023年8月産業運營服務發展報告

觀點指數 華城新産業新項目落地，廣東政策支持新能源儲能産園 報告期内，各大産業運營商繼續保持一定強度的業務拓張，多項合作和新項目落地在期内發生。如華城新産業在惠州摘得綠谷産業示範園項目。政策面，廣東近期陸續印發推動新型儲能産業發展的措施等文件，希望依托區内優勢産業基礎，推動廣東省成為新型儲能産業高地。

多家企業拿下産業用地，康橋資本落地中國第三城 期内繼續有多家企業成功拿下産業用地，包括聯東U谷、萬洋衆創城、華城新産業和康橋資本等，康橋資本此次在蘇州吳中區拿地是首次進入北京、上海以外的城市。2020年，康橋資本開啟醫療健康産業設施的投資，目前在北京大興、北京昌平、上海青浦、上海闵行等區域投資了數個生物醫藥園區，而本次蘇州吳中區拿地則是康橋資本首次進入北京、上海以外的城市。

REITs二級市場顯著回暖，二季度業績仍分化 7月REITs市場顯著回暖，各類型資産的成交量、成交金額和換手率均顯著上升，顯示投資者對REITs的關注度有所恢復，交易更為頻密。期内27只公募REITs均已披露2023年二季報。按資産類型分，不同資産類型二季度的業績表現依然分化。其中，産業園REIT表現各異，未來仍需持續關注其資産出租率的變化。

華城新産業新項目落地，廣東政策支持新能源儲能産園

從月度動态來看，多家産業運營企業有項目開工和合作簽約。

如中電光谷跟武鋼集團簽訂深化合作戰略協議，中集集團與上海市寶山區政府簽署戰略合作協議，聯東U谷·從化明珠專精特新企業港也在期内正式動工。

除此之外，華城新産業旗下惠州市華城綠谷科技有限公司以總價8720萬元摘得惠州水口2宗工業用地，規劃建築面積合共21.5萬㎡，将建成華城新産業惠州新能源儲能産業示範園。

今年7月13日，華城新産業與惠州市惠城區政府簽約該項目，預計投資12.9億元，實現年均産值17.2億元，将落地新能源儲能制造業企業超30家。

據觀點指數了解，“華城新産業”是華潤置地與中城新産業聯合成立的兩大産業創新平台之一，另一平台為“潤城新産業”。截止目前，全國産業園區項目超60個，在運營産業面積超300萬㎡，生态合作企業超10萬家。産業園區項目立足長三角、大灣區，在深圳、廣州、佛山、惠州等多個核心城市均有布局。

政策面，廣東近期陸續印發《廣東省推動新型儲能産業高質量發展的指導意見》《關于加快推動新型儲能産品高質量發展的若幹措施》等文件，希望依托區内優勢産業基礎，推動廣東省成為新型儲能産業高地。

從市場及産業基礎看，廣東擁有廣汽、小鵬等新能源汽車企業，省内擁有多個新能源汽車整車及零部件生産廠家，對新型儲能産品需求旺盛，産業基礎紮實，且因廣東經濟實力較強，汽車消費市場亦相當大，發展新能源儲能設備相關園區擁有多方面的支持。

多家企業拿下産業用地，康橋資本落地中國第三城

7月，工業用地供應和成交雙雙下跌，表明市場工業投資持續降溫，6月份的工業用地增量供應尚難獲得需求吸納，新增工業投資的信心有待提升。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從具體拿地情況看，報告期内繼續有多家産業運營企業成功拿下産業用地，包括聯東U谷、萬洋衆創城、華城新産業和康橋資本等。

康橋資本成立于2014年，是一家專注于醫療健康産業投資的私募基金，投資領域覆蓋醫藥、醫療器械、醫療服務等大健康領域，其曾經培育出天境生物和雲頂新耀兩家明星企業，並成功推動其上市。

除聚焦于生物醫藥領域PE投資外，康橋資本在2020年就已開啟醫療健康産業設施的投資，並在2021年與全球最大的養老金管理人荷蘭APG合作設立“CLSIV”（中國生物醫藥基礎設施基金）。

據觀點指數了解，康橋資本目前在北京大興、北京昌平、上海青浦、上海闵行等區域投資了數個生物醫藥園區，而本次蘇州吳中區拿地則是康橋資本首次進入北京、上海以外的城市，康橋資本計劃在此投資10億元。

據悉，該地塊将建成吳中區康梧生命科學産業研發生産基地，總面積11.3萬㎡，可容納近20家生物醫藥企業，預計今年5月開工。目前康橋資本已為産業園提前帶來兩家成長型生命科學企業。

繼前兩月在舟山、陽江兩市摘得3宗地後，萬洋衆創城再于廣州白雲區摘得52畝地，用于建設廣州白雲江高萬洋科技城，該地塊是江高鎮首宗新型産業用地。

據該項目負責人介紹，園區計劃引入國家高新技術企業或國家級和省級“專精特新”（高成長）企業4家，擁有自主知識産權的企業8家，打造中小科技企業總部集群。

另外，聯東集團則在福州馬尾區摘得規劃建面2.8萬㎡的工業用地，地塊臨近聯東U谷·福州物聯網産業園。福州物聯網産業園是聯東集團在福州的第一個産業園項目，于2022年7月建成，新獲取地塊預料将作為物聯網産業園二期建設。

據了解，聯東U谷·福州物聯網産業園所在地塊原來屬于福州钜全工業金屬有限公司，每年産值3000萬元，畝均産值42萬元，畝均稅收僅4萬元，被列為低效用地。因此，馬尾區将該地塊列為“低效盤活”重要試點項目，並引入聯東集團，希望将該地建設成低效用地改造的模範項目。

REITs二級市場顯著回暖，二季度業績仍分化

從交易數據來看，7月REITs市場顯著回暖，各類型資産的成交量、成交金額和換手率均明顯上升，顯示投資者對REITs的關注度有所恢復，交易更為頻密。

單看園區基礎設施，成交量和成交金額增幅均超過40%，區間日均換手率也增長到30%以上。而能源基礎設施、交通基礎設施的增幅則相對較小。

從市場表現來看，産業園REITs整體回暖，但亦有所分化。東吳蘇州工業園REIT、華夏和達高科産園REIT本月漲幅分别為4.09%、4.07%，漲幅最為強勁。不過華安張江光大園REIT和建信中關村産業園REIT仍受到此前出租率下滑的影響，繼續下探。其余産業園REITs漲幅則在1%-4%，7月産業園REIT的表現或象征着本輪跌幅已終結。

報告期内，27只公募REITs均已披露2023年二季報。按資産類型分，不同資産類型二季度的業績表現依然分化。

其中，由于去年疫情導致的低基數，交通出行需求在今年上半年快速恢復，高速公路REITs業績在二季度整體顯著改善。

而産業園REITs表現則持續分化。華安張江産業園REIT和博時蛇口産業園REIT基金收入明顯提升；建信中關村除收入環比小幅上升外，各項指標均有所下降。

出租率方面，華安張江産業園REIT和博時蛇口産業園REIT通過擴募納入優質資産，實現出租率的整體提升，前者由一季度的70.57%上漲至二季度的82.31%，後者由一季度的84%提升至二季度的95%。

值得注意的是，由于華安張江産業園REIT的擴募資産張潤大廈，其重要現金流提供方哲庫科技的退租事件發生在6月中，因此本季度仍以其尚未退租計算，因此呈現的出租率無法實質反映資産的真實租賃情況，未來張潤大廈的出租率仍需持續關注。