原報告 | 寫字大樓拍賣群像

觀點指數 今年以來，通過法拍方式成交的辦公資産數量進一步增加，同時法拍資産中辦公物業的數量日漸增長，法拍也成為商辦資産交易的重要方式。

觀察資産交易平台可以發現，寫字樓資産類别中，小金額單層或單房的物業是主流，同時商辦資産多為低于10億元的小金額項目，起拍價低于評估價是常态。

目前寫字樓市場新增供應繼續增加，公開拍賣市場中商辦資産的挂牌數量增長，資産的折價成交也成為企業低價撿漏的機會。

随着一線城市甲級寫字樓空置率繼續攀升，公開拍賣市場中優質寫字樓項目正面臨着多次流拍、折價再上架的情況。辦公市場去化壓力繼續加大，市場的變化影響寫字樓項目的收益情況，也影響着投資者的抉擇。

商辦資産撿漏

近期，高力國際發布了今年上半年國内主要城市大宗交易的相關數據。數據顯示，今年上半年國内主要城市合計錄得92起大宗成交，總交易金額近865億元，是去年同期成交量的131%。疫情放開後，重點城市大宗交易有所回暖。

值得注意的是，寫字樓及綜合體交易金額幾乎占每年交易金額的60%，其中寫字樓資産交易總金額貢獻占比近54%，各資産類型中，寫字樓資産交易最為活躍。

其中，觀點指數注意到，法拍方式逐漸在商辦資産交易中占據重要地位。同時，該交易方式中的商辦物業數量日漸增長。

觀點指數觀察資産拍賣平台中正處于拍賣中的寫字樓資産可以發現，小金額單層或單房的辦公物業較多，小金額小體量是主流拍品。

近日，重慶老牌地標建築浪高凱悅大廈将被司法處置，将于8月14日到8月15日進行第二次破産拍賣，起拍價7.215億元，二拍起拍價相當于評估價的9折。福州市晉安區鼓山鎮福興大道3号福晟大廈整座及全部土地使用權将于2023年8月21日首拍，起拍價約4.48億元，評估價為6.39億元。

在成交案例中，整棟的辦公樓資産起拍價多數是低于10億元的小金額項目，起拍價低于評估價是常态，同時經歷多次拍賣後多數選擇折價出售。供過于求的商辦拍賣市場中，上半年有兩大突出特點：由司法拍賣帶來的商辦資産交易有所上升；折價拍賣成資方低價撿漏優質資産的機會。

來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，今年以來通過公開拍賣方式完成辦公資産交易的案例有4宗，其中北京市豐台區南四環西路188号二區1号樓辦公房地産和重慶公館均是通過法拍成交，4宗總交易金額為16.5億元，3宗案例均是二拍成交。洛娃大廈DE座拆分後于4月27日成交。

圖表中提及的北京豐台區辦公資産、廣州松日總部大廈及重慶公館的資産評估價分别為4.2億元、25.6億元以及1.75億元，三個項目二拍起拍價均較首拍分别下降約0.59億元、7.38億元和0.25億元。其中北京豐台區南四環西路188号二區1号樓辦公房地産和廣州松日總部大廈項目均是以二拍起拍價成交。

從成交金額中可以發現，10億元以下的小金額商辦資産成交量更多。

當然，上半年也有實現超10億元的商辦資産交易。2月21日，廣州松日總部大廈（標的物名稱：廣州富大房地産開發有限公司名下KXC-D2-2地塊土地使用權、在建工程及少量辦公用品（打包拍賣））第三次挂牌被廣州開發區攬新投資有限公司以底價約13.12億收入囊中，相較首拍20.5億元下降了7.38億元。

查閱天眼查可知，買家廣州開發區攬新投資有限公司是在今年2月15日成立的新公司，公司背後實控人為廣州經濟技術開發區、廣州高新技術産業開發區、廣州出口加工區、廣州保稅區管理委員會。可以發現，公司成立5天後即拍下廣州松日總部大廈項目，觀點指數認為通過新公司來收購爛尾樓項目可以有效實現風險隔離，避免糾紛。

觀點指數查閱阿里資産拍賣平台發現，此次拍賣標的評估價約為25.63億元，此次成交價格為評估價的51.19%，相當于打了5.1折。

經歷降價，流拍後，廣州松日總部大廈項目最終由國家隊企業接手，頗具兜底意味。

值得注意的是，随着越來越多的辦公資産被放上拍賣交易平台，拍賣也成為辦公資産交易的重要方式。同時，基于各種原因，拍賣過程中辦公資産容易形成價值窪地，也有不少企業實現低價撿漏。

地標項目無人接盤

觀察資産拍賣網消息，可以發現，今年以來商辦資産供不應求，不少核心區域的優質商辦資産流拍迹象明顯，諸如深圳深港國際中心、北京東方梅地亞、洛娃大廈、金馬大廈、尚德大廈等多個項目均因無人出價而流拍。也有部分項目即使多次折價出讓也無人接盤。

來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，今年以來已有8宗寫字樓資産流拍，起拍價金額合計180.86億元，其中首拍流拍的包括世茂深港國際中心、金馬大廈在建工程、深圳尚德大廈以及協信航空科技城項目在建工程（含土地及地上建築物）項目。

其余項目經過折價後繼續上線二拍、三拍等，降價後仍無人問津。其中重慶佳程廣場于7月17日三拍起拍價為12.4億元，評估價約19.38億元，權利來源為破産拍賣，最終無人出價再度流拍，此時距離首次挂牌拍賣的19.38億元已降近7億元。

資料顯示，該項目建設總用地面積19.08萬平方米，總建築面積約103 萬平方米，開發目標是建成集高檔住宅、五星級酒店、5A級甲級寫字樓、大型商業等功能為一體的城市綜合性項目，預計建成後會成為整個北碚區蔡家組團的地標建築群。

數據來源：阿里資産拍賣平台，觀點指數整理

據觀點指數了解，洛娃大廈原有ABCDE座，標的物所有人為洛娃科技實業集團有限公司，整體估價11.99億元，2月23日首拍以11.99億元價格拍賣，後又降價二次、三次拍賣，均以流拍告終。後将AB、C座和DE座單獨拆分拍賣，上文提及DE座已成交。

阿里資産拍賣平台資料顯示，AB座房屋位于北京市朝陽區望京利澤中園二區203号，房屋用途為辦公用房，屬于工業用地，使用權面積7437.44平方米。經沃克森（北京）國際資産評估有限公司評估，AB座標的物評估總價約7.11億元。

C座位于朝陽區望京利澤中園二區203号内3号，單獨一個房屋所有權證，房屋用途為車庫、設備、研發中心、職工食堂，建築面積8171.47平方米，土地使用權面積3835.26平方米。

觀點指數認為，未分拆拍賣前，大金額的拍賣讓許多企業止步不前，分拆後讓更多意向企業有參與競拍的機會。基于此，經歷多次流拍的大體量項目或許可以考慮分拆方式讓更多企業有入局的可能。

從城市分布來看，今年以來流拍的商辦資産主要位于北京、深圳、武漢、重慶等一線及新一線重點發展城市。這與上述城市上線辦公資産的數量較多不無關繫，同時金額也是企業考慮是否入手的重要因素。其中，一線城市核心商務區的辦公資産如位于深圳龍崗區世茂深港國際中心項目和北京朝陽區洛娃大廈、東方梅地亞項目上線拍賣平台引來多人圍觀，但最終無人出價。

從金額來看，流拍資産多數是低于10億元的辦公物業，如北京洛娃大廈、深圳尚德大廈、武漢金馬大廈等項目，這也與拍賣平台中辦公物業拍賣價格主要集中在10億元以下有關。

超10億元的辦公資産中最引人關注的是評估價163.05億元，起拍價130.44億元的世茂深港國際中心項目，成為近年來司法拍賣中最大估值的資産，收獲了2.9萬人圍觀和729人的關注提醒。八折的優惠力度並沒有吸引資方出價，于7月5日因無人報名，首拍宣告流拍。

據觀點指數了解，此次拍賣標的包括深圳市龍崗區龍城街道12宗地土地使用權及地上物，土地使用權包括商辦及公建用地，總建築面積達145.04萬平方米，其中計容面積94.65萬平方米。

據了解，世茂于2017年以總價239.43億元競得龍崗大運新城G01046-0095号宗地，深圳龍崗大運項目用地面積為31萬平方米，項目總建築面積167萬平方米，在建建築面積81萬平方米，項目總投資額達504億元。該項目計劃打造為一個集深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、 智能辦公、大型商業、公寓等為一體的綜合項目。

來源：公開資料，觀點指數整理

此次流拍的原因之一或是超百億元的價格金額過大，未達到撿漏預期金額。結合其他流拍後資産折價上線二拍、三拍來看，世茂深港國際中心項目大概率會再次上線拍賣，但基于當前保守的市場态度，辦公資産拍賣成交難度加大。

據觀點指數了解，世茂已于7月28日補發三份财報，後于7月31日復牌，復牌第二日下跌22.37%，報1.18港元，總市值44.81億港元。

其中2022年業績報告顯示，世茂集團在營的商業項目共計19個，商業運營收入由2021年的20.33億元下降約7.1%至2022年的18.89億元。同時，世茂集團表示将對所有資産進行梳理及分析，制定最優化路徑進行盤活，推進大宗資産的處置。

結合當前市場環境來看，重點城市寫字樓空置率持續攀升，影響寫字樓項目的收益，同時也讓資金投資商辦市場有所顧慮。第一太平洋數據顯示，今年二季度一線城市北京、上海、廣州及深圳甲級寫字樓空置率數值分别為18.3%、16%、20.8%以及27%，環比漲幅分别為1.5%、0.1%、2.6%以及2.6%。其中深圳甲級寫字樓空置率數值已連續多季度處于一線城市的最高位水平。