地市淡城更起 | 2023年1-8月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 前7月50家企業拿地超4300萬平，淡季土儲增長節奏放緩 報告期内前50房企新增土地建築面積4387萬平方米，同比減少31.3%。保利發展、萬科、華潤置地新增全口徑土地儲備處于領先地位。7月新增全口徑土地儲備最高的企業為萬科，其次為越秀地産和保利發展。

供應下降，深圳繼續完善土拍規則 深圳寶安區新安街道A001-0212地塊競地價封頂後采用競“現房銷售面積”的規則，這是深圳首例；此外，深圳還加強了土拍市場限馬甲的管理，要求“同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。”

成交下降，國企份額提升 從權益拿地金額來看，報告期内城投、國企、民企和混改房企的占比分别為19.5%、55.8%、21.7%和3%。與上月相比，國企占比提高，主要原因在于本月成交減少，導致一線城市成交金額占比過半，約為55%，而當前一線城市的土地獲取主體以國企為主，其次為本地城投企業。

政策引導下城更潮起，地方發行專項債券 山東《關于進一步提振擴大消費的若幹政策措施》提出，年内統籌20億元中央預算内投資和310億元地方政府專項債券資金，支持棚戶區改造、老舊小區改造配套基礎設施建設。采取拆除新建、整治提升、拆整結合等方式，在符合條件的市分類推進城中村改造。

前7月50家企業拿地超4300萬平，淡季土儲增長節奏放緩

觀點指數發布的“1-8月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積4387萬平方米，同比減少31.3%。

數據來源：觀點指數整理

其中，保利發展、萬科、華潤置地新增全口徑土地儲備分别為467.7萬、368.5萬以及282.5萬平方米，處于領先地位。

單月來看，7月新增全口徑土地儲備最高的企業為萬科，其次為越秀地産和保利發展，分别新增102.5、76.6和74.7萬平方米。

從權益拿地金額來看，報告期内土地投資力度最大的房企為保利發展，對應拿地支出為669.1億元。從其新拓項目公告來看，7月保利發展新獲取了8個地塊，供應淡季疊加行業盼強刺激情緒下預期悲觀，多數房企月内土儲增長節奏放緩，而保利發展的拓地動作在房企中相對積極。

保利發展持續的大力拓儲亦體現在其銷售表現上，根據觀點指數發布的“2023年房地産企業銷售表現”，截至7月末，保利發展已連續5個月保持全口徑銷售金額、權益銷售金額榜首。

供應下降，深圳繼續完善土拍規則

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量2326宗；供應土地規劃建築面積14008萬平方米，環比下降48.7%，同比下降32.9%；供應土地起始樓面價1812元/平方米，環比下降2.1%，同比上升28%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地604宗，環比減少591宗，同比減少131宗；供應土地規劃建築面積4518萬平方米，環比下降49%，同比下降17.2%；供應土地起始樓面價4360元/平方米，環比下降11.6%，同比上升8.1%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，北京挂牌4宗地，均為早前預挂牌的地塊，通州、延慶各1宗，昌平2宗。廣州挂牌天河、花都、增城各1宗地，其中天河、花都地塊屬于第二批預公告清單中的項目，于8月中下旬出讓，第二批清單中除三宗地調出清單外，其余地塊均已挂牌；近期廣州再挂出第三批預公告地塊清單，包含12宗地，海珠區、天河區、從化區各1宗，番禺區、白雲區各2宗，花都區5宗。

7月4日，深圳挂牌3宗涉宅地，其中2宗位于龍崗，1宗位于寶安，總出讓面積4.06萬平方米，起價46.32億元，其中，寶安區新安街道A001-0212地塊競地價封頂後采用競“現房銷售面積”的規則，這是深圳首例；近期合肥、鄭州、開封等城市亦表示，将推進商品房“現房銷售”試點。

此外，深圳加強了土拍市場限馬甲的管理，要求“同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買。”

報告期内，二線城市供應住宅用地163宗，供應土地規劃建築面積1437萬平方米，環比下降49.6%，同比上升46.5%；供應起始樓面價6534元/平方米，環比下降9.3%，同比上升84.7%。

成都、蘇州、長沙是報告期内的主要供地城市，其中成都2次宅地集中挂牌合計供應30宗涉宅地塊，總起價228.8億元。

報告期内，三線城市供應住宅用地429宗，供應土地規劃建築面積2941萬平方米，環比下降47.5%，同比下降28.7%；供應起始樓面價2745元/平方米，環比下降0.5%，同比下降3.6%。

半年期節點過後，土地市場進入相對平靜的休整期，供應節奏放慢。

成交下降，國企份額提升

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量2133宗；成交土地規劃建築面積12113萬平方米，環比下降27.2%，同比下降44.3%；成交總價2178億元，環比下降39.3%，同比下降53.7%；成交樓面均價1798元/平方米，環比下降16.6%，同比下降16.9%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地443宗，成交土地規劃建築面積3309萬平方米，環比下降24.8%，同比下降41.5%；成交總價1757億元，環比下降39.4%，同比下降54.6%；成交樓面均價5309元/平方米，環比下降19.5%，同比下降54.6%；平均溢價率5.62%。

分城市能級來看，一線城市北京、上海、廣州共成交21宗地，平均溢價率7.2%，其中頂價成交12宗，底價成交8宗，另有一宗低溢價成交。

回顧上海第二批供地的首輪情況，15個地塊中的10個競至封頂價成交，收金405.47億元，平均溢價率7.8%，目前仍是房企投資意願最高的城市之一。此次供地中地價最高的闵行區華漕鎮MHP0-1402單元地塊由華發股份搖号競得；此外，華發與招商蛇口聯合體成為上海靜安北站新城地塊實施主體，項目房地聯動價達到21萬元/平方米。

二線城市住宅用地成交對比上月降幅較大。期内主力土地成交城市包括甯波、長春、南京等。其中，甯波共成交11宗宅地，出讓建築面積97萬平方米，總成交價115.1億元，平均溢價率3.4%。

值得注意的是，7月21日，得力房地産有限公司以底價2.75億元競得甯海縣桃源街道一地塊，地塊将建設團購房屋作為城市更新項目的調産儲備用房。2022年以來，得力集團以得力房地産有限公司、湖州玖和置業有限公司等多個主體在甯波甯海縣、湖州吳興區、長興區等多個地區競得了8宗宅地。

三線城市住宅用地成交小幅下降，價格上升。報告期内主要土地成交城市包括台州、茂名、鹽城等。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計7月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，本月國企拿地依然位居前列，從權益拿地金額來看，報告期内城投、國企、民企和混改房企的占比分别為19.5%、55.8%、21.7%和3%。

與上月相比，國企占比提高，主要原因在于本月成交減少導致一線城市成交金額占比過半，約為55%，而當前一線城市的土地獲取主體以國企為主，其次為本地城投企業。

政策引導下城更潮起，地方發行專項債券

城市更新方面，據不完全統計，截至8月11日，17家企業在城市更新業務上有新動态，包含項目啟動、規劃調整、合作簽約、項目股權交易等。

觀點指數認為，《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》出爐之後，各地城市更新推進更加積極。政策方面，近期深圳、廣州、武漢、四川等地均有關于積極推進城市更新的表态或相關政策、法規出台，其中武漢在市政府常務會議中表示，要全面摸排城中村底數，聚焦賬怎麼算、錢怎麼用、地怎麼征、人和産業怎麼安置等關鍵問題，謀實項目、創新模式，優先對群衆需求迫切、城市安全和社會治理隐患多的城中村進行改造。

項目方面，貴陽市城市更新事務中心推介了112個城市更新項目，年内計劃新開工棚戶區改造4.1萬戶、建成3萬戶，老舊小區改造4萬戶，背街小巷改造256條。

另外，廣州年内第五個城市更新招商項目挂網，為黃埔區夏港街墩頭基舊村改造項目。值得注意的是，年内廣州招商的5個城市更新項目中三個為黃埔區的村改項目，兩個為花都區的工改項目，其他區暫無公開招商項目。其中，已成交的項目2個，為文沖（渡頭、文元、江北片）舊村改造項目和花東鎮象山村村級工業園項目。

資金方面，上海決定發行2023年上海市政府棚改專項債券（二期）——2023年上海市政府專項債券（十一期）、2023年上海市政府棚改專項債券（三期）——2023年上海市政府專項債券（十二期），發行金額分别為8億元和23.5億元，合計31.5億元。

此外，山東《關于進一步提振擴大消費的若幹政策措施》提出，年内統籌20億元中央預算内投資和310億元地方政府專項債券資金，支持棚戶區改造、老舊小區改造配套基礎設施建設。采取拆除新建、整治提升、拆整結合等方式，在符合條件的市分類推進城中村改造。

從上述事件來看，未來地方或将加大力度籌集資金用于城中村改造。