地産風波未解 | 2023年8月物業服務發展報告

觀點指數 物企業績初披露，地産風險待出清 上市物管企業近期正密集預告或披露上半年業績，應收賬款等資産計提的大額減值損失仍是業績下行的主要原因，各類受宏觀環境和地産開發行業影響較大的周期性增值業務的縮水，也對業績有所拖累， 2023H1業績繼續下行的原因和去年是一致的，物管企業仍需繼續等待地産方面風險的完全出清。

停牌物企陸續復牌，更多以資抵賬方案出爐 繼彩生活于7月復牌後，月内恒大物業與奧園健康也相繼復牌，仍停牌物企的復牌進度也有所推進；報告期内金科服務與遠洋服務關聯方的以資抵賬方案也均已出爐，在關聯應收款高企，房企流動性緊張的環境下，以不動産來抵消應收款，對物企與關聯房企雙方而言都是一個更為現實的方案。

收購活躍，二級市場繼續下挫 報告期内，金科服務2.33億元收購了上海一團餐企業以進行業務協同，中城建物業的數個主要經營附屬公司将于9月上架拍賣；二級市場方面，報告期内樣本物企平均跌幅達6.2%，新復牌的恒大物業錄得70%以上的累計跌幅，僅前部國資物企的表現相對穩定。

物企業績初披露，地産風險待出清

進入8月，上市物企開始陸續披露或預告2023年上半年業績，從數據來看，行業龍頭碧桂園服務上半年預計其收入不低于206.5億元，和去年基本持平；淨利不低于24.76億元，和去年同期的27.52億元相比則有一定幅度的下降；在手現金不低于126億元，和2023年底相比增加了約14億元。碧桂園服務表示，業績變動的原因主要是非業主增值服務和社區增值服務的收入和毛利率均下降。

在當前的市場環境下，可以認為碧桂園服務今年上半年的業績是相對穩定的，在該時機放出業績預告和回購消息也可以适當沖淡目前市場上的負面消息；碧桂園服務之外，其余物企的業績大多不理想，例如建業新生活上半年錄得2-4億元的較大額虧損，融創服務今年上半年未再進行計提，淨利為正，但經營淨現勉強為0，在手現金也減少5億至42億元，現金流的衰退對原本強現金流的物業服務企業來說是一個不好的信号。

2023H1僅京城佳業與蘇新服務等部分較小型的物企業績表現尚可。從業績變化的具體原因來看，應收賬款等資産計提的大額減值損失仍是業績下行的主因，各類受宏觀環境和地産開發行業影響較大的周期性增值服務業務的縮水，也對業績有所拖累，綜合來看2023H1物管企業業績繼續下行的原因和去年是一致的。

業績預告之外，港股上市的京城佳業與A股上市的新大正披露了更為完整的半年業績，其中京城佳業2023年營收8.88億元，同比增長33.4%，淨利0.616億元，同比增長16%，毛利率為21.8%，和去年同期的23.57%相比有一定下降，應收款增速較快，同比增速高達48.2%，另外應收未收的情況仍然較為嚴重，且已計提約1億元的撥備。

新大正是一家無關聯房企的第三方物企，可以看到的是，即使脫離地産關聯方的直接影響，管理的業态也多為公建等非住宅，新大正上半年的業績仍有受環境影響的痕迹，歸母淨利下降了約7.42%。

總結而言，大部分物企仍遠未從地産的危機中恢復，在去年年報已經進行了大額計提的基礎上，今年中報仍有物企繼續進行大額計提，再加上地産行業風險也尚未完全釋放，從物管企業的角度來說，目前仍需等待地産方面風險的完全出清，未來也需繼續注意應收款的減值風險。

停牌物企陸續復牌，更多以資抵賬方案出爐

地産危機爆發以來衆多物企都陷入了停牌狀态，繼今年7月彩生活復牌以來，報告期内恒大物業與奧園健康這兩家停牌一年有余的物企也終于披露業績並復牌，目前仍有力高健康生活、鑫苑服務、佳源服務等物企處于停牌狀态。

值得一提的是，盡管已經順利復牌，目前恒大物業134億元存款被質押的事件仍尚未出台具體的解決方案。

報告期内，鑫苑服務公告披露了其獨立調查進度，鑫苑服務是物業服務行業内最早一批停牌的物企，最早于2021年4月停牌，于2022年9月復牌後又于11月再度停牌。

鑫苑服務本次披露的信息反映的主要是于2019年10月至2022年12月期間，鑫苑服務将賬上現金以存款及金融産品投資等形式為第三方的融資活動提供質押，融資所得金額主要輸送至鑫苑置業，用于企業運營及項目開發。截至目前，總計識别到32筆交易，其中已有4筆共4億元的存款因逾期未償還而被強制執行。

4月份，鑫苑服務曾有過起訴其關聯開發商力圖追回資金的舉措。不過，在地産企業自身危機未解的情況下，要求其對物業方進行還款确實困難。此時以資産抵賬可能是更為現實的方案。

報告期内，金科服務與遠洋服務均公告披露了其關聯地産企業以物業資産抵消對物企應付賬款的方案。其中，金科集團向金科服務轉讓多類型物業抵消應收款，遠洋服務也以資産重組的名義接收遠洋集團的車位和商業物業來抵消6.26億關聯方應收款，遠洋集團近期正面臨流動性枯竭與債務展期等困局，該處理方案對雙方而言都有益處。

雖然目前行業内已經有多起物企接收房企物業資産以抵消應付款的案例。但是對輕資産運營的物業服務企業而言，接收不動産過後如何進行處置也是一個難題，其中車位和商鋪可通過物企自身禀賦直接運營或出租，而住宅等資産的處置則相對困難，可借由物企的經紀業務對其進行管理。

另外，報告期内，碧桂園服務大股東楊惠妍捐贈了碧桂園服務20%的股權予其家族旗下慈善基金會，但仍保留了對該部分股權的投票權，楊惠妍捐贈碧桂園服務股權和碧桂園自身的債務違約是同期發生的事件，二者在安排上或存在關聯。

收購活躍，二級市場繼續下挫

7月27日，金科服務公告，以2.33億元的代價收購上海荷特寶配餐服務有限公司62.93%的股權。若認沽期權執行，則收購比例将上升至66.85%，該收購標的為上海一家線下團餐服務供應商，截至2022年底，該企業淨資産為6119.4萬元，年收入3.9億元，過去兩年均為虧損狀态，收購市銷率為0.64。

實際上，金科服務此前在團餐領域已有所建樹，2021年底，金科服務斥資3.12億元從金科股份處收購了金科金辰酒店，目標企業主要從事酒店管理和團餐等業務，金科服務也曾與凱撒旅業、九龍高新集團、魯西肥牛等在團餐領域合作。

2022年，金科服務的團餐業務實現約2億元的收入，增幅達290%。金科服務的團餐業務主要用于配合其酒店、醫院等非住闆塊，作為其本地生活服務的一部分，與物業管理業務進行協同，其在2022年也實現了多個項目物業管理服務與團餐服務的聯合中標，本次金科服務對標的企業的收購将顯著加強在其上海等華東地區的布局能力。

8月9日，據阿里資産拍賣網顯示，中城建物業所持6家公司的股權将拍賣，起拍價總額超1.63億元，拍賣時間為9月10日至9月11日，拍賣標的則包括成都開泰華盛、中城建天一物業、重慶開泰華盛實業等公司的100%股權；中城建物業在管面積超5000萬平方米，大股東為中國城市建設控股集團有限公司，本次上架拍賣企業為其主要的幾個經營主體。

值得一提的是，南都物業于近期遭遇了信托産品違約，其從中融信托所購的3000萬元中融-匯聚金1号貨币基金集合資金信托計劃已逾期而未收到收益，而中融信托為中植繫旗下信托企業，南都物業公告表示存在本息無法收回的風險。南都物業一直有将閑置資金用于投資理财，2022年錄得投資收益約2830萬元，據7月份公告顯示，南都物業将不超過10億元的資金用于理财，其本次所購信托的收益率高達5.8%，大幅高于同期的無風險國債利率，是風險相對較高的投資。

數據來源：Wind，觀點指數整理

二級市場方面，報告期内樣本物企平均跌幅達6.2%，其中恒大物業于8月3日復牌，截至發稿已累計下跌約71.1%，市值也已縮水至71.35億港元，而碧桂園服務同樣也因其關聯方風波等因素影響，錄得約24.1%的區間跌幅，雅生活、金科服務錄得超10%的跌幅，主要前部物企中，國資物企股價相對穩定。