倉儲REITs表現分化 | 2023年8月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 發債持續但杠杆率太高，可持續發展貸款在推進。報告期内，觀點指數收錄的倉儲業主要融資事件有4起，涉及總金額超33億元人民币。其中，倉儲企業信用債發行在持續，但杠杆仍較高，有一定的流動性風險。另外，香港和内地的可持續發展貸款持續在推進，在降低倉儲企業的利息成本支出方面有一定的促進作用。

倉儲物流REITs出租率和資産收益率出現分化。報告期内，主要的幾只倉儲REITs均披露了2023年二季度的業績，整體來看，部分區域比較集中的REITs出租率較高，資産區域比較分散的出租率較低，如中金普洛斯倉儲物流REIT。觀點指數認為，三季度出租率将有所回升。另外，香港REITs的股息率和資産收益率表現出雙高的特點。

消費需求穩定增長，冷鍊物流規模進一步提高。期内，社零總額和網上零售總額持續增長，需求端處于穩定增長的狀态。物流端東西部地區保持擴張，而中部出現萎縮。倉儲方面，倉儲指數較上月有所上升，景氣度進一步提升。

發債持續但杠杆率太高，可持續發展貸款在推進

報告期内，觀點指數收錄的倉儲業主要融資事件有4起，方式呈現多元化，有發行公司債、ABS，還有可持續發展貸款及IPO上市，涉及總金額超33億元人民币。

公司債方面，因債務規模迅速增長，深圳國際面臨着一定的流動性緊張壓力。據深圳國際2022年财報，其現金及現金等價物余額為108.3億港元，但短期借款余額為293.41億港元，現金短債比為0.37，現金水平無法覆蓋一年内到期的負債，2023年全年有較大的再融資壓力。

密集發債的行為雖然能解決其短期流動性壓力，但尋求權益資金，降低杠杆才是較好的解決方式。

7月13日，深圳國際發布公告稱，正考慮通過公開募集基礎設施證券投資基金，将公司位于浙江省杭州市及貴州省龍里縣的兩個物流港項目于交易所獨立上市。若能成功發行公募REITs，将給深圳國際帶來新的增量資金用于新項目開發。同時，也将進一步降低深圳國際的負債水平和負債率，有助于其降低利息支出水平。

ABS融資方面，8月2日，普洛斯産融科技在上交所發行第二單儲架式車險分期資産支持專項計劃（ABS），儲架規模為30億元，首期發行規模2.36億元，其中優先A級2.14億元，發行利率3.8%，創下同類資産的歷史新低。據悉，今年普洛斯産融科技共發行了三單車險分期ABS産品，規模合計為8.36億元。1月18日，普洛斯産融科技在上海證券交易所成功發行車險分期資産支持專項計劃，儲架規模為6億元，首期發行規模3.2億元，其中優先A級規模2.7億元，發行利率為4.5%；二期于4月11日成功發行，優先A級規模為2.55億元，發行利率為3.95%。

對比來看，報告期内發行的車險分期ABS儲架規模較大，優先級利率較前兩單的低，預計能有效降低車主車險分期的成本。

截至2023年6月末，普洛斯産融科技聯合保險公司等金融機構，累計滿足3400多家中小微企業的車險分期需求，支持超過37萬台車輛的投保，幫助緩解實體企業車險保費的資金壓力，增強企業資金流動性。

銀行貸款融資方面，ESR拿到香港可持續發展表現挂鈎貸款，将用于将香港葵涌閑置大廈改造為數據中心項目。該筆貸款為期五年，設有階梯獎勵機制，每當項目實現可持續發展目標時，ESR将可獲得利息減免。ESR計劃招攬具備豐富可持續發展相關資歷的數據中心營運者，成為該物業的租戶。今年以來，内地陸續有可持續發展表現挂鈎貸款應用于倉儲、礦産、能源等領域，意在促進雙碳戰略的發展。這種支持低碳化發展的貸款，在一定程度上降低了貸款企業的成本。

IPO融資方面，美的集團發布公告稱，将分拆安得智聯供應鍊科技有限公司于深交所主闆上市。安得智聯是美的集團旗下的供應鍊服務（物流）企業，美的集團通過全資子公司美的智聯（上海）供應鍊科技有限公司持有安得智聯約73.85%的股權，安得智聯的最終實控人為何享健。

2022年，安得智聯在倉網布局方面，已在全國140 多個城市布局大型物流配送中心以及上千個前置倉，實現庫存的實時共享與調撥，通過統倉統配有效減少庫存成本及資金占用。

倉儲物流REITs出租率和資産收益率出現分化

報告期内，主要的幾只倉儲REITs均披露了2023年二季度的業績，香港REITs順豐房托的股息率仍高企；内地倉儲公募REITs因擴募導致資産總額上升，收入未完全覆蓋整個上半年，使得年化資産收益率有所下滑。整體來看，部分區域比較集中的REITs出租率較高；資産區域比較分散的出租率則較低。

就順豐房托來看，其出租率保持穩定，今年上半年的單位可分配收入為0.1363，較2022年下半年有所增長。年化股息率和年化資産收益率均處于較高水平。觀點指數認為，這是順豐房托主動對沖利率和匯率風險帶來的結果。

期内順豐房托總借款的加權平均實際年利率為4.03%，較去年底的2.94%高出1.09個百分點。順豐房托管理層指出，為降低利率波動的風險，順豐房托早于2022年初，訂立了利率掉期合約，以對沖港元定價的9億港元定期貸款。

于2023年6月30日，順豐房托鎖定了41.7%未償還港元定期貸款為固定利率計息。因hibor持續高企，今年7月，順豐房托再訂立短期利率掉期合約，以對沖余下的以港元定價的12.59億港元定期貸款。至此，所有港元貸款都已鎖定為固定利率。另外，其母公司順豐控股為其主要租戶，這也保持了順豐房托旗下資産出租率的穩定。同時，順豐房托将考慮持續從順豐控股購入優質資産。

而剛經歷了擴募的中金普洛斯倉儲物流REIT和紅土創新鹽田港倉儲物流REIT，上半年收入未計入完成的擴募資産帶來的收入，這使得其年化資産收益率下滑。不同是的，嘉實京東倉儲基礎設施REIT有較高的資産收益率表現。但内地的倉儲物流公募REITs的年化股息率仍比香港唯一一只倉儲物流REITs順豐房托要低。從側面體現了内地公募REITs的高溢價性，前段時間整個内地公募REITs的二級市場價格迎來調整，預計未來價格會進入理性的空間。

此外，中金普洛斯通州光機電物流園出租率為36.95%，但部分空置面積已中標新的租賃項目，預計很快與該客戶簽訂正式租約。另一個項目，普洛斯澱山湖物流園的出租率為87.70%，江蘇京迅遞供應鍊管理有限公司作為該項目的重要現金流提供方，已提前就部分租約進行續約，租約最長延長至 2026 年。另一個項目普洛斯（重慶）城市配送物流中心的出租率為63.23%，考慮與客戶簽訂租賃意向的面積後，該園區的出租率為79.72%。

所以，觀點指數認為，在三季度，該REITs的整體出租率将有所好轉。

消費需求穩定增長，冷鍊物流規模進一步提高

需求方面，據國家統計局數據，7月份，社會消費品零售總額3.67萬億元，同比增長2.5%；扣除價格因素，實際增長3.5%，比6月份加快0.1個百分點。

1-7月份，社會消費品零售總額26.43萬億元，同比增長7.3%。1-7月份，全國實物商品網上零售額同比增長10%，占社會消費品零售總額的比重為26.4%，占比較去年同期提升0.8個百分點；對同期社會消費品零售總額增長的貢獻率為35%，連續四個月增長。總的來看，社會消費需求持續增長，而網上零售占社零總額的比重也在不斷提高。

物流方面，據中國物流與采購聯合會發布的數據，2023年7月份中國物流業景氣指數為50.9%，較上月下降0.8個百分點；從區域看，東西部地區業務需求仍有擴張，但中部地區新增需求較上月有所放緩。7月中國電商物流指數為110.9點，比上月提高0.3個點；7月份，電商物流總業務量指數為121.8點，比上月回落0.8個點；分地區來看，全國各地區總業務量指數均有所回落，中部地區回落幅度較大。

倉儲方面，中國物流與采購聯合會和中儲發展股份有限公司聯合調查的中國倉儲指數公布，2023年7月份為52.2%，較上月增加1.5個百分點，連續半年位于荣枯線以上，表明倉儲行業持續保持良好運行态勢。7月，業務量指數為54.7%，較上月上升3.7個百分點。

冷鍊物流方面，中國物流與采購聯合會的數據顯示，今年上半年我國冷鍊物流總額為3.1萬億元，同比增長3.7%；冷鍊物流市場規模為2688億元，同比增長3.3%。我國冷鍊物流需求總量為2.1億噸，同比增長5.2%，保持穩定增長。在我國各品類冷鍊流通率逐步提升的情況下，冷鍊市場體量穩步擴大。