業績向好 | 2023年8月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 開業體量環比下降，企業簽約集中度高 零售商業市場方面，期内新增供應環比上個報告期有所下降，新開業項目主要集中在二線及以下能級城市。與此同時，企業的新簽約主要集中于頭部企業，以碧桂園文商旅、龍湖集團為代表的企業有所收獲。

港資上半年復蘇明顯，萬科試水消費REITs 期内，部分港資披露了上半年的業績情況，期内疫情消散對企業業績增長起到了積極影響，項目的銷售額、租金收入等關鍵指標均有所增長。資本市場上，有消息稱萬科也在計劃發行消費基礎設施REITs，如若成功，其旗下的大量商業不動産将迎來價值釋放。

零售類業态占主導，奢侈品牌持續拓店 樣本項目方面，租戶結構的優化是期内的主要方向，除引入首店新店外，已入駐租戶也進行了煥新開業。其中，奢侈品品牌期内較為活躍，在以購物中心為代表的項目内積極拓店。

開業體量環比下降，企業簽約集中度高

據觀點指數統計，報告期内，全國範圍内共開業22個零售商業項目，總體量約175.5萬平方米，數量和體量環比上個報告期有所下降。城市分布上，一線城市中，上海和深圳分别有2個和1個項目開業，其余均分布在二線及以下能級城市。

數據來源：觀點指數整理

體量分布上，5萬㎡及以下的項目、10萬㎡及以上的項目占比均為41%，5-10萬㎡的項目僅占18%，目前小體量及中大型體量商業是供應市場的主角。

數據來源：觀點指數整理

樣本企業方面，期内共8家企業有新項目開業，其中以新城控股、華潤萬象生活、愛琴海集團的項目體量為大，剩余大部分企業的項目均在10萬㎡以下，為中小體量項目，其中不乏社區商業及街區商業型項目。

數據來源：觀點指數整理

雖然期内開業項目不多，但輕資産相關的簽約合作仍在進行。據觀點指數統計，包括碧桂園文商旅、大悅城及龍湖集團在内的企業在市場上均有獲取輕資産項目。

其中，碧桂園文商旅期内獲取項目數量最多，且獲取的項目均位于西南地區，項目集中度較高。這在一定程度上增強對西南地區的商業影響力，有利于擴大全國化布局。

相關數據顯示，目前碧桂園文商旅集團全國在管籌備項目數量超20個，今年以來首進山東、河南、南通、揚州，再度布局遼甯等城市和區域，每月保持較快的外拓速度。

來源：觀點指數整理

而龍湖商業也與上海臨港松江科技城達成管理合作協議，正式簽約上海雲廊天街項目，該項目也是龍湖在上海獲取的第三座輕資産商業項目。

資料顯示，龍湖目前在上海已布局10個商業項目，3個輕資産項目均在籌備中，其中的上海江灣里MEET678将于今年第四季度正式開業。随着獲取項目的逐步開業，龍湖在上海的商業競争力将有所增強。

港資上半年復蘇明顯，萬科試水消費REITs

報告期内，部分港資樣本企業披露了上半年的運營情況。從業績表現來看，大部分港資企業受惠于上半年的市場復蘇，銷售額、租金等指標錄得明顯增長。

作為最早披露内地運營情況的港資企業，目前恒隆在内地擁有10個恒隆廣場，其中7個屬于高端商場，3個屬于次高端商場。從上半年的表現來看，高端商業的恢復明顯要優于次高端。

财報數據顯示，其上半年的商場組合收入增長13%，高端商場的收入上升16%，次高端商場則微跌3%。關于收入上漲的主要原因，其表示是上海以外的高端商場受惠于租戶銷售額上升，整體租賃收入增長了11%，次高端商場收入稍有下跌主要是出租率下滑所致。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

現有項目中，上海恒隆廣場和上海港匯恒隆廣場整體收入貢獻占比超過6成，可見上海仍是恒隆高端商業的優勢所在。

太古方面，2023上半年其内地零售物業租金收入總額上升30%至20.42億港元。具體項目上，6個主要的太古匯、太古里繫列項目均錄得不同程度的零售額增長。其中，上海的2個項目上海興業太古匯和上海前灘太古里的變化最為明顯，後者的增長幅度超過100%。

觀點指數認為，這與2022上半年上海受疫情影響最為嚴重有關，去年客流量的減少，加之個别月份閉店等給零售額帶來較大沖擊。在去年同期的低基數前提下，今年的復蘇也顯得更為突出。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

出租率方面，截止今年上半年底，太古旗下的零售商業項目均保持較高的出租率，平均出租率為97%，整體表現穩定。其中，部分項目更是達到滿租狀态，如廣州太古匯和北京頤堤港。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

對于下半年的發展，港資企業大多持積極态度。恒隆管理層表示，相信零售市場接下來仍然會有增長，續租租金率會有正向調整。今年上半年内地零售商場續租租金調整率有6%的增長，就主要受惠于銷售額回升。

太古方面也認為，市場對零售樓面的整體需求穩定，並将在2023年下半年穩步復蘇。布局城市上，預計廣州和成都奢侈品牌零售商對零售樓面的需求依然旺盛，上海的奢侈時裝、化妝品、時尚生活品牌及餐飲行業商戶對零售樓面的需求将會維持穩定，而北京的零售市場對租賃需求将會穩步恢復。

資本市場方面，樣本企業對于發行消費基礎設施REITs的熱情不減。期内消息稱，萬科正在嘗試發行商業地産REITs，目前正在首批申報階段，由旗下純商業地産公司印力集團控股有限公司進行，底層資産為杭州的一處購物中心。萬科也成為了繼華潤、合生等之後的又一家計劃發行消費REITs的企業。

據觀點指數統計，印力在杭州布局有杭州西溪印象城、印力匯德隆杭州奧體印象城、杭州金沙印象城、杭州古墩印象城，主要是區域型的購物中心項目。其中杭州西溪印象城、印力匯德隆杭州奧體印象城是2022年萬科旗下營業收入排名第四和第六的項目，分别為3.06億元和2.13億元。

觀點指數發現，目前計劃發行商業REITs的頭部企業，選取的底層資産大多為購物中心，背後或與這一資産的本身屬性及企業訴求有關。

首先購物中心是市場上最為常見的持有型消費基礎設施；其次這類資産體量較大，能夠支撐REITs體量；再則就是購物中心資産沉澱了企業較多的資金，有較強的價值釋放需求。

觀點指數認為，萬科旗下的商業不動産體量龐大，且有專門的商業運營平台印力，若公募REITs能試水成功，将極大程度上助力其未來釋放旗下的商業物業資産價值。

數據顯示，截至2022年末，萬科集團累計開業242個商業項目，含138個社區商業項目，建築面積1227.7萬平方米；規劃中和在建商業建築面積為365.4萬平方米。

零售類業态占主導，奢侈品牌持續拓店

報告期内，觀點指數觀察下的樣本項目繼續優化租戶結構，在店鋪引入上涵蓋了11種業态，主要以奢侈品、服飾這2類為主，餐飲業态、娛樂休閑業态的引入較少。其中，大部分是來自國外的品牌，國内品牌的占比較小。

奢侈品方面，主要涵蓋服飾、皮包、配飾等全繫列品牌，如古馳、範思哲等品牌的限時店、精品店或新店。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數認為，當下奢侈品品牌陸續在多個購物中心開出品牌新店、新概念店或煥新升級門店，主要在為下半年的業績增長奠定基礎。

近期衆多奢侈品集團發布了上半年的财報，從披露的相關内容來看，目前中國在奢侈品集團的市場中占據了重要地位。

如中國市場在内的亞洲地區依然是LVMH、Ferragamo等奢侈品集團的第一大市場，此外Prada、Tod’s等也明确表示以中國為代表的亞太市場業績錄得強勢增長，這較大程度上彌補了美洲地區帶來的收入下滑。

數據來源：觀點指數整理

引入店鋪類型上，區别于上個報告期，期内首店的比重有所下降，更多是相關品牌的新店，其中部分是由此前已入駐的品牌重裝煥新後開業。如深圳萬象城的瑞典時尚品牌Acne Studios、以及三里屯太古里的BALENCIAGA全新門店就于本報告期内煥新開業。

觀點指數認為，除了引入新店優化租戶結構外，現有店鋪競争力的加強也同樣重要，近期部分項目均在此方面發力，這能給消費者持續提供新鮮的購物體驗，增強消費客群的粘性。