租賃增長動力不足 | 2023年8月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 樣本企業出租率下滑，寫字樓租賃增長動力不足。近期，企業的上半年業績披露正在進行中。從已披露的業績報告中可以發現，受宏觀經濟以及辦公市場新增供應影響，多個寫字樓項目出租率出現下滑。寫字樓租賃市場持續承壓，租戶流失更加考驗商辦運營商的項目運營管理能力。

以資産換現金，商辦大宗交易堅挺。行業調整期，寫字樓銷售端仍維持良好的表現，期内樣本企業中海和陸家嘴均有辦公資産交易動态。其中有消息指，太古地産拟以97.1億元的代價接盤陸家嘴集團兩家子公司40%的股權，交易預計在8月底9月初完成。

市場環比上月有改善，挂牌租金不及去年同期。期内一線城市辦公挂牌租金實現不同程度的上漲，辦公市場環比上月有改善迹象，但同比來看，一線城市多個行政區辦公挂牌租金不及去年同期。

辦公空間：肥皂泡破碎之後。近期辦公空間行業陸續傳來負面消息，雖然行業發展前景並不明朗，但仍有企業正打造自身的品牌優勢，積極探索适合企業本身發展的道路。

樣本企業出租率下滑，寫字樓租賃增長動力不足

從企業披露的2023年中期業績報告來看，不少寫字樓項目出租率出現下滑，寫字樓租賃增長動力不足。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

截至2023年中期末，圖表中20個寫字樓樣本項目平均出租率為86.6%，與2022年12月相比，平均出租率減少了1.7個百分點，與2022年同期相比減少了0.7%。其中今年6月出租率超95%的項目有杭州維多利、上海恒隆廣場、科技大廈以及香港興業中心一座及二座項目，占比為20%，較2022年末的比重有所下降。

可以注意到，樣本項目中實現滿租的僅有位于深圳的科技大廈。據觀點指數了解，受惠于前海蛇口自貿區醫院，科技大廈的出租率繼續維持100%。科技大廈于2022年竣工，是乙級綜合寫字樓，可租賃總面積為41546.3平方米。

今年以來，新增入市的寫字樓項目推動市場總存量進一步增長，同時市場數據顯示重點城市寫字樓空置率進一步攀升，寫字樓市場繼續承壓。提及新增供應，期内總體量約13萬平方米的北辰中心亮相，正式從建設周期全面轉向運營周期。

此環境下，多個寫字樓項目出租率水平連續下滑。圖表中提及的20個項目中，共有12個項目其出租率相較去年6月底和12月底均出現下滑，商辦運營商在項目去化端持續承壓。其中，廣州代表性項目國金中心寫字樓出租率從去年6月的90.2%下滑至83.3%。

此外，陸家嘴集團最新的2023年中期業績報告顯示，其在上海的甲級寫字樓期末出租率從2022年底的85%下滑至80%，租金水平從8.15元/平方米/天下滑至8.12元/平方米/天。

截至6月30日，瑞安房地産辦公樓物業組合的平均出租率維持在88%，相較去年12月31日，整體寫字樓平均出租率水平由89%下滑1個百分點，續約租金保持正增長。值得注意的是，其在上海辦公物業的平均出租率基本維持不變，出租率水平維持在92%。

出租率下滑，租戶流失讓辦公租賃市場持續承壓，企業的寫字樓租賃部分收入也面臨下降的難題。

越秀房托的上半年中期業績報告顯示，其收入總額由寫字樓、批發市場、零售市場、酒店及服務式公寓組成，其中僅寫字樓部分收入出現下滑。上半年寫字樓資産租金整體收入6.12億元，同比下滑4%。

持續新增供應以及市場租賃需求增長動力不足，讓辦公市場進入了調整期，但優質寫字樓資産仍有較強的創收能力。

恒隆地産、太古地産、陸家嘴集團（含研發樓）内地寫字樓部分上半年的租賃收入分别為5.8億元、1.79億港元、18.63億元，分别同比增長6%、-6%、25%。其中太古地産财報中表示撇除人民币币值變動影響，寫字樓租金收入總額上升百分之一。

以資産換現金，商辦大宗交易堅挺

銷售端，寫字樓資産仍維持良好表現。上半年瑞安房地産辦公樓資産合約銷售2.6億元，相比去年同期的0.62億元增長319.35%，上半年平均售價為1.21萬元/平方米，相較去年同期1.19萬元/平方米的售價亦有所增長。

值得注意的是，期内樣本企業中海和陸家嘴均有傳來商辦資産交易的相關消息。

8月1日，元隆雅圖發布公告表示，公司拟與上海海升環盛房地産開發有限公司簽署銷售框架協議，購買位于上海普陀區真華南路416号中海中心E座6-9F的商品房及車位，其中商品房面積約7459.44平方米，車位共計20個，資産交易價款合計約為3.07億元。

資産出售方上海海升環盛房地産開發有限公司股東包括：中海企業發展集團有限公司，出資比例70%；上海中環投資開發（集團）有限公司，出資比例20%；上海現代天地投資管理有限公司，出資比例10%。

據觀點指數了解，上海中海中心是上海城區規模城中村改造項目，規劃總建築面積約98萬方，包含商業體、6棟超甲級寫字樓、公共文化設施、住宅和地下聯動開發空間等。

A棟11萬方寫字樓持有出租，c棟7.1萬方已整棟出售；B、D、E、F棟寫字樓可售，産品分整棟和整層銷售，總面積約13.8萬平方米。其中D棟整棟面積約1.66萬平方米，F棟整棟面積約2.29平方米，E棟整棟面積約2.42萬平方米，標準層面積約1865平方米，挂牌出售價格約為5.1萬/平方米。按此次交易披露的總價和面積數值計算，交易單價為4.11萬/平方米，相比其挂牌出售價格要低得多。

8月中旬，有消息指太古地産拟以97.1億元的代價接盤陸家嘴集團兩家子公司40%的股權。資料顯示，這兩家子公司分别持有上海前灘21号地塊與洋泾地塊，轉讓預計在8月底9月初完成。

2022年3月，太古地産宣布将在未來十年新增千億港元投資，其中500億港元将投資于内地市場。此次交易完成也将距離太古地産的千億港元目標更進一步。

可以注意到，近兩年太古地産在上海的布局加速明顯。去年9月，太古地産與陸家嘴集團簽署了前灘21号地塊的合作意向書，這也是繼前灘太古里項目後再度攜手合作。在前灘太古里項目中由陸家嘴負責項目以及整個前灘的土地一級開發，太古負責項目的管理和招商；2021年太古地産簽約張園地塊，将以輕資産方式參與運營管理。

關于商業項目城市布局，太古地産在2023年中期業績會中表示将積極進軍其他一線城市和新興一線城市，目前在西安及三亞發展的兩項投資項目正在進行中，亦積極在大灣區拓展業務。另外，亦考慮繼續投資于上海浦東區。

而關于交易傳聞中的另一主角，觀點指數注意到陸家嘴近期的相關動作主要聚焦于融資。

除了這兩宗資産出售的傳聞外，8月初，陸家嘴集團挂牌轉讓上海東袤置業40%股權，轉讓底價為65.94億元，披露結束日期為2023年8月29日；6月，陸家嘴以底價27.66億元完成旗下上海仁耀置業有限公司65%的股權轉讓；6月底，陸家嘴發行股份及支付現金購買資産，募集配套資金重組項目已獲得證監會注冊批文。

數據來源：觀點指數不完全統計

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計，2023年初截至報告期末内地共計有23宗商辦資産大宗交易，成交總金額為170.75億元，平均每單商辦資産大宗交易金額為7.76億元（不含復星國際中心項目）。

期内内地商辦資産大宗交易案例錄得2宗，總金額為5.46億元，兩宗商辦資産交易買家分别為元隆雅圖和洲際船務，購買用途均是自用。資産交易宗數與上個報告期相差無幾，上個報告期有超10億元的大額交易，期内主要是10億元以下的小單交易，交易金額總額有所回落。

市場環比上月有改善，挂牌租金不及去年同期

辦公市場供給方面，7月全國辦公物業出租挂牌量6.22萬套，環比下降1.58%，辦公物業挂牌量較上月出現輕微下滑。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租金走勢方面，期内一線城市辦公挂牌租金均有所上升，北京、上海、深圳及廣州辦公租金環比漲幅分别為0.97%、1.65%、2.74%以及1.67%，辦公市場頹勢出現輕微改善迹象。

具體來看，一線城市中均出現50%及以上的行政區域辦公挂牌租金環比上漲。北京、上海、廣州及深圳各行政區中環比漲幅最大的分别是東城區、闵行區、花都區以及光明區。可以注意到，廣州及深圳租金上漲區域主要集中在城市遠郊區域，重點商務區租金變動不大。

同比方面，北京、上海、廣州及深圳挂牌租金出現同比下滑的行政區比重分别為50%、80%、89%以及43%，一線城市重點行政區域挂牌租金不及去年同期。重點商務區如北京東城區、北京朝陽區、上海黃浦區、上海靜安區、廣州天河區、廣州海珠區以及深圳福田區等區域，均出現挂牌租金同比下降，這也表示一線城市辦公市場增長動力不及去年同期。

辦公空間：肥皂泡破碎之後

WeWork發出破産預警、優客工場成老賴，辦伴項目遭清退，近期辦公空間行業可謂是負面纏身。

市場消息顯示，8月22日，紐約證券交易所表示，由于WeWork認股權證的交易價格“異常低”，該交易所已暫停其交易，並将啟動将其除牌的程序。

同時值得關注的是期内WeWork發布二季度業績報告，數據顯示，第二季度收入為8.15億美元，環比增長7%，同比增長37%，第二季度淨虧損約3.97億美元，上年同期淨虧損為6.35億美元，運營虧損3.51億美元，辦公入駐率為72%。

上半年整體營收為16.93億元，較去年同期的15.8億美元有所提升，同時上半年淨虧損金額為6.96億美元。

雖然最新财報中營收和虧損數值有所改善，但WeWork自上市以來，一直沒有實現盈利。同時WeWork在财報中表示，當前公司面臨持續虧損和辦公空間會員不斷取消租約，嚴重懷疑公司能否持續經營。

行業遭受質疑之際，也有部分企業正朝着既定的方向持續深耕。如BEEPLUS和寰圖在接受觀點新媒體采訪中，屢次提及資管模式，IWG作為行業的老玩家持續看好靈活辦公模式在中國的增長潛力。

同時，觀點指數也關注到樣本企業繼續擴張發力。期内優客工場、創富港、創聯工場等企業有新增落地項目。其中創聯工場1萬平方米的新項目落地青島府都大廈，由創聯工場統一招商運營管理。

雖然當前行業發展遭受瓶頸，但行業中的企業正積極打造自身品牌優勢，探索适合企業本身的發展道路。