原報告｜房企樣本：深業一線蟄伏與調查

觀點指數 深圳房地産市場的熱度變化，發生了很大的轉變， 據觀點指數統計，今年深圳開盤的預售項目首日去化超過90%的項目僅有越秀潮樾府（5月開盤批次）、海德園、深業雲海灣。

觀點指數認為，上述項目熱銷的原因各有不同。其中，海德園作為均價超過12萬元/平方米的福田豪宅，基于區位價值，紅盤地位不變，237套房源日清；越秀潮樾府則由于新舊住宅價格倒挂受到關注；深業雲海灣有一定的倒挂優勢，但更重要的是桂灣片區的住宅供應稀缺，未來可能不會再有新盤供應。

深圳控股披露，深業雲海灣項目6月共推出919套住宅房源，成交900套，開盤當日去化超98%，認購金額超過100億元。這一項目的出現打破了深業去年月均銷售20-30億元的低迷局面。

另外，近期深業對核心地段土地競拍的積極參與亦令其業績前景變得更加具有想象空間。

2個熱門在售項目

6月14日，深業雲海灣取得預售批準，随即公布銷售方案，並趕在月内完成首次選房，這一項目的熱銷幫助深業集團上半年的銷售金額比去年同期提高了56.7%。

深業雲海灣位于南山區前海桂灣片區，深業與人才安居集團聯合競得該地塊，規劃建設13.3萬平方米的普通商品住房和5.7萬平方米的出售型人才房，毛坯銷售均價上限分别為9.2萬元/平方米和5.52萬元/平方米，此外還需建設無償移交的只租不售人才住房面積不少于1.9萬平方米。

該項目首次選房有效意向登記1460批，認籌率159%；7月組織二次選房共登記158批，剩余房源77套，認籌率205%。

戶型上面，深業雲海灣主打改善型，僅推三、四房戶型，建面106至183平方米，與周邊新盤類似。

而價格上，由于地塊出讓條件限制普通商品房毛坯銷售均價不高于9.2萬元/平方米，以及周邊新房、二手房項目均價偏高，疊加片區未來可能缺少宅地供應，深業雲海灣的銷售均價基本上緊貼着備案上限。

值得一提的是，深業雲海灣的718套可售人才房，亦于9月4日啟動申購，兩房戶型建面約70平方米，共380套，三房戶型建面約90平方米，共338套。

觀點指數獲悉，上半年深業另一個熱銷的項目是中山萬科深業灣中新城，項目用地由萬科深業聯合體于2021年6月以81.9億元競得，溢價率3.9%，該地塊占地面積約66.9萬平方米（折合1003.46畝），計容建築面積155.34萬平方米，包含4宗二類居住用地、9宗商業商務用地以及3宗其他用途用地，其中住宅部分建築面積55.7萬平方米，地塊綜合樓面價為5273元/平方米。

據統計，今年前8月，該項目網簽近1200套，以2.3萬元/平方米的均價計算，網簽部分的銷售額約為26億元，占項目住宅總貨值的兩成左右。

值得注意的是，由于灣中新城位于馬鞍島，東面臨海，同時，有較為便捷的交通連接深圳、珠海等周邊城市，因此承接了不少其他城市外溢的海景高端住宅的需求。另外，項目體量龐大，非臨海部分則設計了70-104平方米的剛需戶型，以适應更廣泛的置業需求。

支撐深業上半年銷售的項目還有成都的深業泰蓉府、武漢的深業泰雲府、廣州的深業頤澤府等。

盡管上述項目地塊都是在2021年或更早以前獲取的，但並未随着市場行情的改變而失去吸引力，仍然去化順暢，這也是深業在行業下行期業績依然平穩的原因。

蟄居一線城市

近期深業土地拓展力度較2021年行業高峰時期有所減弱，據觀點指數統計，深業今年在公開市場獲得了兩個項目，分别位于深圳和中山；而2022年新增項目亦僅有3個，分别位于深圳和上海。

整體來看，目前深業的項目布局更加集中于一線城市，與行業的發展趨勢相同，項目儲備具備較強的競争力。

近日，深業落子上海的首個項目深業深安上居正在籌備開盤，是位于嘉定區的安亭鎮JDC3-0801D單元01A-01A地塊，據悉，将建設為面積88-98平方米的三房剛需項目，房地聯動價4.2萬元/平方米，由此推算單套總價在400萬元上下。

項目有望在今年入市。由于項目距離地鐵站較近、單套總價較低，闆塊亦具備一定的生活配套，預計可以吸引一定數量的購房者。

另外，深業在上海的第二個項目滬西上居也在建設當中，與深安上居位于同一闆塊。

區位選擇上，深業布局上海走的是剛需路線，可以單獨拿地，地塊位置良好但重要程度低于市中心的地塊，減少競争的激烈程度，積累的剛需戶型設計也再一定程度上适用。

今年7月，深業再次聯合萬科摘得中山馬鞍島西三圍一宗148畝的純住宅地塊，就在灣中新城的不遠處，樓面地價10000元/平方米，容積率2.0。觀點指數統計今年中山挂牌的其他住宅用地後發現，容積率多為3.0或3.1，容積率上限低于3.0的地塊僅有2幅，而上述馬鞍島地塊則是其中容積率最低的，意味着項目或向高端、輕奢的方向發展。

該項目建築面積近20萬平方米，預計可以提供2年的發展所需，結合灣中新城的剩余土儲，馬鞍島未來較長一段時間都會是深業的發展重點之一。

據了解，深業也參與了深圳的城市更新和土地利益統籌項目，深業控股中報透露，羅湖區泰富廣場四五期納入城市更新計劃，福田區車公廟第一更新單元二期已完成拆遷談判工作。

另外，光明上村、橫崗南利益統籌項目整體實施方案已報批；新拓展光明區白花社區利益統籌項目，當前正在推進的3個利益統籌項目合計實施範圍約4平方公里。