樓市秋陽初翹尾 | 2023三季度上海房地産市場報告

觀點指數 政策賦能，交易趨活使“金九”征兆初顯。自上海全面執行首套房“認房不認貸”政策後，多方機構錄得成交活躍度明顯上升，由于網簽數據存在滞後性，實際成交量預計會更高。

三批次新地規則再調整，二批次企業與地塊分化延續。規則由競價“搖号”轉到現場競價、競報“高品質建設”和搖号。增加的條件也即意味着企業對地塊的選擇要更加慎重，對地塊的開發能力需要有清晰的判斷。二批次土拍央國企獨立或聯合體競得土地面積為78.92萬平方米，約占總出讓面積的67%，環比上一批下降約3個百分點。遠郊地塊房企拿地意願較弱。

預計年内房源供應縮減，三季度高價産品供應比例上升。今年八個批次上新的面積一共有639.3萬平方米，去年全年為1041.5萬平方米；今年為止供應房源套數為5.64萬套，去年全年為9.34萬套。結合今年的銷售情況，在剩下的三個月時間里保守推出兩批次的房源。根據供應月均值，觀點指數預測今年房源供應面積約在850-900萬平方米，套數預計為7-8萬套。本季度10萬元/平方米以上高價房源的面積占比環比上升近13%。

政策賦能樓市，交易趨活使“金九”征兆初顯

9月1日，上海全面執行首套房“認房不認貸”政策。該政策的實施有助于兩類人群：一是異地有房，想在上海購入第二套住房的；二是有置換住房需求的。

根據規定，上海首套房普通住宅首付比例為35%，二套房普通住宅首付比例為50%。對于異地有房的人群，此前如果在上海購房屬于二套住宅，即首付需要支付50%，而現在認定為首套住房，那麼首付比例則為35%。而對于想要置換住房的人群，即賣掉原來的住房在上海購入新住房，也可以認定為首套住房，執行首套住房首付比例。可以看到，二套認定調整後的首付比例下調了15%，有助于吸引外地人才入滬，降低購房門檻，減少首付壓力。不過，低首付也意味着增加了月供的壓力。

據中原數據顯示，8月28日至9月3日，上海新建商品住宅成交面積27.71萬平方米，環比增加113.98%。上海鍊家數據顯示，新政發布後的第一個周末，上海二手房新增挂牌量環比增加65%，成交量較平時周末增加70%，帶看量總體上升30%。由于網簽數據存在滞後性，實際成交量預計會更高。這個政策短期内或将明顯提高上海的房地産市場交易量，“金九”征兆初顯。

此外，報告期内上海市首次實現新建住宅項目“交房即交證”。上海市中建壹府瀾庭項目的20余名業主在收房拿鑰匙當天，直接拿到新房的不動産權證。線上“交房即交證”模式有利于企業、群衆便捷辦理辦證登記服務。

觀點指數認為，“交房即交證”項目對于購房者來說，保障性較強，一定程度上可以提高購房信心。

三批次地塊規則再調整，二批次企業與地塊分化延續

9月8日，上海挂牌今年三批次首輪7宗地塊，将于10月11日舉行現場交易會。總出讓面積50.14萬平方米，總建築面積99.96萬平方米，總起價184.6億元。

本批次挂牌地塊對出讓規則進行了調整，新增“高品質建設”要求，並分成現場競價、競報“高品質建設”和搖号。即競得最高價，轉入競報“綠色建築及超低能耗建築”和“公租房比例”等“高品質建設”要求，最後再搖号。

新規與此前簡單的“搖号”不同，增加的條件也即意味着企業對地塊的選擇更加慎重，對地塊的開發能力需要有清晰的判斷。上海有意引導企業強化住宅建設高質量發展，促進住房建設向精細化、集約化、綠色化發展。

此外，本批次有2宗地塊重新采用“招挂復合”的出讓方式，分别是長甯區程家橋街道248街坊地塊和靜安區中興社區C070202單元地塊。自2017年4月起，上海的宅地出讓開始實行招挂復合的土拍規則。直到2022年6月，上海土拍取消招挂復合的出讓方式。

招挂復合方式的回歸，旨在實現好的地塊選擇好的企業，即“好中選優”。優質開發企業在這類地塊的競争中會有一定的優勢。

報告期内，上海第二批次土拍共成交24宗地塊，成交價518.84億元，平均溢價率6.47%。第一輪成交15宗，除了僅有一名競買人參與的4宗地塊之外，剩余11宗地有10宗觸頂進入搖号環節，1宗地底價成交。第二輪成交9宗，其中5宗地進行搖号，3宗溢價，1宗地底價。

本次參拍企業數量不超過40家，而上一批次超過50家。最熱地塊參拍企業不超過20家，上一批次接近30家。本批次熱度有所降溫，溢價率也有所下降。觀點指數認為，三輪出讓的頻率緩解了投資集中的現象，讓參拍企業有充足的時間做出合理的投資決策。

今年第二批次成交宗數比去年第二批減少10宗，土拍溢價率高于去年四個批次，低于今年首批（7.33%）。雖然今年第二批土地溢價率有所下滑，但也不影響房企對上海的投資側重，一方面是看重去化率，另一方面是價格韌性。

房企表現方面，央國企獨立或聯合體競得的土地面積為78.92萬平方米，約占總出讓面積的67%，環比上一批下降約3個百分點。民企獨立含聯合體拿得的面積為37.48萬平方米，金額260.56億元。其中，綠城以近140億元競得3宗地，成為此次土拍的最大赢家。

除了國央企和民企之間的拿地分化外，地塊間的熱度也有分化，遠郊地塊的拿地意願較弱，這一情況與上一批次無異。保利、華潤、綠城等房企都明确表示未來投資標靶是瞄向核心城市的核心地塊，也即核心區域的地塊在未來一段時間内依然是房企競争的重點。

觀點指數認為，目前不少企業資金趨緊，核心城市核心地塊的投資邏輯直截了當，投資標的搜尋方便、投拓成本可控，投資測算偏差小，這個策略至少是當下的優解之一。

預計年内房源供應縮減，三季度高價産品供應比例上升

三季度上海主要推出三批（六、七、八批）房源75個項目，面積251.2萬平方米，21883套，相比二季度前三批次，面積和套數有所增長。

今年八個批次上新的面積一共有639.3萬平方米，去年全年為1041.5萬平方米；今年為止供應房源套數為5.64萬套，去年全年為9.34萬套。結合今年的銷售情況，在剩下的三個月時間里保守推出一、二批次的房源。根據供應月均值，觀點指數預測今年房源供應面積約在850-900萬平方米，套數預計為7-8萬套。

本季度三批次的房源備案均價處于6萬元/平方米以下的項目有36個，面積占比約45.57%；6-10萬元/平方米以下的項目26個，面積占比約29.77%；10萬元/平方米以上的項目則為17個，面積占比約24.67%。

與上一季度相比，本季度的高價産品供應偏多。本季度10萬元/平方米以上的高價房源的面積占比環比上升近13%。其中，第八批次10萬元/平方米以上的項目有7個，面積占比約31.5%，這個比例除第二批次外均高于其他六批次房源。

根據中原數據顯示，三季度前兩月開盤約1.2萬套（環比減少0.2萬套），月均去化率56.5%（環比減少11.5%）。

其中，7月4個樓盤觸發積分，最低入圍分的項目為國貿虹橋璟上（53.85分），最高入圍分項目為蘇河玺（75.52分）。8月6個樓盤觸發積分，最低入圍分項目為上海華府天地（49.50分），最高入圍分項目為安高申宸院（71.88分）。

從這兩個月銷售較好的項目來看，招商蘇河玺（兩月合計約55億）、中海·海上和集、前灘百合園、荟萃庭和品尊國際公寓(三期)四個項目領超其他樓盤項目。本季度和上一個季度情況相似，即改善型産品賣得好。

上海網上房地産交易中心顯示，期内一手住宅各環間套數同比下降20%-40%不等，面積同比下降30.37%。三季度前兩個月新房成交繼續下探，主要原因是市場信心仍不足，消費預期有限。

從環間結構來看，仍以外環成交為主，成交套數占比約83%，該比例環比上升兩個百分點。 内外環間套數占比約10%，内環以内套數占比約7%。

據上海鍊家發布的最新數據顯示，8月上海全市共成交二手房1.37萬套，環比增長9%；成交金額454億元，環比增長10%。二手房整體漲幅喜人。

觀點指數認為，疊加“認房不認貸”利好政策和金九的關鍵月份，市場信心恢復在即，預計成交有望明顯回升。