消費設施REITs試水 | 2023三季度地産資管發展報告

觀點指數 機構擴大募資範圍，尋找低成本資金。報告期内，觀點指數收錄的地産資管融資事件主要有27起，涉及金額3866.92億元。募資對象以國際資本，如國家養老金和主權基金為主，並且将主要投向大中華區域。另外，在港上市的機構，也積極在香港以及國際上融入資金，以置換存量的高成本負債。

寫字樓資産被抛售，商改住成收購動因。期内，觀點指數收錄的並購事件有11起，涉及披露金額為149.73億元，資産類型主要有辦公樓等。主要挂牌事件共有8起，涉及披露金額65.95億元，資産類型主要為寫字樓等。報告期内，資管機構收購辦公樓資産用于租賃住房的改造，這或将成為未來辦公樓資産收購的動因之一。

發展商發行CMBS回流資金。據wind數據，截至2023年9月6日，今年共發行38單CMBS，同比減少39.68%；總發行金額為658.46億元，同比減少37.57%。發行利率平均為2.19%，同比上升6.3%。觀點指數收錄的主要ABS項目有5單，涉及金額202.78億元，涉及華潤置地、復星和金融街等企業，這些企業通過發行CMBS來為項目籌措長期資金，一方面可提前收回前期的大額墊資，另一方面可降低長期資金的融資成本。

試水消費基礎設施公募REITs，監管層推進相關立法建設。報告期内，多家零售業态發展商發布其申報消費基礎設施公募REITs，其中涉及印力、華潤置地和萬達等企業，底層資産標的涉及上海、杭州、青島等地。同時，随着公募REITs的常态化發行，許多問題逐漸暴露，證監會将推進相關的立法出台。

機構擴大募資範圍，尋找低成本資金

前三季度，觀點指數收錄的地産資管融資事件主要有27起，涉及金額3866.92億元，融資類型涉及債券、股票再融資以及基金募集。其中，資管公司設立的基金，募資對象以國際資本，如國家養老金和主權基金為主，並且将主要投向大中華區域。另外，在港上市的機構，也積極在香港以及國際上融入資金。

報告期内，基匯資本完成基匯房地産基金VII的募集，總募資額為30億美元。該基金為機會型投資基金，主要專注于大中華區及亞太區其他國家，資産類型包括寫字樓、零售、酒店等。

基匯房地産基金VII的投資者包括此前已參與投資基匯亞太房地産基金的一衆國家主權财富基金、捐贈基金、養老基金和頂級機構投資者等，這些投資者能帶來長期穩定且成本低廉的資金。鑒于歐美商業房地産的風險較大，基匯資本專注于大中華區的投資，能在一定程度上規避歐美商業房地産市場因利率攀升幅度過快而帶來的風險。

不僅是基匯資本在全球募集資金，領展也積極于全球市場有所動作。繼年初165.72億元供股後，領展迎來另一筆巨額融資上市。8月28日領展公告稱，已向香港聯合交易所有限公司申請批準50億美元（約365.3億元人民币）有擔保歐洲中期票據計劃，自2023年8月25日起計為期12個月僅以向專業投資者發行債務證券的方式上市。惠譽表示，領展自完成供股後，信貸指標有所改善，按淨債務對投資物業價值衡量的貸款價值比率從2022年9月底的22.7%，降至2023年3月底的19.7%，遠低于惠譽考慮采取負面評級行動的30%水平。

歐洲票據融合了貸款和債券的優點，以短期資金的滾動滿足中期的資金需要，即借款人使用中期資金但只需支付短期資金所需要的利率，所以其利息支付低于一般的中期債務。另外，歐洲中期票據不發生承銷費用，這也降低了一定的成本。總體來看，這筆365.3億元的歐洲中票，可用于置換領展大量的浮息負債，同時降低付息的規模。

另外，其他港資商業發展商也在香港市場積極融資。

恒隆地産和太古地産均将準備發行286億元左右的中票。觀點指數認為，太古地産持續看好内地市場，且積極實施其1000億港元投資計劃，所以今年在資本市場上較為活躍。2023年上半年，太古地産中國内地零售物業租金收入總額上升30%至20.42億港元。内地辦公樓方面，廣州太古匯辦公樓及北京頤堤港一座的出租率維持92%的高水平，上海香港興業中心一座及二座出租率為98%。

太古地産主席白德利表示，中國内地及東南亞的投資為太古核心計劃，多年來，太古在上述地區繼續擁有良好的投資渠道。而去年太古公布1000億港元投資計劃，在香港、内地和東南亞發展一繫列新項目，目前仍然對這些地區充滿信心。

寫字樓資産被抛售，商改住成收購動因

報告期内，觀點指數收錄的並購事件有11起，涉及披露金額為149.73億元，資産類型涉及購物中心和辦公樓等，並購標的主要位于北上廣深以及香港。其中，購物中心資産的並購主要發生在北京，寫字樓資産的並購主要發生在上海。

報告期内，博楓完成一處位于上海市靜安區租賃住宅項目的收購。據悉，該項目為靜安聚源大廈，此前由朗詩寓運營。該項目地上建築面積約1.8萬平方米，未來将提供約280套高品質租賃住宅，並預計于2024年入市。

在全球辦公室市場景氣不佳的情況下，博楓轉戰中國租賃住房業務，甚至是寫字樓改租賃住房業務，或許是另外一個新的增長點。

今年中國内地的辦公樓市場空置率高企，大量寫字樓資産被擺上拍賣架等待拍賣，折價幅度創歷史新高。博楓在此時進行寫字樓收購改造業務，一來可以以低價入手寫字樓資産，二來改造成公寓進行出租，也符合國家政策。另外，博楓還可以在未來通過公募REITs退出以回收資金。

報告期内，觀點指數收錄的主要挂牌事件共有8起，涉及披露金額65.95億元，資産類型主要為寫字樓和購物中心，標的位置主要集中在重慶、上海和深圳等地。其中，多數為網絡拍賣，並且有多起流拍，流拍資産的折價程度較高。

期内，吉寶置業旗下的吉寶置業中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者拟出售位于上海市虹口區的吉匯大廈。吉匯大廈前身為虹口SOHO。2017年SOHO中國以35.73億元的價格（高出成本53%）出售虹口SOHO，買家正是上述企業。據悉，吉匯大廈位于上海市四川北路商圈，于2015年年底竣工，總建面約9萬平方米，可租面積約7萬平方米，是集辦公、商業于一體的綜合體。

吉寶在中國的辦公資産買賣並非首次。2018年，吉寶旗下首峰亞洲宏觀趨勢基金三期與安聯不動産合作，以4800萬美元的股權對價收購了上海的新灣财智中心；一年後，吉寶再次以4.93億元的價格收購了上海張江微電子港3号樓，吉寶将項目進行改造出租，來滿足張江園區内企業對于辦公空間的需求。

據戴德梁行數據，截至今年上半年底，北上廣深的甲級寫字樓空置率分别為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。在寫字樓市場如此蕭條的情況下，吉寶抛售辦公資産，将注意力逐漸轉向倉儲、養老和數據中心等業态。

發展商發行CMBS回流資金

報告期内，觀點指數收錄的主要ABS項目有5單，涉及金額202.78億元，涉及華潤置地、復星和金融街等企業。

據wind數據，截至2023年9月6日，今年共發行38單CMBS，同比減少39.68%；總發行金額為658.46億元，同比減少37.57%。發行利率平均為2.19%，同比上升6.3%。

在CMBS發行銳減的當年，華潤置地太原萬象城類REITs成功發行，拟募集資金80億元，首期募資43.58億元。其中優先A級21.35億，占比48.99%，發行利率3.3%；優先B級4.35億，占比9.98%，發行利率3.49%；優先C級3.92億，占比8.99%，發行利率3.60%；權益A級7.13億，占比16.36%，不超5年；權益B級6.83億元。

本期産品標的物業為華潤太原萬象城，繫華潤華北區域的最大萬象城商業項目。在今年4月3日，北京産權交易所披露，華潤置地（成都）有限公司拟挂牌華潤置地（太原）有限公司100%股權，彼時就已經在為太原萬象城資産證券化鋪路。

另外，金融街旗下的海倫中心CMBS和金融大廈CMBS正式成立，募集規模合計43.7億。上半年，金融街的物業租賃業務實現營業收入8.90億元，同比增長10.05%；物業租賃業務毛利率為89.36%，較去年同期上升1.30個百分點。目前，金融街的投資性房地産余額為394.86億元，同時其長期有息負債余額為663.53億元。大額的投資性房地産余額為其提供了發行CMBS的基礎，也給其帶來了大量的長期融資資金，並有效降低長期負債成本。

同時，一些企業也因為流動性的問題在持續通過CMBS回流資金。

德邦資管-復星BFC外灘金融中心S2棟第1-8期資産支持專項計劃（類REITs），拟發行總額為人民币80億元，發行人為復星投資有限公司，其母公司為復星國際。管理層在復星國際的2023年中期業績會上表示，有關未來發展，會更注重在全球化能力的建設上，要繼續退出重資産，繼續降低負債，以輕資産運營為主，聚焦在研發與創新創意上。

事實上，復星國際在業績報告里也提及對于2023年非戰略及非核心資産的退出問題，報告期内，總部層面完成資産退出實現現金回流超140億元，合並報表層面完成資産退出實現現金回流超200億元，在一定程度上補充了企業内部的資金流動性。

試水消費基礎設施公募REITs，監管層推進相關立法建設

報告期内，多家零售發展商發布其申報消費基礎設施公募REITs，其中涉及印力、華潤置地和萬達等企業，底層資産標的涉及上海、杭州、青島等地。

其中，百聯股份發布公告稱，拟以上海又一城購物中心項目開展公開募集基礎設施證券投資基金（REITs），認為此舉有助于公司将運營模式“由重轉輕”，充分盤活存量資産，以更充裕的流動資金豐富公司業務結構、驅動公司戰略轉型。

另外，據公開消息，萬科在一次路演活動中提及，正在嘗試發行商業地産REITs，目前正處于首批申報階段，由萬科旗下商業地産公司印力集團操刀，底層資産為杭州的一處購物中心。另外，上海的項目也在考慮進行公募REITs上市。

不同的是，華潤置地申報首批消費基礎設施公募REITs的籌備工作已經進入尾聲，底層資産為公司持有的青島某購物中心，資産運營及物業管理方為華潤萬象生活。其目前已經成立專項的項目公司並進行資産重組，為下一步設立ABS資産支持計劃及最終的公募基金發行、上市做準備。

同時，國家發改委也在積極推進消費基礎設施公募REITs。9月4日，國家發展改革委在召開新聞發布會時提及，各地上報了一批民間投資基礎設施REITs項目，涵蓋消費基礎設施、倉儲物流、産業園區等多個行業類别，正在力争盡快向證監會推薦更多符合條件的民間投資項目。其中，天津已出台政策，完善消費基礎設施建設支持政策，加強金融對消費領域的支持，支持符合條件的相關基礎設施發行不動産投資信托基金（REITs）。

但也需認識到，内地的公募REITs發展仍不成熟，而且消費類基礎設施公募REITs涉及到多個發行痛點，相關法律仍未完善。7月6日，證監會債券監管部主任周小舟參加活動時表示，REITs試點階段采用了“公募基金＋資産支持證券”的契約型産品結構，是現有法律制度條件下的積極探索和有益創新。經過三年多的試點實踐，REITs發行、交易等各項制度初步經受住了市場檢驗。但随着常态化發行的深入推進，市場達到一定規模，亟需加快推進REITs專項立法。

上述人士提及，從全球市場來看，公司型和契約型組織形式並存。為優化REITs産品結構，提升REITs治理效率，需要加快建立包容契約型REITs、公司型REITs在内的法律制度體繫。