修復仍待時日 | 2023年9月物業服務發展報告

觀點指數 業績增速繼續放緩，應收風險持續釋放 從2023年中期業績來看，物管行業目前仍處于業績規模的增長階段，上市物企平均在管面積漲幅為15.3%，營收漲幅為9.1%，持續剝離地産相關業務以及計提資産減值，難以避免對業績有較大拖累。

多家物企核心人事變動，融創中國預計可獲融創服務派息4.5億 本次中期業績會後，多家物企都發生了核心人事變動，值得關注的主要是彩生活董事會主席潘軍以及融信服務董事會主席歐宗洪辭任；此外，融創服務在中期業績會後進行了大額派息，以上限計的總派息金額約為人民币6.7億元，其大股東融創中國可獲派息額約4.5億元。

深業物業二度遞表規模提升21%，上市物企估值修復仍待時日 深圳國資物企深業物業于報告期内進行了二度遞表，與初次遞表相比，基礎數據有了一定增長，截至2023年6月30日的合約面積7560萬平方米，在管面積7180萬平方米。中報季結束後數家物企都開展了較為密集的回購活動，其中碧桂園服務表現最為突出，報告期内共耗資約2.9億元，從二級市場回購約3018萬股。

業績增速繼續放緩，應收風險持續釋放

截至目前，上市物企已基本完成對上半年業績的披露，從财報出發，物管行業目前在業績規模上仍處上升和增長階段，這點要強于地産行業，絕大部分物企的在管面積都實現了正向增長，平均漲幅達15.3%，其中碧桂園服務的在管規模仍為行業第一，為10.04億平方米。

而營收增速的下滑則相對明顯，今年上半年樣本物企平均營業收入增幅由2022年上半年的21.2%下降至9.1%，且約30%的上市物企出現了營業收入下降的情況，總結各物企的年報詳細情況，基礎物管服務和社區增值服務的表現相對穩定，今年上半年上市物企仍在繼續剝離非業主增值服務等地産強關聯業務，致使整體營收增長相比在管面積的要弱，在樣本物企中，濱江服務今年上半年的營收增幅最高，達43.1%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

2023上半年，上市物企平均毛利率為25.7%，相比2022年同期的27.9%有2.2個百分點的降幅，淨利率的降低更為顯著，均值由12.7%下降至8.5%。在毛利率的變動中，基礎物管服務闆塊表現相對較好，部分物管企業還實現了該指標的回暖，而社區增值服務與非業主增值服務的利潤率則進一步下行。

上市物企今年上半年淨利率的降低幅度要明顯大于毛利率，這主要是因為财務上的計提，從2023年中期物企的資産負債表情況來看，目前行業應收賬款的問題仍未得到緩解，截至2023年6月30日，上市物企應收賬款余額的平均增速為24.4%，顯著大于營收增速的9.1%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

應收款的高企使得上市物企加大了對資産計提減值的力度，以繼續釋放應收款風險，這對上半年的淨利潤造成了較大的損害，增收不增利的現象突出，上半年淨利潤平均跌幅達27.3%，而資産減值計提的增加在前部物企中更為明顯，例如碧桂園服務上半年的資産減值損失達3.16億元，同比增加64.4%，萬物雲的資産減值損失為2.32億元，同比增加31%，其對應的應收賬款余額分别為240.5億元和73.9億元。

總結來看，2023年上半年，房地産行業修復狀況不及預期，房企開發及輸送項目的減少和流動性的緊張分别從運營和财務等不同路徑對物企上半年的業績造成了負面影響。值得一提的是，地産行業的不景氣對物業服務行業還有一條傳導路徑，即土地出讓金的減少導致政府财政收入減少，進而影響物企公共服務業務的市場規模或回款效率。

另一方面，房企在項目開發上遇到的困境也會使得物企更依賴于外拓而非關聯房企的項目轉化，增加物企的獨立性，同時也讓企業加強非住宅物管市場的開拓，對過往業績水分的擠出，也能使目前物企的業績情況更加“踏實”。

多家物企核心人事變動，融創中國預計可獲融創服務派息4.5億

項目拓展方面，報告期内樣本物企的外拓節奏仍然穩定，其中非住宅項目仍是現階段的外拓重點。值得注意的是，近幾個月來，相比關聯商開發的項目，通過小區業主委員會招標方式獲取的二手盤住宅項目的比例有一定增加，這也是物企力圖增強獨立性的反映。

本次中期業績會後，多家物企都發生了核心人事變動，其中市場較為關注的主要是彩生活，其董事會主席潘軍辭任了執行董事等職務，已不在彩生活管理層架構中，僅繼續執掌花樣年，接任者為朱晉東。潘軍為彩生活元老，于1999年入職彩生活，在2021年出售核心資産鄰里樂後，彩生活已“元氣大傷”。根據中報，截至2023年6月30日，彩生活在管面積僅剩2.01億平方米，營業收入為7.6億元，和其停牌前相比業績收縮近半。

另外，融信服務的董事會主席也同樣發生了變更，歐宗洪辭任執行董事、董事會主席、公司薪酬委員會成員及公司提名委員會主席，從物業企業中抽身而退，並由其子歐國飛接任。

9月4日，融創服務公告拟派付特别股息，金額為每股不高于0.235港元，以上限計的總派息金額約為7.2億港元即人民币6.7億元，截至2023年6月30日，融創服務在手現金約為42.2億元，本次派息使用了其現金余額的約15.9%，融創中國是融創服務目前的大股東，持股比例為67%，通過本次派息，融創中國預計最高可獲得約4.5億元現金。

深業物業二度遞表規模提升21%，上市物企估值修復仍待時日

8月25日，深業物業進行了第二次遞表，其中對其運營情況進行了更新。

截至2023年6月30日，深業物業合約面積7560萬平方米，在管面積7180萬平方米，其中68.9%的在管面積位于大灣區，期内毛利率為15.8%。深業物業是深圳國資直管企業深業集團的所屬公司，而深圳控股也是深業集團的核心企業。和今年1月份的初次遞表相比，本次二度遞表的管理規模有了約21.3%的提升，目前行業上市潮已基本完成，近期也已極少有物企遞表或上市，但憑借其國資物企的身份，深業物業仍有很大機會在港股物管闆塊中占據一席之地。

報告期内上市物企公告的收購案例主要是德信服務以9000萬元從德信影視城收購德清莫幹山瑞璟置業100%的股權，目標公司主要從事房地産開發經營業務，截至2023年6月30日的資産估值約為2.66億元，淨資産為4088萬元，2022年經營虧損約2130萬元。標的公司持有的物業位于旅遊景區莫幹山内，是一擁有100多間客房、會議設施、餐廳及酒吧的酒店，德信服務在公告中表示，本次收購将有利于其獲取酒店管理方面的經驗並擴大業務範圍。

二級市場方面，報告期内，包括碧桂園服務、金科服務、綠城服務和星盛商業在内的多家物企都在中報披露結束後展開了較為密集的回購活動。其中，碧桂園服務表現最為突出，9月4日至今，共耗資約2.9億元從二級市場回購約3018萬股，碧桂園服務上半年業績表現尚可，本輪回購也有效提振了市場信心，期内碧桂園服務錄得的累計漲幅為39.2%，現報9.7港元/股，總市值327億港元。

數據來源：Wind，觀點指數整理

整體來看，報告期内樣本物企平均漲幅為4.6%，跑赢同期大盤恒生指數漲幅2.4個百分點，但整體估值水平仍處低位，市值前30的物企市盈率僅為12倍，物管企業輕資産屬性強，估值上通常更多參考盈利增長水平，但目前物企地産母公司的财務和經營穩定性更被看重，唯有地産行業的基本面企穩，才有望實現物企在二級市場估值的修復。