業績下滑持續 | 2023年9月産業運營服務發展報告

觀點指數 超半數企業經營數據整體轉弱，産業載體銷售受困 期内多家企業公布了2022年上半年的業績，在觀點指數重點監測的16家産業運營企業中，有12家營收下降，11家歸母淨利潤錄得下跌，10家毛利率較去年同期下滑。超半數企業上半年的經營遇到較大困難，經營數據整體轉弱。

工業用地供需現分化，市場信心仍待恢復 工業用地供應在8月迎來一波新的高峰，然而市場接受度並不高，成交數字連續第3個月出現下滑，市場信用有待恢復。園區開發商拿地積極性仍維持謹慎樂觀，拿地意願有一定提升。但要注意到的是，産業企業維持降本增效的趨勢未變，投資擴産的需求較低，因此較大影響了工業用地的需求總量。

産園REITs表現各異，新政聚焦市場穩定 從交易數據來看，8月REITs市場表現各異，保障性租賃住房、生态環保、倉儲物流三類REITs維持上漲趨勢，園區基礎設施、能源基礎設施和交通基礎設施這三類的交易數據則有所回落；從市場表現來看，産業園REITs表現走勢各異，合肥高新産園REIT、和達高科産園REIT和東久新經濟REIT在8月收漲，其余均下跌。

超半數企業經營數據整體轉弱，産業載體銷售受困

報告期内，多家企業公布了2022年上半年業績，在觀點指數重點監測的産業運營企業中，包含在新三闆上市的武侯高新在内，有16家樣本上市企業均完成了2023年上半年的業績發布。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

從數據上看，有12家企業營收下降，11家歸母淨利潤錄得下跌，10家毛利率較去年同期下滑。超半數企業上半年的經營遇到了較大困難，經營數據整體轉弱。

數據來源：公司公告，觀點指數整理

張江高科利潤大增主要源于期内有重大資産出售事件發生，對公司當期利潤貢獻較大。期内，張江高科将旗下子公司張潤置業股權對華安張江産業園REIT進行出售，以推動該單REIT完成定向擴募的操作，張潤置業為張潤大廈原始權益方。

出售張潤置業為張江高科貢獻的淨利潤為3.08億元，占歸母淨利潤的比例達到77.86%。

市北高新則因報告期内未實現産業載體銷售，導致本期經營業績出現大幅虧損。市北高新在報告中解釋到，産業載體銷售策略是以面向大客戶銷售為主，大客戶銷售的特征是銷售周期長、成交金額大，對公司階段性經營業績會造成一定波動。

除市北高新外，還有多家産業園區運營企業均在中報中反映了類似的情況，表示旗下園區産業載體銷售情況未如理想，物業銷售結轉縮減，因此造成營收和利潤的雙降。

從月度動态來看，繼續有多家産業園區企業有項目開工和合作簽約。如湖北聯投華南、華東區域總部分别在廣州、蘇州正式揭牌，東久新宜資本與張江科投、張江藥谷平台合作組建張江生命健康産業孵化天使基金，聯東·粵浦科技·廈門創新中心項目也在期内開工奠基。

目前各地政府對産業升級和招商引資的需求是巨大的，然而産業企業擴産的需求卻愈發謹慎，産業園區運營方面對的要求多樣而嚴格，工作推進難度大。

工業用地供需現各異，市場信心仍待恢復

工業用地供應在8月迎來一波新的高峰，然而市場接受度並不高，8月的工業用地成交數字繼續下滑，已經是連續第3個月下滑，市場信用有待恢復。

數據來源：Wind，觀點指數整理

園區開發商拿地積極性仍維持謹慎樂觀，拿地意願有一定提升，特别是期内觀察到民營園區運營商聯合國資拿地的趨勢明顯，如復星國際在無錫所拿産業地便是聯合濱湖國投共同開發。

但要注意到的是，産業企業維持降本增效的趨勢未變，投資擴産的需求較低，因此較大影響了工業用地的需求總量。

從具體拿地情況看，報告期内繼續有多家産業運營企業成功拿下産業用地，包括聯東U谷、萬洋衆創城、中南高科和復星國際等。

期内，復星國際聯合濱湖國投在無錫拿下14.43萬㎡的産業用地，将用于建設復星（濱湖）數字芯産業園項目。該地塊準入産業類别為集成電路研發與産業化項目，地塊要求總投資額不低于20億元，投資強度不低于923萬元/畝。

在分割轉讓方面，該地塊要求工業用房分割轉讓比例不得超過總計容建面的50%，剩余部分需自持，自持部分不得分割轉讓與抵押。

分割轉讓部分也有具體規範，對象需滿足稅收達超600元/㎡（建築面積），且該對象需要符合集成電路研發與産業化項目功能定位，主要為計算機、通信和其他電子設備制造的企業。

觀點指數認為，該地塊分割轉讓規範細致，基本從條例上限定可分割物業僅能出讓給園區内投産且已穩定産出的生産企業，無法出讓予地産基金等投資機構，也即是極大壓縮套利空間，基本限制了開發商從土地升值上獲利。而從近期長三角多宗産業用地出讓的限制條件來看，這種規定将愈發普遍。

産園REITs表現各異，新政聚焦市場穩定

從交易數據來看，8月REITs市場表現各異，各類型資産的成交量、成交金額和換手率各有漲跌。

具體來看，保障性租賃住房、生态環保、倉儲物流三類REITs維持上漲趨勢，其中保障房與生态環保的成交量和成交金額大幅上漲超過30%；園區基礎設施、能源基礎設施和交通基礎設施這三類的交易數據則有所回落，其中交通基礎設施降幅最大，達到10%，顯示這三類資産難以受到市場的持續關注；從日均換手率來看，其中園區基礎設施、能源基礎設施、保障性租賃住房、生态環保均超1%。

市場表現方面，産業園REITs表現走勢各異。其中，合肥高新産園REIT、和達高科産園REIT和東久新經濟REIT在8月收漲，漲幅分别為3.32%、1.28%、2.06%，其余均為下跌。華安張江産業園REIT跌幅最大，達到3.18%，市場對其擴募資産的租賃情況仍維持悲觀。

政策方面，8月29日，滬深交易所發布了《關于優化公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）發行交易機制有關工作安排的通知》，主要包括發售定價安排、詢價與認購、二級市場交易、資産評估行為和配套支持政策等五方面。

多項新規均指向REITs市場流動性和穩定性的提高。如在詢價與認購方面，設置分階段、分時間的減持，以防止“打新”投資者早早抛售引發市場波動。

另外，文件中還提到“配合中國證監會持續推動社保基金、養老金、企業年金、公募基金等機構投資者參與投資”，希望加快引入長線資金以穩REITs二級市場。