城投成拿地主力 | 2023年1-9月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 前8月拿地4941萬平，房企尋求合作增儲 報告期内前50房企新增土地建築面積4941萬平方米，同比減少29.7%。8月土地投資力度最大的房企是綠城，對應拿地支出為198.9億元。從房企布局策略來看，一二線高能級城市是絕對的重心，核心區域則更多是頭部企業之間的競争。

供應疲軟，地塊起拍樓面價下降 報告期内一二三線城市供應住宅用地1000宗，供應土地規劃建築面積5942萬平方米，環比上升30.9%，同比下降37.5%。大部分城市土地供應仍是較為疲軟的狀态，主要體現在供地體量的減少和地塊起拍樓面價的下降。

成交下滑，城投成拿地主力 報告期内城投、國企、民企和混改房企的占比分别為29.2%、25.9%、19.9%和25%。不少重點城市近期有城投加大拿地的現象，其中，按建築面積計算，成都各城投企業拿地占全月總成交的57.8%。

城更穩步推進，多個項目成功招商 近期城市更新繼續穩步推進，不少重點項目陸續招商城更，如上海靜安北站新城城更地塊成功牽手華發和招商蛇口，廣州黃埔區珠江村則成功引入中交四航局，景業名邦正式退出。

前8月拿地4941萬平，房企尋求合作增儲

觀點指數發布的“1-9月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增的土地建築面積為4941萬平方米，同比減少29.7%。

數據來源：觀點指數整理

其中，保利發展、萬科、華潤置地分别新增全口徑土地儲備602.4萬、458萬以及292.4萬平方米，處于領先位置。

單月來看，8月新增全口徑土地儲備最高的企業為保利發展，其次為萬科和綠城，分别新增134.6、89.5和60.2萬平方米。

從權益拿地金額來看，8月土地投資力度最大的房企為綠城，對應拿地支出為198.9億元。近期綠城繼續加大在長三角的布局，在上海第二批集中供地第二輪的競拍中摘得三宗地，分别位于闵行、嘉定和青浦，總地價139億元，此外，在杭州、麗水等城市亦有收獲。

從房企的布局策略來看，一二線高能級城市是絕對的重心，核心區域則更多是頭部企業之間的競争。以廣州為例，今年出讓的主城區地塊，多數都由保利、越秀、中海、華潤等頭部企業斬獲。

值得注意的是，頭部房企仍在維持銷售規模和資金流的相對穩定，由于去化逐漸走弱，房企仍需保持較高的投資強度。不過，随着心儀的土地投資標的減少，以及拿地主體之間持續的競争，房企合作的比例上升。

以保利發展為例，8月新增的13個項目中，5個來自合作，包括武漢城建搖中的廣州羊城食品廠地塊、安徽建工搖中的合肥雨山路東側地塊、廈門國貿搖中的福州坂中路北側地塊等。

觀點指數認為，近期“認房不認貸”、“限購調整”等政策陸續落地，促進存量新房去化，有助于提升房企的投資信心。

供應疲軟，地塊起拍樓面價下降

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量3546宗；供應土地規劃建築面積19700萬平方米，環比上升37.1%，同比下降29.5%；供應土地起始樓面價1750元/平方米，環比下降3.2%，同比下降15.3%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地1000宗，環比增加392宗，同比減少271宗；供應土地規劃建築面積5942萬平方米，環比上升30.9%，同比下降37.5%；供應土地起始樓面價4462元/平方米，環比上升2.1%，同比下降13.8%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，北京4宗地預挂牌轉正，朝陽、昌平、通州、密雲各1宗，總起拍價94.9億元。

廣州挂牌7個區共12宗地，總起拍價308億元，其中海珠區上涌果樹公園北側地塊起拍價超過111億元，規劃中還包含商務用地、商業用地等；此外，花都、從化本次共挂牌4宗地，從化地塊樓面價為4818元/平方米，花都3宗地樓面價在7000-9000元/平方米區間。

8月31日，上海第三批拟出讓住宅用地清單共17宗，其中7宗已正式挂牌，並修改了土地競拍規則，靜安、長甯采取“招挂復合”的方式，需要“先招標後競價”；其余地塊則在競價、搖号的基礎上增加了競“綠色建築及超低能耗建築”和“公租房比例”的環節，房企對地塊的投資測算需要做更全面的考慮。

報告期内，二線城市供應住宅用地192宗，供應土地規劃建築面積1473萬平方米，環比上升2.1%，同比下降54%；供應起始樓面價7277元/平方米，環比上升11.6%，同比上升1.1%。

南京、杭州、無錫是報告期内的主要供地城市，其中南京推出17幅涉宅地，總起價156.6億元，包含3宗安置房用地。該批次核心地段地塊較少，熱門地塊預測為建邺區雙閘街道保東路以北地塊，起拍樓面價37651元/平方米。

報告期内，三線城市供應住宅用地790宗，供應土地規劃建築面積4226萬平方米，環比上升43%，同比下降24.8%；供應起始樓面價2753元/平方米，環比基本持平，同比上升38.3%。

整體來看，大部分城市土地供應仍處于較為疲軟的狀态，主要體現在供地體量的減少和地塊起拍樓面價的下降。

成交下滑，城投成拿地主力

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量1557宗；成交土地規劃建築面積9725萬平方米，環比下降20.6%，同比下降51.1%；成交總價2191億元，環比下降1.6%，同比下降27.4%；成交樓面均價2252元/平方米，環比上升23.9%，同比上升48.4%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地366宗，成交土地規劃建築面積2905萬平方米，環比下降13.6%，同比下降42.4%；成交總價1765億元，環比下降1.9%，同比下降23.9%；成交樓面均價6075元/平方米，環比上升13.6%，同比上升32.1%；平均溢價率4.02%。

分城市能級來看，一線城市合計成交20宗地，其中北京4宗、上海9宗、廣州3宗、深圳4宗，平均溢價率8.3%，其中頂價成交7宗，底價成交5宗，另外8宗溢價成交。

上海第二批供地中的第二輪9個地塊全部出讓，收金238.2億元，平均溢價率8.1%。除了搖中3宗地的綠城以外，其他拿地主體以本地房企為主，包括老牌房企寶華、東苑集團、同濟房産、上海臨港等。

深圳首例采用競“現房銷售面積”方式出讓的宗地競價觸頂，競現房銷售面積僅3輪後便觸頂，21家參拍企業中20家參與搖号，以央國企為主，最終由中鐵置業競得，樓面價41311元/平方米。

二線城市住宅用地成交較上月小幅上升。期内主力土地成交城市包括杭州、成都、蘇州等。其中，杭州8月成交兩個批次地塊共11宗，出讓建築面積85.8萬平方米，總成交價182.8億元，平均溢價率5.5%。

三線城市住宅用地成交繼續萎縮，盡管成交總價與上月基本持平，但成交建築面積下滑，意味着價格較低的地塊成交越來越少。報告期内主要土地成交城市有鹽城、徐州、泰州等。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計8月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，本月城投拿地位居前列，從權益拿地金額來看，報告期内城投、國企、民企和混改房企的占比分别為29.2%、25.9%、19.9%和25%。不少重點城市近期有城投加大拿地的現象，其中，按建築面積計算，成都各城投企業拿地占全月總成交的57.8%。

城更穩步推進，多個項目成功招商

城市更新方面，據觀點指數不完全統計，截至9月11日，14家企業在城市更新業務上有新動态，包括規劃調整、實施主體确認、項目土地轉化等。

觀點指數認為，近期城市更新繼續穩步推進，不少重點項目陸續招商，如上海靜安北站新城城更地塊成功牽手華發和招商蛇口，廣州黃埔區珠江村則成功引入中交四航局，景業名邦正式退出。

項目轉化方面，卓越集團參與的深圳龍華赤嶺頭一片區、南山南新路西片區城市更新單元分别完成交地，新增可售貨值或超160億元。據悉，南山南新路西片區城市更新單元亦稱為大新南項目，首期項目案名“卓越九珑”，周邊為大新北城市更新單元，此前由恒大作為實施主體進行建設。

另外，綠景白石洲璟庭獲批預售，1257套住宅和1489套公寓将入市，住宅戶型面積108-405平方米，備案均價約11.39萬/平方米。該項目屬于白石洲舊改一期，未來将分三期推出剩余項目，其中三期、四期項目引入了萬科投資。