新舊節奏 | 2023三季度深圳房地産市場報告

觀點指數 新政落地，一二手房走勢不一 2023年8月31日，深圳實行“認房不認貸”的政策。據觀點指數監測，9月1日-9月15日全市二手住宅成交1304套，較8月份同期增長12.51%；一手住宅成交813套，較8月份同期下降27.73%。

供需錯配，去化周期拉長3個月 新計劃入市的住宅面積相較上一季度環比上升12.12%，套數環比上升14.84%。新建商品住宅成交22.28萬平方米（2199套），同比下降17.85%。截至8月底，深圳市新房住宅庫存464.79萬平方米，去化周期約16個月（比上一個報告期延長3個月）。

地塊分化，溢價率下滑2.44% 深圳第二批次土拍共成交7宗地塊，成交價231.74億元，總建面76.49萬平方米，平均溢價率7.69%。本次土拍，福田、羅湖等中心區域地塊缺席，非中心區域成為新房土地供應的主要來源。第二批與第一批相比，溢價率下滑2.44%。

新政落地，一二手房走勢不一

2023年8月31日，深圳實行“認房不認貸”政策。居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

該政策實行後，二手房挂盤量上升明顯。據深圳房地産中介協會數據顯示，9月11日-9月15日，深圳全市共有56119套有效二手房源在售，較前一周（9月4日-9月8日）增加1153套，相比于第一周（8月28日-9月1日）增加2684套。

不過，一手住宅與二手住宅走勢不一。據觀點指數監測，9月1日-9月15日全市二手住宅成交1304套，較8月份同期增長12.51%；一手住宅則成交813套，較8月同期下降27.73%。

觀點指數認為，新政發布後業主出售意願增強，二手房源供給增加，讓新房成交有所分流，而新推出的人才房亦帶來同樣的影響。期内，深圳有三個人才房項目認購，分别是前海深業雲海灣、光明深業頤瑞府和禦棠上府，吸引衆多家庭進行申購。

從成交層面來看，新政的出台暫未給新房市場帶來立竿見影的效果，未來走勢需待政策效能持續釋放後觀察。

值得關注的還有8月1日開始實施的《深圳市共有産權住房管理辦法》，該規定指出共有産權房售價約為市場價格的一半，産權為政府與購房人共有，其中個人産權份額最低為50%，五年後可自由買賣。配售對象主要是符合條件的深圳市戶籍居民。

共有産權住房配售建築面積標準按照符合條件的家庭人口數确定：3人（含3人）家庭或者單身居民為65平方米左右，4人或以上家庭為85平方米左右。建築面積85平方米左右的房源，也可以根據實際情況面向3人家庭配售。此外，港澳台居民可作為有深圳戶籍家人的共同申請人參與申請認購共有産權住房，不受戶籍限制。

觀點指數認為，這是深圳市加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度的一項舉措。

另外，近日市場比較關注的是，關于“深圳離婚買房追溯3年限制取消”的消息。深圳市住房公積金管理中心工作人員9月18日回復稱“原本離異三年内肯定要追溯，但現在政策确實在優化，即離婚後只要他們重組了家庭，無論是否再婚或復婚，我們不再追溯其此前離異時的情況，會按現有家庭實際擁有房屋的套數，去審核他們的購房資格。但離婚後的單身人士購房，仍要追溯其離異前的房産套數情況。”

上述工作人員還表示，“相關政策目前仍在前期優化當中，還未發布具體政策，因此當前購房資格的審核仍要以具體審核結果為準，但如果不着急可以再等等，等具體政策出台。”

觀點指數認為，這對離異人士重新組建家庭的購房認定做了一定程度的放寬。但由于具體政策沒有出台，在執行層面仍需要時間。

供需錯配，去化周期拉長3個月

三季度計劃入市的商品房項目34個，預計供應房源面積為173.49萬平方米，套數16984套，其中，住宅面積147 萬平方米（同比下降15.64% ） ，套數14957 套（同比下降14.62%）。相比上一季度計劃入市的住宅面積，環比上升12.12%，套數環比上升14.84%。

深圳房地産信息平台數據顯示，期内有34張預售證公布，其中住宅套數為17599套，面積169.22萬平方米。

從區域來看，龍華（35.9萬平方米）、光明（32.08萬平方米）、寶安（26.45萬平方米）供應面積較多，中心區域福田、羅湖較少。從開發商主體來看，民企住宅取證項目面積為100.01萬平方米，套數為10162套，屬于供應主體。國央企住宅取證項目面積為61.26萬平方米，套數為6723套。

8月深圳新建商品房成交為28.31萬平方米（2601套），同比下降30.80%；其中新建商品住宅成交為22.28萬平方米（2199套），同比下降17.85%。8月成交幾乎跌到1月份數據，也是近三年來的新低。2020年-2022年三年的8月份新建住宅成交套數分别為4076套、5885套、2651套。

觀點指數認為，8月屬于傳統淡季，成交新低是疊加了市場低迷，需求不振，房企暴雷等多重因素影響，導致市場信心不足。

從區域來看，8月份寶安、龍崗、龍華成交面積最多。在11個區中，8月有10區成交面積存在不同程度的下滑，僅有光明維持正增長。光明網簽20783.24平方米，環比增長86.93%。

截至8月底，深圳市新房住宅庫存464.79萬平方米，去化周期約16個月（比上一個報告期延長3個月）。

期内，受二手房成交和人才房的分流，新房成交量短期或難上升。不過少許剛需住房獲得較多的青睐。

值得關注的兩個西部剛需盤，鴻荣源珈譽府于今年7月初首開完成銷售金額約60億元，是今年深圳樓市幾個熱銷的項目之一。鴻荣源珈譽府二期加推首日去化超7成，攬金超27億。同期，中糧悅章鳳凰里完成去化超過8成，超300套。更早前的2015年，中糧鳳凰里首開即售罄，當日單盤攬金18.45億元。

二手房方面，8月深圳二手商品房成交28.44萬平方米（3032套），同比+0.08%；其中二手商品住宅成交23.07萬平方米（2422套），同比+0.16%。9月4日至9月10日，深圳全市二手房 (含自助)錄得簽約810套，環比增長26.4%；9月11日至9月17日二手房 (含自助)錄得簽約892套，環比增長10%，二手房錄得持續回升。

觀點指數認為，“認房不認貸”政策落地後，新建和二手住宅成交量增長率短期内呈現明顯的分化，随着市場活躍度回升，預計分化會縮小。

地塊分化，溢價率下滑2.44%

報告期内，深圳第二批次土拍共成交7宗地塊，成交價231.74億元，總建面76.49萬平方米，平均溢價率7.69%。拿地企業仍以國央企為主。

本批次一共挂牌10宗，成交的7宗里有4宗溢價；3宗底價成交，終止出讓1宗，2宗流拍。其中，原定競拍的龍華大浪A839-0292地塊最後終止出讓。該地塊出讓面積約3.38萬平方米，建築面積15.94萬平方米，挂牌起價25.79億元。而龍崗G02309-0008、G02309-0009兩宗地塊無企業報價而流拍，合計建面12.4萬平方米。

第二批與第一批相比，溢價率下滑2.44%，甚至低于去年的四個批次。流拍率亦是最近六個批次中最高的一批，深圳土拍市場熱度有所下滑。

本次土拍福田、羅湖等中心區域地塊缺席，非中心區域成為新房土地供應的主要來源。

觀點指數認為，供應地塊區位分化，拉低了整體溢價率水平。

值得關注的是，龍崗區寶龍街道G02315-0028地塊為深圳土拍首宗出讓的三類宅地。與二類居住用地所采取的“三限雙競+搖号”規則不同，三類居住用地采取“單限單競+搖号”的方式，即：限地價、競地價，達到最高限制地價後通過搖号方式确定競得人。

期内，最熱地塊是中海以封頂價125.32億元+自持58500平方米競得的南山區沙河街道T207-0060深圳灣超總宅地。該地塊商品房限售均價133300元/平方米，溢價率14.99%，是深圳土拍歷史上總價第8、純居住宅地第1的地塊。

這塊地周圍有中信紅樹灣、萬科瑧灣匯公寓等熱銷項目，並與紅樹西岸、中信紅樹灣以及三所學校（深圳市外國語學校、深圳市華僑中學和深圳市海濱實驗小學）相近，優質的教育配套加持，預計項目上市後去化可觀。

城市更新方面，期内深圳市披露已累計改造769個老舊小區，居民約26.5萬戶。據深圳市住建局統計，深圳現階段共有1622個符合要求的老舊小區，且存在多種改造需求。

目前，在已改造的769個老舊小區中，基礎類改造有683個、完善類改造有58個、提升類改造有30個。該類綜合整治主要以政府為主導，企業更多是扮演乙方的角色。

觀點指數統計，三季度錄得24個城市更新項目動态，相比上一個季度增加4個。從區域來看，龍華、龍崗、南山錄得的城更動作較多，其中涉及居住功能更新項目的有17個。

期内，一些城市更新項目亦有不少進展。其中，華聯控股深圳南山城更計劃調整獲批，調整後的更新方向為居住。萬科深圳坂田舊改項目公示，規劃有超26萬平方米的住宅。新世界中國光明食品廠項目規劃公示。天健集團積極推進羅湖金翠舊改。灣區産融旗下深圳龍崗嶽湖崗舊改規劃公示，規劃容積超45萬平方米。

而在9月11日，卓越集團位于南山區中心地段的南新北項目成功實現交地，項目可售貨值約60億元。這是繼8月30日龍華赤嶺頭一項目成功交地後不久又獲得的一個項目。

此外，今年以來卓越集團在深圳的多個重點城市更新項目陸續獲得重大進展。6月，中標寶安沙井民主項目，鹽田橋東項目一期、大鵬譚屋圍項目成功交付；8月，龍華賴屋山土地整備項目一期獲留用地批復；9月初，坪山湯坑項目順利舉行回遷選房活動。