綠債與實踐 | 2023三季度ESG發展報告

觀點指數 披露率提高，評級仍處低位 今年7月，國資委發文提出全面的指標體繫與披露模闆，進一步規範央企上市公司的ESG信息披露標準。據觀點指數統計，62家樣本上市房企2022年ESG報告的披露率已經突破75%，58家上市物業企業的ESG報告披露率則略高，為89%。

環境（E）：環境治理參與大戶的ESG實踐 房地産是我國碳排放和能源消耗大戶，目前已披露相關數據的房企在單位營收碳排放和能源消耗等指標上未拉開明顯差距。在綠色建築領域，萬科累計認證綠色建築較多，已突破3億平方米。

社會（S）：保交付穩步推進，付款效率改善 社會層面，房企保交付進程正穩步推進，累計已完成交付的住房超過165萬套；上半年樣本房企應付賬款周轉率由0.85次提高至0.94次，對下遊供應商的付款效率有所提升。

治理（G）：股權較為集中，風險管理問題暴露 公司治理上，上市房企大股東一股獨大的問題仍然較為明顯，董事會等治理結構基本完整，近年的房企暴雷事件也反映出部分企業風險管理預案不足。

綠色金融：房企綠債發行規模仍較低 2022年境内房地産企業綠色債券占比仍然較低，僅為1.5%，今年三季度，房地産企業中主要有美的置業、太古地産以及中海宏洋等順利發行綠色債券。

披露率提高，評級仍處低位

ESG作為關注上市公司環境、社會和治理水平，而非财務信息的評價標準，過去十余年在全球範圍内迅速發展，反映的是投資者對企業财務表現之外的長期價值和可持續發展能力的注重。

ESG報告通常覆蓋環境、社會、治理三個維度，每一維度下又細分若幹議題和指標。目前中國在ESG領域尚處起步階段，缺乏成熟的ESG披露機制和評級框架，存在標準不統一、量化數據少，角度偏差多，願景和行動差距大等問題。

7月25日，國資委發文進一步規範央企上市公司的ESG信息披露，對央企控股上市公司的ESG專項報告提出了全面的指標體繫與披露模闆，提出中央企業探索建立健全ESG體繫，力争到2023年央企上市公司ESG報告披露全覆蓋。在國際ESG評價方法于國内可能缺乏适用性的情況下，該指標體繫的發布有着重要的意義。

房地産行業是中國經濟的支柱性行業，随着房地産行業的轉型變化以及“雙碳”戰略等相關政策背景的加持，房地産企業也愈發重視可持續發展的長期理念，ESG的發展和信息披露逐漸進步與完善。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數對ESG的觀察主要集中于上市企業中的房地産和其相關聯的行業（物業服務等），近年房地産行業的ESG報告披露率呈逐年上升的趨勢。

據觀點指數統計，62家樣本上市房企2022年ESG報告的披露率突破75%，而58家上市物業企業的披露率為89%，房企和物企的披露率出現了一定差異，這是後者主要是港股，而港交所對上市公司的ESG信息存在強制披露要求，内地證監會對于ESG的信息披露則趨向自願和政策鼓勵，而非強制。

資料來源：MSCI官網

目前全球ESG評級領域百花齊放，其中影響力和話語權較高的主要是MSCI和Sustainalytics，且二者評級結果存在較高相關性。對于房地産行業來說，MSCI的ESG評價模型主要從綠色建築機遇、人力資本開發，公司治理，雇員健康與安全等角度出發。目前進入MSCI評級體繫的中國地産及相關行業的企業數量不多。據其官網最新數據，僅有華潤置地、碧桂園服務等少數企業獲得了MSCI的A級評價，其中華潤置地于今年8月份評級由BBB升至A級，2019年華潤置地的ESG評級還僅為B級，其近年ESG評級呈穩步上升的趨勢。總體來看，中國房地産企業的ESG評級仍處于國際上的較低位。

環境（E）：環境治理參與大戶的ESG實踐

ESG中的E即環境是受關注程度最高的議題，其主要關注企業在環保投入、綠色建築、資源消耗、溫室氣體排放等方面的舉措和表現，對上市房企而言，節能減排現不僅是大勢所趨，也是國家政策的要求。

房地産與城鎮化和基礎設施建設緊密相關，同時也是我國碳排放和能源消耗的大戶，擁有選址、設計、開發、施工、運營等龐大産業鍊，據中國建築節能協會《2022年中國建築能耗與碳排放研究報告》，2020年我國建築全過程碳排放總量：二氧化碳為50.8億噸，占全國碳排放比重的50.9%，2022年90%的上市房地産公司環保投入占營業收入的比例低于1%，這也意味着從中改進減排的空間巨大。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

在能源消耗控制和二氧化碳排放方面，房地産上市企業對具體量化指標的披露程度較低，且統計口徑存在差異。

僅從已披露數據的房企來看，依據百萬元營業收入綜合能源消耗量和百萬元營業收入二氧化碳排放量這兩個指標，主要有中國海外發展、龍湖集團、萬科企業等上市房企在節能減排方面表現相對較好，每百萬元營業收入的二氧化碳排放量達到了5噸以下。值得注意的是，披露該指標的房企中二氧化碳排放量與收入比值的極值差距較小，即各房地産上市企業間未拉開明顯差距。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

綠色建築指的是在全壽命期内實現節約資源、保護環境、減少污染的高質量建築，可以兼顧效率、安全、環保、成本等多要素，也是房地産企業在綠色實踐上的主要抓手，實踐中以商業地産和高級物業為主。根據各上市房企ESG報告，2022年新增認證綠色建築較多的主要是萬科，全年新增綠色建築面積為1848萬平方米，遠高出同期其他房企。而累計認證綠色建築面積上，則是萬科與碧桂園較為領先，截至2022年底的認證綠色建築面積分别達3.08億平方米以及2.3億平方米。

從企業實際活動出發，以下列舉幾個上市地産及物業公司在ESG環境議題實踐方面的的典型案例：

大梅沙萬科中心是萬科綠色節能改造的典型，預計通過4年進行更新改造，升級為以清潔能源、綠色建築、低碳交通、資源循環利用、生物多樣性、碳資産管理、生活方式倡導等七大維度構建的“碳中和社區”，目前一期項目已啟動並穩步推進，預計可實現建築綜合節能率85%以及可再生能源利用率85%，整體完成後，綠色能源比例将達到100%，並實現運營期間碳中和。

新世界發展深圳太子灣旗艦項目K11 ECOAST項目預計在2024年啟用，目前已獲得WELL健康建築標準預認證、LEED鉑金級預認證，該項目将循環經濟融入設計，大量使用可再生能源和可回收材料，通過海綿城市的思路，利用高比例的排水和綠化設計降低雨水對城市排水繫統的影響。

和地産開發企業相比，物業服務企業切入建築的後期運營較多，以碧桂園服務為例，其2022年啟動了地下車庫照明繫統節能改造項目，該項目通過安裝雷達感應控制燈具和智慧識别繫統，解決燈具功率大、常亮、運營成本高等問題，全年改造36萬盞燈，節約電量消耗849萬度。

社會(S)：保交付穩步推進，付款效率有所改善

從現代企業治理理論出發，企業的價值和目的不僅僅在于其資産和利潤創造，客戶、員工、供應商、客戶、政府、社會等全鍊條的利益相關者同樣至關重要，ESG的社會（S）議題關注的就是企業在經營過程中除利潤最大化外，對整體社會尤其是其他利益相關者權益的保障。

近年房企的連續暴雷和爛尾樓事件對地産開發公司的社會信譽造成了嚴重損害，也損害了客戶即購房者的權益。在政府的引導下，保交付成為了近年房企的關鍵詞，而力争保交付同樣也是房企自身對于社會責任的堅持。

據住房城鄉建設部8月9日消息，目前各地保交樓工作順利推進，項目復工和建設交付加快進行，保交樓專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。

從房企個體來看， 2023年上半年，碧桂園交付量較高，為27.8萬套，交付面積為3438萬平方米。而截至2023年1-8月，從已披露相關數據的房企來看，金科股份交付較多，達86396套，交付面積為1246萬平方米，旭輝控股和中梁控股1-8月交付套數也均超過60000套。

員工權益方面，根據各企業發布的ESG報告，100%的上市房企都與員工簽署了勞動合同並購買五險一金，88%的企業有設立工會和職工代表大會等組織，整體較為完善。

房地産行業規模和産業鍊龐大，對提供和穩定社會就業起到了重要作用，物業服務作為勞動密集型行業是就業的貢獻大戶，截至2023年6月30日，碧桂園服務在上市房企及物業公司中員工總數最多，達到22.8萬人，除此之外則是萬物雲與雅生活服務；房開企業方面，萬科企業就業人數最大，達13.2萬人，第二第三名分别為保利發展與中國海外發展。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

供應商方面，由于近年房地産行業流動性緊張，地産開發商對下遊供應商欠款的情況較為普遍，從應付賬款周轉率（含應付票據）出發分析付款效率，2023年上半年，94%的樣本房企半年期應收賬款周轉率在1次以下，但平均應付賬款周轉率有所提升，由去年上半年的0.85次提升至今年上半年的0.94次。

公益慈善方面，樣本房企中14%的公司2022年捐贈金額在2000萬元以上，其中碧桂園全年捐贈金額最高，為1.6億元。

治理（G）：股權較為集中，風險管理問題暴露

G（公司治理）是ESG中受關注程度相對較低的議題，但對企業的長期可持續發展同樣具有關鍵作用，ESG視角關注的主要是上市企業的董事會和股權結構、風險管理以及商業道德等問題。

目前上市房企董事會治理體繫基本完整，執行董事、非執行董事與獨立董事設立結構完善，審計委員會、提名委員會、薪酬與考核委員會等也均有設立，但公司治理整體仍是部分上市房企表現相對較差的議題，目前上市房企股權過于集中的問題普遍，較容易出現第一大股東話語權不受制衡的情況，大股東和中小股東之間的代理問題顯著，尤其是上市物業服務企業，與大股東違規關聯交易的案例頻發。

而在風險管理方面，在房企發布的ESG報告中，主流房企均将風險管理作為重要的戰略内容。但從應對危機的實際表現來看，近年較多房企都陷入了流動性危機中，民營房企中僅少數能維繫相對健康的現金流，這也是過往高周轉粗放式增長模式無法實時适應經濟和政策環境的變化帶來的，是房企風險管理措施和預案不足的體現。

綠色金融：房企綠債發行規模仍較低

ESG早已從抽象的指導性投資概念走向實際，並全面融入現代商業活動中。其中，最直接的就是體現在企業融資端，ESG能落地于企業的經營實踐，一定程度上得益于綠色債券、綠色基金以及綠色資産證券化産品的蓬勃發展。我國綠色融資産品發行主體以國央企為主，截至8月底，已發行ESG債券數量達3780只，存量規模5.58萬億元；市場上存續的ESG公募基金486只，産品淨值達5949億元。

綠色金融對融資標的及籌資目的都有特殊要求，通常需要建立在綠色發展的基礎上，其募資資金必須100%用于綠色項目，但在實踐活動中，由于評級和審查標準不一，企業進行“漂綠”的行為也較為常見。

就房地産行業而言，在近年政策的連續調控下，地産企業的傳統融資渠道正在變窄，有息負債規模受到嚴格限制，綠色融資此時成為企業融資渠道的有效補充，其中綠債又是綠色融資的最主要來源。2022年，境内房地産企業綠色債券發行總額為160.88億元，占境内綠色債券發行總額的1.5%，和其經濟地位相比，房地産行業在國内綠色金融整體融資中所占的比例和規模都不大，尚處于起步階段。

2023年3季度，房企境内發行綠債的規模仍然較低，期内順利發行綠債的房企主要包括綠城房産、美的置業、太古地産等，其中太古地産7月26日于香港聯交所上市的32億綠債使得其成為首家公開發行綠色人民币債券的香港企業。

值得注意的是，雖然得益于政策和市場投資者的大力支持，綠色債券的發行利率要比普通債券品種更低，但是房企進行低碳綠色轉型、綠色建築工程、以及審批認證産生的增量成本同樣不容忽視。