限購松綁 | 2023三季度廣州房地産市場報告

觀點指數 認房不認貸，首套房商貸利率降至4.1% 此前，有貸款記錄的購房者，再次購房的首付比例為40%-70%，新政實施後，首套房首付比例統一為30%，二套房首付比例統一為40%，對于有過貸款記錄的購房者，首付比例均有降低。

推行做地模式，國企為主體 與傳統的城市更新模式相比，做地模式更強調政府在土地整理中的主導地位，有助于提升城市更新項目的推進效率。

地市熱度下降，“品質住宅”将試點 當競價達到最高限價時，在進入搖号階段前，需要承諾按照“智慧+品質”住宅評價指引的要求建設，並簽訂協議，以獲取搖号資格。

供應回升，中心四區2364套住宅獲批 截至8月末，廣州市新建商品住宅可售套數約11萬套，可售面積1211萬平方米，去化周期19.2個月，較上一報告期末拉長2.5個月。

推盤淡季，新政後成交釋放 第35周（2023.8.28-2023.9.3）成交套數環比上升15%，較8月周均成交套數增加33%，第36周成交套數環比再漲6%。

認房不認貸，首套房商貸利率降至4.1%

8月29日，廣州正式宣布實行“認房不認貸”政策，執行時點以2023年8月18日為界。另外，據媒體報道，自9月8日起，廣州首套房商貸最低首付比例為不低于30%，利率下限為LPR-10BP，即4.1%；二套房，商貸最低首付比例為不低于40%，利率下限為LPR+30BP；在廣州有2套房及2套以上，暫停發放。

上述政策的實施有利于改善型需求的釋放。

此前，有貸款記錄的購房者再次購房的首付比例為40%-70%，新政實施後，首套房首付比例統一為30%，二套房首付比例統一為40%，對于有過貸款記錄的購房者而言首付比例均有降低。

另一方面，7月廣州差别化入戶政策再次公開征求意見，拟允許28周歲以下、學歷符合要求且在差别化入戶實施範圍區域内連繳社保滿一年者入戶廣州白雲、黃埔、花都、番禺、南沙、從化和增城7個行政區。

據悉，2020年12月，廣州就曾實施差别化入戶政策公開征求意見，但政策並未能正式落地。

9月20日，廣州調整限購和限售措施，非本市戶籍居民家庭購房的社保年限由5年改為2年，9區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。這一政策将影響衆多在廣州工作和生活的外地人口，也使得新一輪的政策調整迎來標志性時刻。

推行做地模式，國企為主體

近日，廣州召開全市城中村改造工作推進會暨廣州安居集團成立大會，大力推動四個重點片區“統籌做地”的改造新模式試點。四個重點片區為廣州新中軸（海珠）片區、廣州火車站片區、羅沖圍片區、環五山創新策源區。

值得注意的是，早前印發的廣州“做地10條”提出，政府認定國有企業作為做地的主體，意味着未來民企可能不再介入廣州城市更新的土地前期整理工作，而只能通過招拍挂等公開方式進入土地的二級開發階段。

另外，廣州“做地10條”亦指出，支持帶方案招商做地模式，即地塊現狀出讓時将征收補償安置工作與融資地塊土地使用權一並公開招商，選定做地主體，做地完成後，做地主體以協議出讓方式獲取土地使用權。9月4日出讓的黃埔區甯埔大道（在建）以南、元崗一路以東YP-P1-4地塊便是這一模式的嘗試，該項目競得人需承擔元崗舊村改造項目的復建安置工作。

與傳統的城市更新模式相比，做地模式更強調政府在土地整理中的主導地位，有助于提升城市更新項目的推進效率。同時，以國企為主體的土地前期整理在回遷、安置等方面将有更大的保障。

此外，廣州安居集團亦于近日成立。據觀點指數查詢，該企業經營範圍包含住房租賃、非居住房地産租賃、租賃服務等，未來或作為廣州公共租賃住房、保障性租賃住房等政策性住房的運營主體。

結合廣州住建局公開的《關于市政協十四屆二次會議第3090号提案答復的函》中提到的“鼓勵在城中村規模化建設保障性租賃住房”，廣州安居集團亦可能深度參與廣州的城市更新。

項目方面，國企參與城市更新的勢頭進一步顯現，中交四航局接手珠江村舊改項目49%的股權。珠江村舊改于2021年初開始動工，2021年4月确定由景業名邦聯合體操刀，但因市場環境變化與企業資金周轉等問題，今年3月，珠江村表示将根據市、區的相關政策規定，适時啟動合作企業變更或退出流程。中交四航局計劃該項目于2023年四季度首開區動工。

據了解，珠江村西邊為魚珠片區，東邊為黃埔港老港改造片區，屬于廣州東部沿江發展帶核心區範圍，舊改範圍占地約25萬平方米，将以創新型配套服務區作為産業定位。

地市熱度下降，“品質住宅”将試點

截止9月19日，三季度廣州已成交住宅用地11宗，另外9月末将出讓一宗位于天河智慧城的地塊。土地市場熱度下降，溢價成交地僅3宗，分别為天河區黃雲路AT1003011、AT1003072地塊、番禺區大石街新光快速西側地塊和海珠區上涌果樹公園北側地塊。

值得注意的是，搖号成交的兩宗地塊分别為新光快速西側地塊和上涌果樹公園北側地塊，前者共8家房企參與搖号，包括保利、保利置業、中鐵建、中鐵置業、中建五局、華僑城等，後者共14家房企參與搖号，包括保利、越秀、招商、中海、華潤、華發等。整體來看，民企在廣州土地競拍中的參與度較低。

另外，9月7日廣州挂牌的一宗天河區牛利崗北街地塊将作為廣州市“智慧+品質”住宅標準的試點項目，在競價方式上将有所區别：當競價達到最高限價時，在進入搖号階段前，需要承諾按照“智慧+品質”住宅評價指引的要求建設，並簽訂協議，以獲取搖号資格。

5月29日，由市住建局等四部門聯合印發的《廣州市建設“智慧+品質”住宅打造好房子好小區行動方案》給出了廣州市“智慧+品質”住宅評價指引，從用地與規劃、安全與耐久、舒适與健康、節能與環保、智慧與數字、運營與維護六個維度設定了“智慧+品質”住宅的指標。

供應回升，中心四區2364套住宅獲批

三季度廣州新房供應較上一季度小幅上升，網簽下滑。據觀點指數監測，7-8月廣州新建商品住宅網簽9563套，同比下降31.9%；網簽面積107.4萬平方米，同比下降27.6%。

根據觀點指數統計，7-8月廣州新建商品住房批準預售16147套，批準預售面積172.28萬平方米，其中番禺區新批面積占比超過兩成，亞運城、越秀大學星匯錦城等項目取證積極。

聚焦中心城區，報告期内，中心四區共2364套住宅獲批，其中天河區有5個項目獲批預售，為珠江花城、世紀金源天河源築、僑鑫保利匯景台、城投珠江天河壹品和閱山湖園（育新街南側AT0304011-1地塊），共1268套；海珠區有1個項目獲批，為越秀珠實城發江灣和樾，供應166套；荔灣區有4個項目獲批，為力誠榕誠灣、保利和悅濱江、華潤置地白鵝潭悅府和珠實西關都荟，共789套；越秀區亦有1項目獲批預售，為港匯華庭，供應141套。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理（統計周期為2022年6月26日-2023年8月25日）

7-8月供應較上一季度有所回升，但成交仍不振。截至8月末，廣州市新建商品住宅可售套數約11萬套，可售面積1211萬平方米，去化周期19.2個月，較上一報告期末拉長2.5個月。

越秀區去化周期拉長主要是長期零供應和低成交，短期内項目入市導致周期波動，事實上新房供應仍較為緊張。

推盤淡季，新政後成交釋放

據觀點指數統計，報告期内樣本企業共有36個項目加推，4個項目開盤，共推出約4500套住宅單位，由于7-8月為傳統淡季，項目普遍推貨較少。

報告期内新開盤項目為近江南西商圈的越秀珠實城發江灣和樾、中山八闆塊的珠實西關都荟、創新城闆塊的越秀大學星匯錦城和大石片區的龍湖禦湖境，去化一般。

8月末新政出台後，廣州樓盤來訪量有一定程度的上升，一些項目選擇推出特惠房源吸引眼球，一些項目則采取成交送家電、手機等禮品的方式發動營銷，亦有部分項目發布“漲價”預告，促進成交。

據合富研究院數據，第35周（2023.8.28-2023.9.3）成交套數環比上升15%，較8月周均成交套數增加33%，第36周成交套數環比再漲6%，第37周環比下滑6%，但仍高于8月周平均水平。

觀點指數預測，限購限售放松後，廣州一二手房成交均會出現較大程度上升，預計第四季度較為樂觀。