業績回溫與擴增 | 2023年9月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 入市項目環比下滑，頭部簽約瞄準重點城市 零售商業項目的入市熱情有所下滑，期内開業15個商業項目，新增供應約117萬平方米，其中華潤萬象生活、龍湖集團等頭部企業有新項目開出。簽約方面，碧桂園文商旅依然是活躍度最高的企業，而印力等也有所收獲。

内資企業業績回溫，太古内地擴張進行時 業績方面，受惠于消費需求釋放，内資企業的租金收入、銷售額等數據均比去年同期提升。投資方面，太古期内投資加速，入股了陸家嘴前灘地塊項目。

業态引入以服飾類為主，項目擴建有望突破發展瓶頸 業态調整提升上，新店引入依然是期内的主旋律，其中服飾類店鋪最受青睐。與此同時，高端零售商業項目傳來擴建消息，上海恒隆廣場和廣州太古匯商業面積有望增加，屆時商業競争力相信将更進一步。

入市項目環比下滑，頭部簽約瞄準重點城市

據觀點指數統計，期内全國範圍共開業15個零售商業項目，總體量約117萬平方米。相比上個報告期，數量和體量均有所下降。不過按往年的趨勢，預計9月底至10月期間會有較多項目開業，以迎接中秋和國慶黃金假期。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

雖然開業項目不多，不過類型較為豐富，涵蓋了購物中心、社區商業及奧萊等不同業态。體量方面，超過10萬平方米的項目有6個，其余均為10萬平方米以下的中小體量項目。城市分布上，一線城市中除上海外均有新項目開業，其余則均位于二線及以下能級城市。

新開業項目中，可以看到存量改造項目的身影。如濟南泉城里XiNCC，此前為原濟南第一家萬達廣場，管理方幾經易主後，由新接盤者打造成為山東首家“8+16夜間經濟”商業綜合體，切合當下流行的夜經濟進行創新。

樣本企業方面，期内華潤萬象生活、龍湖集團、新城控股及京基百納等有新項目入市，均為旗下較成熟産品線項目。其中，龍湖的北京龍湖北苑天街是其在北京的首個輕資産項目，延續了其較為擅長的TOD模式。

據了解，龍湖北京北苑天街位于朝陽區北苑核心區塊，是緊鄰地鐵13号線北苑站的TOD項目，總體量達12萬方，輻射超100萬人群。截止目前，龍湖已在北京運營8座天街項目。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

新項目獲取方面，期内碧桂園文商旅依然最為活躍，共獲取了3個輕資産項目，其余的龍湖、萬達及印力則均新增1個輕資産簽約項目。不同于前者的以量突圍，項目大多位于三四線城市，後者簽約項目主要位于上海及重慶這類商業競争力較強的城市，項目質量相對較高。

其中更是不乏熟悉的合作對象，如印力期内簽約的項目業主方為浦房集團，為浦發集團旗下企業，上半年印力已與浦發集團就唐鎮鄰里中心項目以及川楊河項目簽署合作協議。

内資企業業績回溫，太古内地擴張進行時

期内，大部分商業地産企業公布了上半年的業績，樣本企業中，新城控股和龍湖集團的收入均超過50億元，主要得益于可觀的項目規模帶來的整體效益。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

租金之外，項目的運營層面也表現不錯，對比去年同期有明顯增長。以龍湖集團為例，财報數據顯示，截至2023上半年，其已開業商場建築面積為762萬平方米（含車位總建築面積為980萬平方米），整體出租率為95.4%，同店銷售額和客流同比去年均實現超20%的增幅。

究其原因，與龍湖商業部分的發展策略有關，其目前将發力點聚焦在輕資産及TOD領域，這讓其在項目獲取上具備較強競争力；加之自身重資産持有開發，能保持穩定的規模增長。

而新城控股的擴張步伐也並未停止，上半年實現了143個大中城市、205個吾悅廣場綜合體項目的布局，已開業的吾悅廣場達146座，吾悅廣場開業面積達1367.14萬平方米，規模效應不可忽視。

但如果論單個項目的盈利能力，其表現不如華潤、龍湖等企業，以上半年披露的數據計算，在運營的吾悅廣場平均租金處于3500萬元左右的水平。

值得注意的是，此前較為保守的企業如大悅城控股也有較為積極的表現。

上半年大悅城持有型業務實現營收27.01億元，同比增長34.73%。期内還新開業了北京京西大悅城、無錫江南大悅城、廣州黃埔大悅匯等3家購物中心，規模有較為明顯的增長。這或許與其目前采取輕資産戰略有較大關聯，年内開業的廣州黃埔大悅匯就是輕資産輸出的項目。

期内，其于深圳的首座大悅城也計劃于2024年底開業，這是繼廣州黃埔大悅匯之後，大悅城在華南的又一次布局。觀點指數認為，在以廣州、深圳為代表的華南地區站穩腳跟，對大悅城未來的發展将有積極影響，也能一定程度上更新其在商業上過于“穩健”的印象。

投資方面，期内太古地産97.1億正式入股上海前灘21号地塊與洋泾地塊，将與陸家嘴合作開發。從地理位置來看，前灘21号地塊位于前灘國際商務區，與前灘太古里僅一街之隔，是前灘最後也是最大的一個綜合體開發項目，這将鞏固太古在前灘區域的商業優勢。

據觀點指數了解，此前雙方已合作開發前灘太古里項目，該項目于2021年9月30日開業，目前已成為太古地産旗下的標杆商業項目之一。

此外，期内太古旗下位于成都的零售主導綜合發展項目也正式更名為成都太古里，取代項目原有名稱成都遠洋太古里，至此太古完全擁有該標杆商業項目的份額。

可以看到，太古地産正在加快在内地的拓展投資，此前其曾宣布将用500億港元投資于内地市場，目標是在2032年前将其在内地的投資總樓面面積增加一倍。就目前來看，相關目標正在逐步兌現。

業态引入以服飾類為主，項目擴建有望突破發展瓶頸

報告期内，觀點指數重點監測的樣本項目在店鋪引入上以首店、新店及限時店或快閃店為主，其中新店的占比最大，並有部分是由已入駐品牌重裝更新開業，如高爾夫品牌HONMA全國首家城市中心店在成都遠洋太古里全新亮相。

限時店方面，則多是外國品牌開設，如SKP SELECT BEAUTY攜手自意大利米蘭的無火香薰開創品牌CULTI庫俐缇在北京SKP-S呈現全國首家品牌限時店。不過相比上個報告期，本月短期店鋪較少，大部分是較為穩定的長期店鋪。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

引入的業态類型上，期内服裝類的店鋪熱度較高，除成人服飾外，童裝占據一定比重。此外運動類品牌的拓店也較為積極。對比之下，餐飲類店鋪的引入則相對較少。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

在引入品牌之外，部分標杆項目也傳來擴建消息。期内上海靜安上海恒隆廣場所在南京西路歷史文化風貌區保護規劃082街坊局部調整方案已正式獲批，根據規劃調整，恒隆二期寫字樓所在082-01地塊以集約地利用為發展導向，結合公共空間聯動更新增加商業功能。

而廣州市規劃和自然資源局也發布批前公示，拟對廣州太古匯的文化中心部分進行加、改、擴建工程。若該項目獲準批復，廣州太古匯文化中心部分有望得到啟用，其擴充的零售面積，新增的影院、文化藝術等業态，對廣州太古匯整體項目有積極的補充作用。

觀點指數認為，如若成功擴建，對于項目營業面積的增加和業态豐富度提升都有較大作用，項目的競争力也能更進一步。

以上海恒隆廣場為例，該項目近兩年出租率保持100%，租金排在上海商業體的前列，但商業經營面積小，僅為53700平方米，這也是其發展的瓶頸之一。

成功擴建後，雖然新增商業面積僅3000平方米，但在一線城市的黃金地段已是較為可觀的規模。後續，運營方還可通過更新撬動辦公樓地區以及地下空間的改造，進一步提升營業面積。