業績分化明顯 | 2023年9月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 運營商業績分化明顯，寫字樓租賃市場面臨挑戰  觀點指數統計的12家商辦運營商平均出租率水平為84.5%，同比下滑0.29個百分點。超半數企業的寫字樓項目平均出租率出現下滑，也意味着辦公市場租賃端去化難度加大，辦公市場進入調整期。

商辦資産交易端堅挺，大悅城拟出售中糧置地廣場  寫字樓資産仍展現出較強的變現能力，上半年部分商辦運營商實現商辦資産項目的退出，完成多宗交易。而期内大悅城旗下西單大悅城參股公司挂牌出售中糧置地廣場100%股權，挂牌底價42.56億元。

辦公物業繼續推進建設進度，廣州辦公挂牌租金年内首次趕超深圳  辦公物業供給繼續增加，如北京亞奧核心商圈的北辰·新空間項目正式入市，同時重點城市辦公物業建設進程繼續推進。

商辦運營商引入共享辦公業态，辦公空間服務商繼續前行  9月6日，恒基兆業集團旗下BCos上海恒基星揚西岸中心開業，新開的辦公空間位于上海恒基星揚西岸中心3-5層。此外，辦公空間服務商創富港完成2023年中期業績的披露，從财報中可以看到，創富港繼續實現盈利，但淨利潤出現較大的波動。

運營商業績分化明顯，寫字樓租賃市場面臨挑戰

期内，不少房開企業完成了2023年中期業績的披露，從财報中可以發現受經濟下行、辦公市場新增供應等因素影響，部分企業寫字樓租賃業務的業績表現不佳，寫字樓項目營收和出租率水平有所下滑。

數據來源，企業公告，觀點指數整理  注：華潤萬象生活2022H1出租率數據未披露，故采用2022年底數據比較

出租率方面，截至上半年底，觀點指數統計的12家商辦運營商平均出租率水平為84.5%，相較去年同期的84.8%下滑0.29個百分點。

其中，截至上半年底平均出租率超90%的商辦運營商包括太古地産以及金茂商業。前者旗下的廣州太古匯、北京頤堤港以及上海興業太古匯寫字樓部分出租率水平均超90%，後者旗下位于北京、南京以及長沙的寫字樓項目出租率均超90%。

據觀點指數不完全統計，實現滿租的寫字樓項目主要有金融街資管旗下北京金融大廈、北京通泰大廈以及上海靜安融悅中心A棟項目；招商蛇口旗下深圳工業區大廈、深圳金融中心、深圳郵輪中心寫字樓、深圳招商積余大廈以及深圳科技大廈；金茂旗下的長沙梅溪湖國際研發中心等等。可以發現，滿租項目主要分布于一線及新一線城市，這部分城市的辦公需求仍存，如何實現高水平出租率也更為考驗商辦運營商的項目管理能力。

具體來看，科技大廈保持高位出租率水平是基于重大租戶整體承租；金融街資管旗下寫字樓項目集中在城市核心商務區，盈利能力較強，其坐落在北京金融街商圈的寫字樓項目入駐企業主要是以金融行業為代表的客戶組合。因此，項目區位優勢為輔，附加商辦運營商客群定位、項目管理能力等，助推寫字樓項目實現穩定發展。

同比上，12家樣本企業平均出租率水平出現同比下滑的企業占比58.33%，其中不乏陸家嘴、瑞安辦公、大悅城等商辦運營商，超半數企業出租率出現下滑，也意味着辦公市場租賃端去化難度加大，辦公市場進入調整期。

12家企業中出租率數值同比下滑最大的是大悅城（不計香港項目），對比其過往财報發現，大悅城寫字樓平均出租率下滑主要是其位于北京的西單大悅中心出租率數值從2022年上半年底的95%下降至83%，該項目大悅城權益占比為30.39%，以及北京中糧置地廣場出租率水平從88.01%下降至83%，該項目大悅城權益占比為30.39%。

出租率水平同比實現增長的企業包括中海商業、華潤萬象生活、招商商管、恒隆地産以及金融街資管。

數據來源：企業公告，觀點指數整理  注：陸家嘴集團租賃收入包括寫字樓和研發樓租賃收入

從企業披露的數據來看，上半年寫字樓租賃部分收入超10億元的商辦運營商有中海商業以及陸家嘴。觀點指數統計到9家商辦運營商在内地的寫字樓租賃業務營收出現同比下滑的，占比為55.56%，但9家企業合計營收相較去年同期有所增長。

其中寫字樓收入出現下滑的企業包括越秀房托、太古地産、瑞安房地産以及北辰實業，其中北辰實業寫字樓收入同比下滑20.38%，降幅最大。太古地産财報中表示撇除人民币币值變動影響，寫字樓租金收入總額上升百分之一。

具體來看，陸家嘴集團上半年辦公物業創收18.63億元位居首位，同比上漲24.78%。觀點指數翻閱陸家嘴集團2023年中期财報發現，其位于上海和天津的甲級寫字樓的出租率和項目單價水平並未出現明顯上漲，為此觀點指數判斷收入上漲部分主要是由于高品質研發樓創造的。

此外，上半年中海寫字樓租賃實現營收17.9億元，同比增長1.9%，一線城市收入占比53%，年内租賃面積54萬平方米，2年以上租約面積占比70%。2023年上半年，中海商業寫字樓有70棟，管理規模為457萬平方米。

輕資産運營商以華潤萬象生活為代表，上半年寫字樓商業運營及物業管理服務合計營收約9億元，同比增長19.82%，其中物業管理部分收益貢獻92.4%。目前華潤萬象生活為26個寫字樓提供商業運營服務，總建築面積為170萬平方米。

據觀點指數觀察，上半年新增項目的入市無疑加大了商辦運營商的項目去化壓力，其中樣本企業中中海、招商蛇口等企業上半年均有新增寫字樓項目入市。

其中，中海在2023年中期業績報告中提及上半年新增三座寫字樓項目投入運營，分别為昆明中海國際中心，總建築面積11.3萬平方米；沈陽的中海廣場寫字樓，總建築面積8.4萬平方米；以及合肥的中海九樾-環宇大廈寫字樓，總建築面積4萬平方米。

招商蛇口上半年新增深圳新時代二期時間廣場項目入市，項目由招商蛇口持股100%，經營建築面積約為7.8萬平方米。

商辦資産交易端堅挺，大悅城拟出售中糧置地廣場

銷售端，觀點指數發現寫字樓資産仍展現較強的變現能力，上半年部分商辦運營商實現商辦資産項目的退出，完成多宗商辦資産交易。如大悅城中報透露上半年實現武漢光谷大悅城寫字樓、北京華遠中心等多宗大宗交易。

此外，9月1日，大悅城控股集團發布公告表示大悅城控股子公司西單大悅城有限公司拟通過北交所公開挂牌轉讓北京昆庭資産管理有限公司（下文稱北京昆庭）100%股權及相關債權，交易挂牌底價為42.56億元，其中股權挂牌底價為34.49億元，債權挂牌底價為8.07億元。

其中北京昆庭的主要資産為位于北京市東城區安定門外大街208号的中糧置地廣場項目，總建築面積約8.1萬平方米，另有車位377個。項目已于2018年竣工投入使用，産權年限至2060年9月。

截至4月30日，北京昆庭淨資産評估值約為24.38億元、增值率為125.4%。觀點指數翻閱大悅城中期業績報告發現，中糧置地廣場項目總投資25.89億元，交易挂牌底價42.56億元，相較項目總投資增長了64.39%。

項目運營層面，大悅城地産2023年中期業績報告顯示，2023年上半年寫字樓租金收入2.73億元，同比增幅16.2%，其中北京中糧置地廣場營收7580萬元，收入同比有所增長，但同時該項目出租率相較去年同期有所下滑。

整體來看，出售該項目将助力大悅城進行資産架構調整，減弱重資産項目的投資風險，同時讓大悅城集團快速補充資金。公告中，大悅城表示此次股權轉讓将有利于盤活存量資産，實現資産價值最大化，回籠資金助力公司高質量發展。

大宗交易方面，期内共計完成1宗商辦資産交易案例，即北京市豐台區迦南大廈2号樓等房産以3.475億元成交，環比上個報告期商辦資産交易宗數及金額有所下滑。

據觀點指數不完全統計，2023年初截至報告期末，内地共計有24宗商辦資産大宗交易，成交總金額為174.22億元，平均每單商辦資産大宗交易金額為7.26億元（不含復星國際中心項目）。

辦公物業繼續推進建設進度，廣州辦公挂牌租金年内首次趕超深圳

辦公市場供給方面，8月全國辦公物業出租挂牌量7.17萬套，環比上漲15.27%，辦公物業挂牌量較上月出現上漲。

期内辦公物業供給繼續增長，如北京亞奧核心商圈的北辰·新空間項目正式入市，該項目作為北辰集團首個城市更新項目，是由北辰購物中心改造而來，項目總建築面積約3萬平方米。

同時觀點指數注意到重點城市不少辦公物業項目建設進程穩步進行，如廣州城中村改建項目盈昊大廈已完成主體結構封頂、徐家匯中心ITC項目B座370米塔樓封頂、上海臨港西島金融中心項目主樓核心筒全面封頂等等，未來辦公市場新增供應将持續增加。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租金走勢方面，期内一線城市上海、深圳以及廣州辦公挂牌租金均出現環比上漲，上海和深圳租金環比漲幅均在3%以内，整體租金水平變動幅度不大。而廣州在8月辦公物業挂牌租金為3.41元/天/平方米，環比上漲12.17%，上漲後廣州辦公挂牌租金在本年度首次超過深圳。

具體來看，北京和上海重點商務行政區域均出現辦公租金下滑的走勢，其中觀點指數監測發現北京50%的行政區出現辦公租金環比下滑，重點商務區西城區、東城區以及朝陽區均有不同程度的租金下降。其中，降幅最大的是西城區，降幅超10%。上海60%的行政區域出現同樣出現辦公租金環比下降，包括黃浦區。廣州和深圳也出現部分行政區辦公挂牌租金環比下滑，租金下滑區域主要集中在郊區。

同比方面，北京、上海以及廣州多個行政區辦公挂牌租金水平不及去年同期，主要是受經濟下行以及辦公市場新增供應等因素的影響，同時居家辦公逐漸被企業接受也是寫字樓租賃市場下行的重要因素。

可以注意到，深圳多個行政區辦公挂牌租金水平超去年同期，不過重點商務區福田區以及羅湖區同比漲幅不大，租金水平基本與去年持平。

總體而言，期内一線城市辦公挂牌租金有所回溫，北京、上海及深圳辦公租金變動幅度不同，但辦公市場熱度不及去年同期。

辦公空間服務商繼續前行，企業仍積極擴張

9月6日，恒基兆業集團旗下BCos上海恒基星揚西岸中心開業，這是BCos繼上海恒基名人商業大廈項目、上海恒基六八八廣場項目之後，再次布局上海的新項目。BCos本次新開業的辦公空間位于上海恒基星揚西岸中心3-5層，總面積超八千平方米。

BCos（Being Cospace）是由星皓（北京）管理咨詢有限公司運營，是恒基兆業地産集團旗下的高端共享辦公空間品牌，目前共享辦公空間項目主要分布在恒基兆業旗下寫字樓項目的部分樓層中。

此外，期内北京凱德·星貿項目完成第一階段的資産升級改造計劃，目前辦公樓整體升級進度近8層，預計今年10月将完成項目的整體改造，其中項目引入的Bridge+奕橋共享空間也即将亮相。

觀點指數發現，将旗下寫字樓項目部分樓層打造成辦公空間産品的商辦運營商並不少見，如中海旗下OFFICEZIP品牌，以及凱德Bridge+奕橋共享空間品牌。

觀點指數認為，商辦運營商推出辦公空間服務品牌能夠更好地服務租戶，提升與租戶之間的粘性，同時在項目去化，吸引客戶方面也有一定的助推作用。

辦公空間服務商方面，據觀點指數統計，期内辦公空間服務商創富港和BEEPLUS均有擴張動态。其中BEEPLUS與無錫錫東新城城市發展集團有限公司達成戰略合作，合作的産業中心項目位于錫東新城商務區金控大廈，預計将在2024年初開幕。

9月6日，大橫琴國際産業發展中心正式啟幕，這是BEEPLUS和其主要投資方珠海大橫琴集團第三次攜手合作的項目。該項目由大橫琴（澳門）有限公司建設打造，BEEPLUS進行設計、運營、管理。

同時，期内創富港在北京和香港有新增辦公空間項目開業，分别為創富港大恒科技大廈共享辦公空間以及創富港香港合和中心48樓共享辦公空間。

此外，觀點指數關注到創富港于8月下旬公布了2023年的中期業績公告。上半年創富港錄得營業收入3.6億元，同比增長5.49%，營收組成均為租賃及商務服務業務收入；淨利潤錄得1630.18萬元，同比下降32.3%，歸屬于挂牌公司股東的淨利潤1472.94萬元，同比下降33.69%。

截止期末，創富港資産合計18.21億元，負債總計16.30億元，短期借款155.98萬元，一年内到期非流動負債為2.50億元，資産負債率89.54%。從财報中不難發現，創富港繼續實現盈利，但淨利潤出現較大波動。

總體來說，當前辦公空間行業雖然依然面對質疑，但不少行業中的企業仍在積極擴張，打造品牌競争力，繼續向前。