改善需求釋放 | 2023三季度北京房地産市場報告

觀點指數 改善人群需求釋放，季末成交活躍  北京實施“認房不認貸”新政，支持居民合理的住房需求，對于有置換、改善類住房需求的京籍和非京籍家庭，将帶來切實的利好。據觀點指數監測，8月1日-20日，一手住宅成交套數為2654套。9月1日-20日，一手住宅成交套數為3680套，環比上升38.66%。

新房供應回升，二手成交止跌  9月1日-15日，北京批準預售許可證6張，批準預售套數為1875套，較8月份同期增長84%。8月存量住房成交量10960套，環比上升12.78%，同比下降21%；新建住宅成交量為4122套，環比下降22.66%，同比下降1%。二手房網簽自4月份後成交量逐步下探，在8月止跌回升。而一手住宅依然保持較低的交易量。

超百公頃涉宅地上新，第二輪土拍進程緩慢  9月20日，北京發布第三輪拟供應商品住宅用地清單，共包含19宗涉宅用地，土地面積100.28公頃，地上建築規模220.62萬平方米。第二輪土拍節奏明顯放緩。從競拍是時間來看，6月成交2宗、7月4宗、8月4宗，9月26日2宗，單日只進行兩個地塊的交易。第二輪土地清單中剩下未成交的13宗地塊已經過了第二輪預定的出讓時間段。據披露，已有9宗地塊挂牌。

改善人群需求釋放，季末成交活躍

期内，北京實施“認房不認貸”新政，支持居民合理的住房需求，對于有置換、改善類住房需求的京籍和非京籍家庭來說，是切實的利好。

按北京市目前的政策，以普宅計算，首套房首付比例不低于35%，二套房首付比例不得低于60%，相差25%。由之前的認定二套變成首套，那麼僅以一套房子600萬元計算，首付階段可以少支出150萬元。

觀點指數認為，從北京這幾年的二手房市場來看，二手房成交量均高于一手房，改善類需求有極大的空間。二手房受歡迎主要是中心地區供應稀缺所致，並且很多二手房小區配套成熟，區位較好，升值空間大。對于預算有限的家庭來說，二手房可以減少裝修費用的支出。

該政策對當前的市場也具有信心提振的作用。據觀點指數監測，8月1日-20日，一手住宅成交套數為2654套；9月1日-20日，一手住宅成交套數為3680套，環比上升38.66%。9月3日，雲庭雅苑項目是北京樓市新政落地後首個開盤的項目之一。該項目共計464套房源，接近百億貨值，開盤當天銷售56億元，認購轉化率超過80%。

值得關注的是，9月初位于北京東四環朝陽公園闆塊的融創壹号院項目正式開盤，總價3000萬元起。開盤首日，現場有169套成功認購，總認購金額約56.2億元。去年5月以來，北京高端項目基本不愁銷路。高淨值人群幾乎是該政策的“編外人士”。這類人群一般進行二套房的購買，首套房的置換可能性很小。再者對于高端項目而言，高淨值人群一般不會選擇貸款。

另外，《北京非首都功能疏解人員住房公積金提取政策對標北京實施方案》審議通過。文件指出，因北京非首都功能疏解而遷往雄安新區的中央國家機關職工，可“零材料”辦理提取住房公積金。在雄安新區購買自住住房的，可按季提取住房公積金，提取金額以購房支出為限。

雄安新區取消商品住房預售，實行現房銷售、精裝交付，“所見即所得、交房即交證”。北京疏解人員可在雄安提取住房公積金，雄安新區住房公積金繳存、提取政策與北京同城化。

需要關注到，雄安還支持有意願的人才通過租房解決住房問題，並在教育、醫療、就業等公共服務領域“租售同權”。

觀點指數認為，這個政策主要是承接搬遷到雄安新區的職工，並且對人才入駐起到積極作用。雄安的這繫列動作具有象征意義， “現房銷售”、“租售同權” 是未來房地産市場改革的重要内容。

新房供應回升，二手成交止跌

北京住建委披露，8月批準的預售許可證有8張，批準預售套數為3005套，同比下降62.78%，環比增加37.72%，批準預售面積36.12萬平方米，同比下降62.51%，環比增加49.88%。招商璀璨時代是8月預售套數最多者，推出21棟住宅樓，共834套房源。

如圖所示，自二季度以來多數月份北京新房供應一直處于較低。雖然8月住宅供應有所上升，但與往年同期相比，供應量明顯不足。

受新政影響，房企有意加速推貨，新房供應量漲幅喜人。據觀點指數監測，9月上半月（9月1日-15日），批準預售許可證6張，批準預售套數為1875套，較8月份同期增長84%。

住建委數據顯示，8月存量住房成交量10960套，環比上升12.78%，同比下降21%；新建住宅成交量為4122套，環比下降22.66%，同比下降1%。二手房網簽自4月份後成交量逐步下探，在8月止跌回升。而一手住宅依然保持較低的交易量。

觀點指數認為，購房者對存量房的需求較大,導致成交量相對較高。新房供給較少，此外市場持續低迷也導致成交量不多。造成一二手成交差異加大的主要原因，正如第一部分内容所述，主要是中心供應的稀缺性。

由于新房去化放緩，庫存進一步增加。諸葛數據顯示，2023年8月北京新房庫存量為87723套，環比微升0.37%，同比下降18.59%，同比實現“五連跌”。從去化周期來看，8月去化周期為15個月，較上月拉長0.2個月。

對于開發銷售來說，北京統計局數據顯示，1-8月新建商品房銷售面積為693.5萬平方米，同比增長12.6%。其中，住宅銷售面積為511.2萬平方米，增長13.6%。1-8月累計住宅銷售同比上升。但從單月數據來看，8月住宅銷售面積為64.04萬平方米，環比下降6.6%，是今年以來的最低水平。

顯然，房地産市場仍處于低位徘徊的水平。不過，随着“認房不認貸”刺激部分需求，預計銷售面積會進一步提高。

北京統計局數據顯示，房地産開發企業到位資金中的個人按揭貸款1-2月為117.2億元，同比下降16.7%，而1-8月為297.59億，同比下降2.29%，同比負增長的情況逐漸改善。定金及預收款1877.1億元，同比上升17%，房企從消費者手中獲得的資金規模在增加。

可以看到，銷售回款仍是開放商經營形成良性循環的重要抓手。

超百公頃涉宅地上新，第二輪土拍進程緩慢

9月20日，北京發布第三輪拟供應商品住宅用地清單，共涉及19宗涉宅用地，土地面積100.28公頃，地上建築規模220.62萬平方米。

從圈層分布來看，本輪加大北京城市副中心和平原多點地區土地投放力度。19宗商品住宅用地中，位于副中心和平原多點地區的有11宗，土地面積約59公頃，占比59%；位于中心城區的有6宗，土地面積約23公頃，占比23%；此外，生态涵養區在本輪次也有2宗新增供地，土地面積約18公頃，占比18%。

從地塊分布來看，懷柔區（13.36公頃）、亦莊區（13.22公頃）、昌平區（13.16公頃）、豐台區（10.6公頃）計劃供應較多，四區占全部供應的50.2%。

其中，豐台區推出4宗地塊，是此次供應最多地塊的城區。用地規模最大的是亦莊新城YZ00-0503街區B19、B25地塊，面積13.22公頃，規劃地上建築面積32.43萬平方米。該地塊還包括基礎教育用地和商業用地。

供應節奏方面，第三輪依然保持“多頻少量”，該批次拟出讓時間段為2023年9月20日至11月20日，比上一批次減少一個月時間。

北京第二輪拟供應商品住宅用地項目清單有25宗地塊。此前上新29宗，主要是有4宗因故調出第二輪。

具體來看，朝陽區小紅門鄉剩余土地一級開發項目XHM-10R2用地，調出原因為正在進行考古發掘工作；通州區宋莊鎮寨辛莊村等五村土地一級開發項目TZ03-0202-6004、6006等地塊，調出原因為優化區域規劃；房山區長陽鎮北廣陽城棚戶區改造項目二片區入市地塊FS00-0105-0010、0024地塊，調出原因為正在進行考古發掘工作；房山區拱辰街道FS00-0109-0017地塊R2二類居住用地，調出原因為優化周邊配套設施。

此外第二輪調整的還有時間段，即由2023年5月17日-2023年9月8日調整為2023年5月17日-2023年9月26日。

截至發稿日，第二輪已成交12宗，成交面積為73.78公頃，土地成交價款約313.58億元，溢價率5.89%。成交地塊中，6宗底價成交，6宗溢價地塊中有4宗封頂成交。

期内，拿地企業依舊還是以國央企為主。其中，首開以54.79億元競得昌平和順義兩宗地塊。中建玖合以54.05億元競得大興區西紅門地塊，這個地塊為期内總價最高的地塊，一共産生了13次報價。大興區黃村鎮地塊産生16次報價，最終被湖北中石房地産開發有限公司以38.18億元競得。

需要關注到的是，第二輪土拍節奏明顯放緩。從競拍是時間來看，6月成交2宗、7月4宗、8月4宗，9月26日2宗，單日只進行兩個地塊的交易。第二輪土地清單中剩下未成交的13宗地塊已經過了第二輪預定的出讓時間段。據披露，已有9宗地塊挂牌。

期内，城市更新動态主要是老舊小區的綜合整治，如老舊小區水電氣管道重新鋪排、牆體修繕、電梯安裝以及居住環境優化（綠化、道路改造）等方面。

三季度，北京市住房和城鄉建設委公布第一批老舊小區綜合整治項目涉及改造樓棟數163棟，改造建築面積96.39萬平方米。第二批老舊小區綜合整治項目名單共有222個項目納入改造計劃，涉及改造樓棟數765棟，4.9萬戶，改造建築面積426萬平方米。第三批老舊小區綜合整治項目名單，共有81個項目納入改造計劃，涉及改造樓棟數402棟，3萬戶，改造建築面積241萬平方米。

截至8月底，2023年北京市屬老舊小區改造新開工208個，新完工128個，新開工任務已完成近七成，新完工任務已提前完成。