債務重組新篇 | 2023年9月房地産企業融資能力表現報告

觀點指數 利率短暫下降後上升，開發到位資金繼續下降 據觀點指數統計，期内的發行規模雖稍有下滑，但發行利率卻依然上升，企業獲取資金的平均成本較高。8-9月份，DR007的水平先短暫下降後上升，整體相較7-8月份的DR007開始出現小幅下降。開發投資方面，房地産開發企業到位資金8.71萬億元，同比下降12.9%，持續保持下降趨勢，且幅度較1-7月更大。

碧桂園成功展期9支境内債，恒大重組失敗 期内，碧桂園成功對即将到期的9支境内債進行展期。其中，“16騰越02”是碧桂園經過三次延期持有人會議及調整方案後才成功展期，目前該項債券不僅新增了增信資産，而且補充增加了不低于2億元的應收賬款質押擔保。期内，恒大的負面消息卻一波未平一波又起。本應兌付本息的“20恒大04”未能按約兌付、債務重組計劃中起到關鍵作用的新票據發行也被擱置、資本市場表現持續走低，這些均說明了恒大不僅現金流緊張，融資渠道也愈加不通暢。

違約債券展期難，泛海控股深陷困境 報告期内，從穿透信用主體來看，違約的發行人主要包括益田集團、遠洋和世茂等，主要違約類型為未按時兌付本息、展期，其中成功展期的債券數量為8起，少于實質違約的債券數量。泛海控股方面，無論是其一筆1.34億美元的淨外債違約，還是從其所披露的中報數據，抑或是其境外附屬公司中泛控股被頒布清盤令，都顯示泛海控股已深陷困境之中。

利率短暫下降後上升，開發到位資金繼續下降

信用債發行方面，期内共錄得27起房地産行業債券發行的相關事宜，規模為208.54億元，同比下降1.75%，從5月開始發行規模逐漸上升的勢頭開始減緩，符合今年發債整體的升降趨勢。據觀點指數統計，期内的發行規模雖稍有下滑，但發行利率卻依然上升，企業獲取資金的平均成本較高。

8-9月份，DR007的水平先短暫下降後上升，整體相較7-8月份的DR007開始出現小幅下降，但若此後的DR007上升的幅度超過月初下降的15個BP，10月企業的發行成本也将繼續保持上升。

數據來源：wind，觀點指數整理

從發債主體來看，報告期内共有4家民營企業發債，僅占22.22%。且據國家統計局數據顯示，2023年1-8月，全國房地産開發投資7.69萬億元，同比下降8.8%。其中，房地産開發企業到位資金8.71萬億元，同比下降12.9%，持續下行，且幅度較1-7月更大。而國内貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款方面則同比分别下降12.8%、41.6%、22.9%、7.3%和4.3%。

在房地産開發資金來源中，房企自籌資金占比上升至31.22%，國内貸款占比略微下降至12.25%，定金及預收款下降至34.65%，觀點指數認為，自籌資金占比的升高與央行加大面向房企的融資支持力度有關，如央行發布2023年第二季度中國貨币政策執行報告提出，延續實施保交樓貸款支持計劃至2024年5月末。

8月31日，央行、金融監管總局發布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統一為不低于20%和30%，同時近期嘉興等城市官宣全面取消限購。

觀點指數認為，這套政策組合拳的實施有助于減輕購房者的壓力，進而有助釋放更多的置業需求，因此未來1-9月房地産開發資金來源中個人按揭貸款的貢獻比例也将有所上升。

碧桂園成功展期9支境内債，恒大重組失敗

期内，碧桂園集中對即将到期的9支境内債進行展期，發行金額為201.43億元，當前余額為147.02億元，但同樣宣布停牌的“22碧地02”、“22碧地03”目前仍未宣布處置方案。

其中，“16騰越02”是碧桂園經過三次延期持有人會議及調整方案後才成功展期的，目前該項債券不僅新增了增信資産（包括以陸豐碧桂園碣石半島項目所屬項目公司穿透後96.1%的股權提供質押擔保，以及以海南碧桂園舒漫的海項目所屬項目公司穿透後100%的股權提供質押擔保），而且補充增加了不低于2億元的應收賬款質押擔保。

觀點指數認為，對于碧桂園趕在違約前先進行債務重組的舉措，不僅可以将違約事件發生後将面臨的信用、擠兌等風險降低，而且無實質性的債務違約也會更有利于之後融資活動的進行。

實際上，這9支債券的成功展期並非意味着最終危機的解除。

碧桂園披露截至2023年9月15日，累計交付房屋共38.1萬套，累計交付面積約4686萬平方米，交付項目涉及31個省份、231個城市，部分項目實現提前交付。其中，距離其今年預計交付的70萬套尚有31.9萬套的差額，因此碧桂園需要更妥善地運用有限的現金流去完成“保交樓、保交付”的目標，專注經營，才能徹底跳出高杠杆、高周轉等運作模式所帶來的怪圈。

報告期内，恒大的負面消息一波未平一波又起。對于“20恒大04”，恒大地産本應于2023年9月25日支付債券回售行權本金及2022年9月23日至2023年9月22日間的利息，但未能按照約定進行本息兌付，這項債券其實並非首次違約，本應于今年3月支付的利息也同樣沒能正常支付。

9月24日，中國恒大發布公告稱因恒大地産正在被立案調查，因此中國恒大無法滿足境外債重組的新票據發行資格。觀點指數了解到，新票據發行是中國恒大境外債重組方案的重要條款之一，不能如期發行這筆票據也意味着債務重組方案可能無法通過。

此外，新票據的發行受阻也從另一個角度說明了恒大不僅現金流緊張，融資渠道也不通暢。據資本市場消息，港股“恒大繫”持續走低，截止至9月27日下午，中國恒大報0.32港元，下跌18.99%。

實際上，恒大自8月底復牌後，股價較之前已有了斷崖式下滑（復牌首日暴跌87%），市值也遭受了巨額蒸發（復牌首日蒸發了3654億元），使得恒大在債務危機的陰霾下更加飄搖。

期内，中國奧園、陽光100、旭輝控股、當代置業集中申請復牌，但復牌首日均大跌，跌幅分别為70.34%、73.24%、58.55%、26.17%。

9月25日，奧園公告稱于當日復牌，預期不久後将向相關法院開始申請程序以開展境外債務重組。雖然復盤即獲得投資者的“用腳投票”，但至少意味着已經朝着重組計劃邁出了關鍵一步。

違約債券展期難，泛海控股深陷困境

中資海外債方面，房地産領域共計有三筆中資海外債到期，發行人均為佳兆業集團，涉資總額為8.8億美元。報告期内，正商實業、黑牡丹(香港)控股各發行一筆海外債，金額分别為1.03、1.26億美元。

信用債違約方面，據觀點指數統計，報告期内房地産行業共計有22筆國内違約信用債券，總發行規模約219.8億元，違約日債券余額為205.62億元，逾期本金為154.55億元。

數據來源：公開市場信息，觀點指數整理

從穿透信用主體來看，違約的發行人主要包括益田集團、遠洋和世茂等，主要違約類型為未按時兌付本息、展期，其中成功展期的債券數量為8起，少于實質違約的債券數量。

期内，海外債是違約的重災區，其中遠洋實質違約的這幾筆債券均是海外債，總發行金額為39.2億元。而弘陽地産與合景泰富所違約的債券目前已到期，但本息均未進行兌付。

值得注意的是，泛海控股有一筆剩余本金約1.34億美元的美元債原計劃延期至2023年9月23日前兌付，但泛海控股表示考慮到公司目前流動性安排和資産優化處置進展情況，該項債券未能如期兌付。

9月25日，泛海控股發布公告稱，其境外附屬公司中泛控股此前因債務糾紛被頒布清盤令，且已委任聯合臨時清盤人。

根據泛海控股披露的2023年中報數據顯示，其有息債務余額為692.96億元，存續的公司信用類債券中，共有95.89億元公司信用類債券在2023年9至12月内到期或回售償付。