投資收縮 | 2023年三季度數字化發展報告

觀點指數 房企研發投入分化，數字化轉型任重道遠 房地産及相關行業整體的數字化發展水平仍然較為薄弱。以房地産開發行業來說，2023上半年大部分房企研發投入繼續收縮，且兩級分化嚴重，想要實現數字化轉型仍然任重而道遠。

物企深入智慧社區建設，數字化仍為内生服務 期内，部分物企通過自費或招標階段帶資進場進行社區智慧化改造；數字化平台建設方面，萬物雲與中海物業旗下數字化平台目前都取得了不小的成效，但外部輸出能力略有欠缺，仍是主要服務于自身或集團項目。

政府文旅數字化合作頻發，智慧園區建設火熱 報告期内亦發生多起政府與文旅企業就數字化展開的戰略合作，智慧産業園與智慧物流園的建設也在有序推進。

房企研發投入分化，數字化轉型任重道遠

随着商品房銷售紅利見頂，房企普遍進入低增長、低盈利的狀态，數字化轉型的重要性也逐漸凸顯。地産開發商進行數字化轉型的目的，除了成本優化，例如通過數字化繫統減少中間環節實現管理扁平化；或通過流程線上化、業财一體化實現人員精簡等；還可以對房企的既有運營模式進行升級，例如在拿地階段利用大數據信息進行輔助決策，亦或是自身的品牌和營銷部門利用信息化繫統進行實時監控。

和其他行業相比，目前行業整體的信息化發展基礎仍較為薄弱，存在巨大的提升空間。具體來看，房産經紀領域的信息化程度相對較高，且其中較多都是第三方企業在擁抱、推進。9月10日，復地集團與快手旗下快手理想家舉行合作發布會，雙方将基于理想家平台進行直播賣房、新房線上營銷交易等活動；9月25日，快手理想家與重慶韬工場達成合作，共同探索直播賣房。直播賣房是近年包括碧桂園在内的不少房企都嘗試過的營銷方式，從已有資料來看，目前還並未取得明顯業績，該方式未來能否真正帶來颠覆性成效還有待觀察。

報告期内還發生了多起地産公司與非科技公司進行跨界數字化合作，例如8月6日，綠地控股與茅台簽訂戰略合作，計劃深化在品牌國際化、項目建設專業化、經營資源市場化、産業轉型數字化、金融、酒文旅、康養和科創等領域的合作。

9月21日，中國石化與德信地産達成戰略合作 雙方拟在充電樁建設、智能城市建設、存量物業升級和多類型物業開發等領域合作，打造更加智能、綠色、高效的城市環境，此等與地産外的企業進行戰略協同的動作，可以有效借鑒其他行業在數字化發展方面的經驗。

據觀點指數不完全統計，和行業規模相比，今年上半年房企的研發費用投入仍然普遍較低，在披露研發費用的房企中，僅碧桂園、萬科、綠地、金隅等少數房企對研發投入較多，突破了1億元。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

房企對研發的投入也整體呈現兩級分化的狀态。2023上半年，上市房企中研發費用最高的如碧桂園接近10億元，而更多房企的研發投入基本為幾百萬元，可以認為自費進行科技建設的房企仍是少數。

2021年是房企研發費用支出的頂峰，碧桂園全年研發費用突破30億元。在那之後，房企的研發投入普遍下降，其中可能存在的兩個原因：一是2021年行業流動性危機已經開始蔓延，科技研發等投入産出見效慢，因此企業對非必要性的支出持更謹慎的态度；二則是部分房企在過去數年已完成了初期耗資較高的數字化平台建設。

龍湖是在研發端投入巨大的房企，其于2021年的科技投入曾達到約20億元，龍湖千丁用于實現智慧物業與智慧物聯，其主要與龍湖物業進行戰略合作，而且該産品還做到了大面積對其他物業服務企業輸出，覆蓋面積超過13億平方米。

在自研之外，房企會較多地采購和使用外部較為標準化的數字化産品，例如提供ERP産品的金蝶與愛德數智，提供數字化基礎設施底座的阿里雲與騰訊雲等，大量可供選擇的第三方成熟産品也是大部分房企對數字化建設一直投入不大的原因之一。

總體而言，2023年三季度地産開發商在數字化建設方面仍然進展不大，結合8月披露的中報數據來看，較多房企的研發投入在上半年都有繼續收縮的趨勢，想要實現房地産行業的數字化轉型仍然任重而道遠。

物企深入智慧社區建設，數字化仍為内生服務

存量運營時代，作為地産的後勤運營端，物業服務企業對數字化運營存在更現實的需求，物業服務也是不少房企進行數字化發展的重要發力點。

住宅物業管理的商業模式決定了單一項目物業管理費提升存在剛性，若要提升利潤，在開拓創新增值業務之外，成本優化是企業目前的主要發力點。物業服務是典型的人力密集型行業，一個建設完備的數字化運營管理繫統可以協助物企顯著節約人力成本，這也凸顯了數字化建設的重要性。

管理端之外的物聯網方面，對物業服務企業而言，其“資産”可以認為是已在手的物業合同與項目。由于近年來物企大多追求獨立發展，管理項目中有相當大比例都是第三方項目，多數物業服務企業在管項目的硬件智能水平參差不齊，很難形成統一的雲端管理平台。

此時，部分物業企業會選擇自費對管理的住宅社區硬件進行數字化改造升級。例如近幾個月以來，萬科物業采取了“帶資進場”的方式競標，本質是對意向進駐的住宅社區的硬件做智能化改造，以使其融入萬物雲的“蝶城”管理繫統，前期投入的大量固定成本可以通過後續的管理效率提升和運營成本優化來部分收回，但需要的時間可能難以預計，也很難判斷物企對管理項目進行自費智能化改造，在商業上是否是經濟的。

社區商業方面，主流物業公司都有自建的業主APP或信息化平台，用于實現線上和線下的整合連通，除了門禁及繳費等基礎功能外，物業公司的盈利點主要在于集成的各類增值服務，特别是線上零售平台。

不過，和電商相比，物業公司所搭建的線上零售平台，無論是融資打法還是供應鍊成本管理，都不占優勢。實際來看，物業公司會将銷售産品集中于大米、粽子等日用和節令商品，部分公司還會提供“特供”精品農産品等，與電商銷售商品的模式相比，物業公司可以擁有更高的客戶粘性，但最後仍要落腳于服務上。

部分物業企業會選擇憑借自身的管理經驗自建數字化平台和管理體繫，並對外輸出解決方案和業務，目前行業發展較為領先的主要是萬物雲旗下的萬睿科技以及中海物業旗下的興海物聯。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

其中，萬睿科技主要提供AioT及BpaaS解決方案，近年營收呈現穩步增長。2023年上半年，萬物雲AioT及BpaaS解決方案實現13.16億元的收入，同比增長13.9%。今年上半年，萬物雲研發投入微降，由2.05億元降低至1.93億元。不過，在上市物企中，無論是投入金額還是營收占比，萬物雲都還是最高的。中海物業的興海物聯提供的則主要是對智慧園區和智慧商業體的可落地解決方案，其與華為等企業也有較為深入的合作。

雖然上述兩者都在一定程度上實現了對外輸出業務並創造盈利，但值得注意的是，這些科技公司很大程度上仍是作為物企的内生服務而存在，例如萬物雲科技業務的客戶較多都是其對項目操盤但不控股的城市服務公司，興海物聯承接的項目也較多是中建繫相關，這些案例對其他物企而言，都缺乏可借鑒性。可以認為，目前物企開發數字化闆塊更多仍是作為主營業務的輔助。

政府文旅數字化合作頻發，智慧園區建設火熱

其他地産相關行業中，商業地産由于有降低運營成本的迫切需求，因此其數字化發展水平相比住宅要更為成熟，硬件基礎設施在交付初期通常就有了相當高的數字化水平。

以購物中心為例，當前該行業的數字化建設更多指的是營銷端。在品牌商終端渠道越來越豐富的背景下，其對購物中心實體渠道的依賴度大大降低。因此，購物中心的營銷和數字化轉型需求相當迫切，目前商業運營企業各自設立的會員管理體繫就是數字化營銷的核心體現之一。

主流購物中心的會員繫統多集成在微信小程序上，設置有積分、停車管理等繫統，這類“小程序”可以有效打通線上線下渠道並增強客戶粘性，提升復購率和口碑轉化，是購物中心實現數字化轉型的初期體現，同時也是重要抓手。

文旅層面，期内較多企業與政府在文旅數字化領域展開合作，例如，8月3日，文旅部與百度簽訂合作框架協議，雙方将在文旅大數據服務、智慧文旅建設、非物質文化遺産傳播等多個領域開展深度合作，加快推進數字文化産業和旅遊業數字化發展。另外還涉及非遺數字化項目建設，利用百度的AI和大數據能力，進行記錄建檔、版權确權、知識圖譜、創新傳播等。

9月14日，蕾奧與天津旅遊集團達成戰略合作，落實天津全域旅遊“串珠成鍊”聚集工程，打造天津市文旅數字化平台及數據中心，本次合作主要是引入社會資源和分銷商對各類旅遊終端資源進行整合，為企業創造業務增量，同時也為政府提供文旅産業數據服務。

智慧園區方面，報告期内智慧産業園與物流園的建設依舊如火如荼，其中智慧産業園區主要圍繞的是虛拟現實、數字經濟、人工智能等，為其提供基礎算力支持；物流園方面，在新智慧物流園開工或計劃投資的同時，多個智慧物流園區的建設也在報告期内取得了新進展。