拓張保守 | 2023年10月産業運營服務發展報告

觀點指數 企業拓張偏保守，與國資合作成潮流 期内産業運營企業的動作更偏保守，新項目動工和啟動較少，更多以簽約合作和推動招商落地為主，合作方面更強調與國資平台的合作。其中，由晉園發展集團和産業集團與潤城新産業，共同合作和招商運營的南翼晉江國際芯創港産業招商中心開幕。中新綠發則與蘇州工業園區婁葑街道舉行戰略合作簽約，合作建設創投工業坊分布式光伏發電繫統項目。

工業地需求仍在低位，上海出台“工業上樓”新政 從本月的拿地情況來看，産業地産企業積極性不高，樣本企業中僅萬洋衆創城和中南高科有摘得新項目土地，更多工業用地由政府平台公司摘得。從工業用地供應和成交數據來看，市場仍處低迷，恢復仍需時日。政策方面，上海出台了鼓勵“工業上樓”的新政——《關于推動"工業上樓"打造"智造空間"的若幹措施》。

三支産園REITs部分解禁，市場量價齊跌 從交易數據來看，9月REITs市場出現量價齊跌的情況，回調明顯。市場表現方面，産業園REITs走勢各異。其中，和達高科産園REIT、華安張江産業園REIT、湖北科投光谷産業園REIT、合肥高新産園REIT四只收漲，其余均為下跌。另外，合肥高新産園REIT、臨港創新園REIT和東久新經濟REIT均在期内發布基金份額解除限售提示性公告，将先後在10月中旬解禁，9月二級市場價格或反映了一定的波動。

企業拓張偏保守，與國資合作成潮流

期内産業運營企業的動作更偏保守，新項目動工和啟動較少，更多以簽約合作和推動招商落地為主，合作方面更強調與國資平台的合作。

其中，由晉園發展集團和産業集團與潤城新産業，共同合作和招商運營的南翼晉江國際芯創港産業招商中心開幕，這也象征着泉州南翼國家高新區晉江區域招商工作開啟加速。

“潤城新産業”是華潤置地與中城新産業聯合成立的兩大産業創新平台之一，主要從事輕資産運營業務；另一平台為“華城新産業”，主要從事重資産開發業務。對于潤城新産業而言，與國資平台合作是公司拓張的重要手段。

據悉，潤城新産業已服務全國超過100個地方政府，300多家龍頭企業實現全國布局。

中新綠發則與蘇州工業園區婁葑街道舉行戰略合作簽約，合作建設創投工業坊分布式光伏發電繫統項目。

據觀點指數了解，中新集團的綠色公用業務奠基于開發蘇州工業園區的城投職能，中新公用是承擔中新集團“兩翼”之一的綠色公用業務的主要平台，中新律法則是承擔光伏業務的分部。對于中新集團而言，業已形成體繫的綠色公用業務已成為其增收的重要渠道，是與其他産業園區企業競争的重要優勢。

工業地需求仍在低位，上海出台“工業上樓”新政

從本月的拿地情況看，産業地産企業的拿地積極性不高，樣本企業中僅萬洋衆創城和中南高科有摘得新項目土地，更多工業用地由政府平台公司摘得。

出讓數據方面，9月工業用地成交數據較8月有所回升，但仍為年内次低位，未見顯著反彈；供應部分則較8月大幅下降，供應土地規劃面積為年内最低水平。總的來說，工業用地市場仍屬低迷，恢復仍需時日。

數據來源：Wind，觀點指數整理

據觀點指數了解，中南高科成立之初打造的第一座産業園區——中南高科産業園就在通州灣，距今已有十一年。該項目與此次拿地的項目相鄰，未來将形成雙園聯動的局面，顯示中南高科對南通，特别是通州灣區域制造業發展未來的看好。

期内，上海市政府正式印發《關于推動“工業上樓”打造“智造空間”的若幹措施》。措施中提到，上海的工業上樓旨在進一步支持實體經濟，構建上海“2+（3+6）+（4+5）”現代化産業體繫，适應現代産業新形态，以高端化、智能化、綠色化為方向，推動輕生産、低噪音、環保型企業“工業上樓”，支持各類經營主體建設3000萬平方米“智造空間”。

從歷史來看，粵港澳大灣區是工業上樓在國内發展最早、最完善的地區，當地工業以中小企、輕工業為主，再加上優質工業用地稀缺，自然走上“向天空要空間”的道路。

“工業上樓”的好處不僅僅在于解決工業用地緊缺的問題，更重要的是為頭部城市提供了一條工業存量資産盤活的有效途徑，使頭部城市在實現産業轉型的同時，可以将高新技術企業的制造基地留在當地，避免産業空心化，這在強調“制造業強國”的當下尤為重要。

特别對于上海而言，很多高新企業将研發總部設在上海，而當企業發展由研發轉向生産，要實現成果轉化時，卻苦于同區缺乏适合的生産空間，只能遷往周邊城市，這也帶動了周邊城市的發展。然而，在當前國家強調制造強國的大背景下，上海市更希望[陳朗洲1]能将高新制造業留在本地，避免上海出現真正的産業空心化。

今年5月，上海市印發《上海市推動制造業高質量發展三年行動計劃（2023-2025年）》的通知，其中就提到要“發揮制造業對全市經濟發展和創新轉型的基礎支撐作用，率先探索具有新時代特征的新型工業化道路”。

如今“工業上樓”已成為産業地産的熱點話題，但並不是所有工業都适合“上樓”，因為不是所有企業都能承擔上樓所帶來的的成本提升，還需要更因地制宜、因時而變的方案。

三支産園REITs部分解禁，市場量價齊跌

從交易數據來看，9月REITs市場量價齊跌，有一定回調。

市場活躍度方面，六大行業類型REITs均有所回落，其中生态環保、倉儲物流、交通基礎設施跌幅靠前；成交量方面，9月28只REITs累計成交量較上月環比減少32%，大宗交易共計成交28筆，較上月（47筆）同樣有所下降。

另外，9月單日平均成交量基本在300萬份以下，能源基礎設施、交通基礎設施、生态環保和倉儲物流四類資産區間日均換手率不足1%，顯示市場成交情緒較8月有所回落。

市場表現方面，産業園REITs走勢各異。其中，和達高科産園REIT、華安張江産業園REIT、湖北科投光谷産業園REIT、合肥高新産園REIT四只收漲，其余均為下跌。華安張江産業園REIT漲幅最大，達到4.85%，主要源于今年前幾個月跌幅較大，現時短期觸底反彈，後續需繼續關注張潤大廈的出租率恢復情況。

另外，合肥高新産園REIT、臨港創新園REIT和東久新經濟REIT均在期内發布基金份額解除限售提示性公告，将先後在10月中旬解禁，9月二級市場價格或反映了一定波動。

一級市場上，中金山東高速REIT于10月10日起發售，這也将成為第29只上市交易的公募REITs。該單REIT募集基金份額共計4億份，認購價格為7.463元/份。在發售結構上，戰略配售部分占比77%，其中原始權益人及其關聯方占總份額的比例約為53%。

另外，博時津開科工産業園REIT于9月25日獲受理。公告顯示，該項目資産包括天津經濟技術開發區天河數字産業園和大陸汽車廠房産業園。

截至2023年6月底，兩項基礎資産合計約22.06萬平方米，估值總價14.48億元，平均估值單價6565元/㎡，基金在2023年7-12月、2024年度和2025年度的預測淨現金流分派率分别為2.04%、4.25%和4.73%。兩項資産運營成熟滿3年，合計出租率為87.62%，共入駐市場化租戶115戶。

截至2023年10月9日，上市交易的公募REITs共28只，首發募集資金總額達926.25億元，離千億大關愈發接近。

市場普遍預計，四季度可能開始出現REITs新項目發行提速的情況，而從以往數次新項目集中發行的經驗來看，或較難帶來市場熱度明顯、長期的提升，也不存在對存量項目資金帶來明顯分流，大幅沖擊估值的情形。

據了解，目前有5只公募REITs已申報正等待上市。其中，嘉實中國電建清潔能源REIT、博時津開科工産業園REIT、建信金風綠電REIT三只産品已獲受理。