原報告｜新城建管：代建“跑馬圈地”啟示錄

觀點指數 進軍代建行業的房企再增一員。近日，新城建管正式簽約嘉興平湖一城市更新輕資産項目，自2022年底正式成立以來，新城建管的管理面積超過580萬平方米。

目前，提供代建管理業務的企業已達數十家，除了傳統房企發力代建以外，一些非開發背景的企業如光大安石等也加入代建的賽道。

在參與者不斷增加的同時，代建企業也開始打造代建的品牌形象，做差異化，以避免或減少競争，更快拓展業務。

例如，華潤置地、建發建管等企業在政府公建方面有很豐富的經驗；藍城樂居在城投代建、安置房項目等政府類合作項目上也很有資歷；綠城管理、中原建業等企業的商業代建更加成熟；朗詩綠色管理、騰雲當代管理等企業則主攻綠色科技建築。

近兩年新入局的企業也在不斷發掘新的領域，打造代建的品牌特色，盡管大多數企業都表示建立涵蓋政府代建、資本代建、商業代建三大領域的代建服務體繫，但在項目類型細分、獲取方式等方面，代建新人們已經開始分化。

據觀察，龍湖龍智造聚焦一二線，以數字化為業務特色；信達地産則專注不良資産纾困；旭輝建管常常通過招投標拓展政府代建業務。

而新城建管目前正在商業綜合體代建領域中大力“圈地”，項目主要位于二三線城市。

商業基因

從新城建管透露的信息來看，今年獲取的重點項目包括嘉興平湖城市更新項目、常州武進嘉澤項目、常州新北區春江項目、南陽高新項目、鄭州鞏義未來之光項目、烏魯木齊西山項目等。

觀點指數查閱項目資料發現，上述重點項目大多與商業綜合體或購物中心有關聯，其中南陽高新項目和烏魯木齊西山項目已明确将引入“吾悅廣場”的品牌。

今年8月簽約的烏魯木齊西山吾悅廣場，計劃總投資8億元，總建築面積約14萬平方米，涵蓋大型購物中心約8萬平方米，酒店1.5萬平方米及總部經濟辦公區0.5萬平方米。

另外，常州新北區春江項目為住宅代建與大型商業代建代運營項目，委托方為當地的政府平台公司。

早在2020年,新城控股便已開始實施輕重並舉的戰略，将輕資産作為商業項目拓展的重要組成部分，如今新城建管為其輕資産戰略的實現構建了更專業的平台，同時，在住宅地産與商業地産“雙輪驅動”的模式下，“吾悅廣場”的品牌輸出也為新城建管獲取項目提供助力。

截至2023年6月，新城控股已在全國範圍内布局205座吾悅廣場，已開業的吾悅廣場達146座；2023年上半年實現租金收入48.38億元，同比增長10.06%；物業出租及管理業務毛利率69.55%。

值得注意的是，新城建管得以在上述項目中代建“吾悅廣場”，除了憑借商業品牌的知名度和商業運營能力以外，更重要的是在這些城市長期深耕積累的市場經驗和良好的項目表現。

據了解，首座“吾悅廣場”于2012年5月在常州武進區開業，至今新城在常州的開發經驗已超過10年。目前，包含溧陽、金壇在内，常州開業的“吾悅廣場”已有5座，另外新北區的星耀城吾悅廣場、飛龍吾悅廣場也将落地。

據2023半年報披露，已開業吾悅廣場平均出租率95.22%，其中江蘇省開業項目數量達到39座，平均出租率仍達到98.27%；此外，在雲南、湖北、海南、貴州、福建、河南、廣東、山西、甘肅等地，吾悅廣場的平均出租率也超過98%。

在城市拓展上，今年7月新疆首座吾悅廣場——烏魯木齊米東吾悅廣場正式開業，據介紹，入駐商家80%為米東區首進品牌；8月25日，烏魯木齊會展吾悅廣場亦實現開業。

在此背景之下，簽約多個商業綜合體代建項目便更有底氣優勢。

從委托方的角度來看，疫情結束後，消費基礎設施建設受到重視，投資主體逐漸轉向以政府、城投平台、金融機構等純粹的投資人為主，因此，引入知名度高的購物中心品牌是一種穩妥的方式，亦能更高效地實現項目的專業化和品牌化。

行業調整周期下的代建選擇

除了商業色彩濃厚之外，新城建管拓展項目的特點似乎也與當下的行業發展有着密切的關聯。

一方面，民企式微的行業大背景下，代建企業越來越傾向于與政府機構或政府平台企業進行合作。

綠城管理、中原建業等多家代建企業也認為在當前形勢下需要加強跟政府平台公司的合作，發力政府代建。

另一方面，由于房地産市場分化，一些二三線城市的房地産開發難度增加，一些小型房企或投資企業為了順利開發和銷售，通常需要更知名的品牌為其賦能，因此，二三線城市的商業代建也在新城建管的業務中占據一角。

究其原因，是新城控股自身在低線級城市的布局比重較高。與當前頭部企業紮堆一線和新一線城市不同，新城控股在三、四線城市的土地儲備約占總土儲規模的60%，其中長三角區域三、四線城市約占總土儲的21%。

土地儲備結構無法在短時間内改變，新城必須從低線級城市中尋找機會。

前文所述的常州武進嘉澤項目（唐頓莊園）、鄭州鞏義未來之光項目（新城未來之光）等項目，其項目持有人均為民企，常州項目開發商江蘇花開富貴投資發展有限公司，大股東為自然人；鄭州項目為鞏義市恒豪置業有限公司，股權穿透後大股東為一家以從事研究和試驗發展為主的企業。

通過這一類型的商業代建，新城的品牌價值和開發能力得以在低線級城市繼續發揮效用，同時輕資産的模式也使得可以提高财務安全性。

若進一步深耕代建，新城建管還需要關注建立更專業的服務體繫，以适應委托方的要求和市場的變化。

整體來看，基于當前業務分布的情況，無論是代建商業項目還是住宅項目，未來新城仍将繼續在二三線城市“圈地”。