頭部之争 | 2023年1-10月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 頭部房企擴儲競争激烈，馬甲疑重現 報告期内前50房企新增土地建築面積5527.4萬平方米，同比減少30.9%。從權益拿地金額來看，9月土地投資力度最大的房企為中海地産，對應拿地支出為254.8億元，其中金額最高的地塊為廣州海珠區上涌果樹公園北側地塊，成交價127.9億元。

供應處于低位，年末或有回升 期内一二三線城市供應住宅用地636宗，供應土地規劃建築面積4037萬平方米，供應土地起始樓面價6628元/平方米。9月土地供應繼續下滑，單月供地體量處于全年的較低水平，同比降幅為今年最大。

地塊成交分化，一二三線城市宅地平均溢價4.39% 南京年内的第六批供地全部出讓，1宗觸頂搖号，16宗底價成交。中海搖号獲得建邺區雙閘街道保東路以北地塊，成交價47.1億元，中建八局斬獲鼓樓區幕府山街道中央北路兩宗地，總成交價20億元，其余地塊由本地城投競得。

超大特大城市城中村改造立項162個，分三類推進實施 據不完全統計，截至10月10日，13家企業在城市更新業務上有新動态，包含規劃調整、實施主體确認、工程進度更新、融資等。

頭部房企擴儲競争激烈，馬甲疑重現

觀點指數發布的“1-10月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積5527.4萬平方米，同比減少30.9%。

數據來源：觀點指數整理

其中，保利發展、萬科、中海地産新增全口徑土地儲備分别為661.8萬、537.5萬以及357.4萬平方米，處于領先地位。

單月來看，9月新增全口徑土地儲備最高的企業為中海地産，其次為招商蛇口和萬科，分别新增127、80.4和79.5萬平方米。

從權益拿地金額來看，9月土地投資力度最大的房企為中海地産，對應拿地支出為254.8億元，其中金額最高的地塊為廣州海珠區上涌果樹公園北側地塊，成交價127.9億元，該地塊吸引14家企業參與搖号，除了中海還包括保利、招商、中建四局、廣州地鐵等。此外，參與搖号的企業還包括一些疑似為馬甲公司的企業，如上海潤哲宏升、上海興泰廣、上海仲信新匯等，幾家參與搖号的企業均為2023年新成立的企業，注冊地址均為上海放鶴路1088号。

據觀點指數統計，上海興泰廣置業有限公司、成通京置業(上海)有限公司等企業在廣州、北京、甯波等地參與了土地競拍，亦成功搖中的一些熱門地塊。盡管近期參與土地競拍的房企數量減少，由于銷售回款與償債未來仍有不确定性，加之下半年新增一批出險企業，民企近期在土地一級市場中的拿地力度較上半年進一步減弱。但是，仍在正常擴儲的企業，競争依然激烈。

部分城市土地競拍有關于“同一企業及其控股的各個公司，不得參加同一宗地的競買”或類似表述，但土地競得後進行轉讓、股權質押或引入合作方則並未限制，例如，5月30日的合肥供地，杭州椿實置業搖号競得包河區06号地塊，近一個月後，該地塊項目公司股權被質押給了一家頭部房企。

從杭州椿實置業的股權結構來看，由四名自然人持有，與房企並無直接聯繫。

供應處于低位，年末或有回升

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量2370宗；供應土地規劃建築面積12936萬平方米，環比下降36%，同比下降63.1%；供應土地起始樓面價2370元/平方米，環比上升36.7%，同比上升23.4%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地636宗，環比減少383宗，同比減少1107宗；供應土地規劃建築面積4037萬平方米，環比下降33.9%，同比下降68.3%；供應土地起始樓面價6628元/平方米，環比上升51.1%，同比上升60.7%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，北京5宗地正式挂牌，豐台區3宗，通州、懷柔各1宗，總起拍價近189億元。

此外，9月20日北京公布了2023年第三輪拟供應商品住宅用地清單，共涉及19宗地，以副中心和平原多點地區土地為主，中心城區土地占地面積約23公頃，占比23%；該批次地塊預計于11月20日前陸續發布出讓公告。

廣州5個區共挂牌13宗地，總起拍價170.7億元，其中花都區一宗起價10.7億元的地塊為人才住房用地，不低于住宅計算容積率建築面積70%的物業須銷售給競得人及其關聯公司經區政府認定為人才的内部職工，銷售價格為市場評估價的80%；其余房源則面向全區經認定的人才銷售。

此外，9月南沙共挂牌6宗宅地，在該批地塊挂牌前，南沙僅在2季度定向出讓了2宗宅地，競得人分别為越秀地産和星河地産。10月12日，中交城投底價3.9億元競得了南沙區萬頃沙鎮二十涌北路西北側宅地，為年内南沙成功出讓的第三宗宅地。

9月8日，上海市發布今年第三批次集中供地首輪7宗宅地的出讓公告，涉及浦東、靜安、長甯、青浦、奉賢、金山等區，總起始價約185億元，並于10月12日完成全部地塊出讓。

報告期内，二線城市供應住宅用地114宗，供應土地規劃建築面積857萬平方米，環比下降41.8%，同比下降70.4%；供應起始樓面價7536元/平方米，環比上升3.6%，同比上升6.6%。

蘇州、無錫、南京是報告期内的主要供地城市，其中蘇州分别于9月11日、9月27日分兩批次挂牌23宗涉宅地，總起拍價超過234億元，地塊分布上姑蘇區1宗、吳中區5宗、相城區6宗、高新區9宗、工業園區2宗。

期内，三線城市供應住宅用地485宗，供應土地規劃建築面積2616萬平方米，環比下降40.4%，同比下降72.1%；供應起始樓面價3214元/平方米，環比上升18.2%，同比上升12.2%。

整體來看，9月土地供應繼續下滑，單月供地體量處于全年的低水平，同比降幅為今年最大，觀點指數預測，年末土地供應或有一定程度回升。

地塊成交分化，一二三線城市宅地平均溢價4.39%

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量2257宗；成交土地規劃建築面積13183萬平方米，環比上升34%，同比下降42.1%；成交總價2680億元，環比上升19.5%，同比下降50%；成交樓面均價2033元/平方米，環比下降10.8%，同比下降13.6%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地526宗，成交土地規劃建築面積3478萬平方米，環比上升17%，同比下降53.1%；成交總價2181億元，環比上升21.1%，同比下降52.1%；成交樓面均價6269元/平方米，環比上升3.5%，同比上升2.1%；平均溢價率4.39%。

分城市能級來看，一線城市僅北京、廣州進行地塊出讓，合計成交12宗地，其中北京4宗、廣州8宗，平均溢價率6.6%，其中頂價成交3宗，底價成交8宗，另外1宗溢價成交。

北京成交的4宗地分别位于昌平區、石景山區、朝陽區和房山區，由建發集團、首鋼集團、成通京置業、北京巨燕分别競得，總成交價147.4億元。

廣州成交8宗地塊，海珠區上涌果樹公園北側地塊、番禺區大石新光快速西側地塊為搖号地塊，分别由中海地産、山西金振德中簽；另外，保利發展拿下海珠區江燕路以北地塊、白雲區黃石街地塊，其余地塊主要由本地城投競得。

此外，天河梅花鋁廠地塊近日回爐重拍，起拍價下調近1.6億元至52億元，40輪競價後進入搖号，成交價59.8億元，由中鐵建中簽，保利發展、招商蛇口、越秀地産、金茂等企業也參與了搖号。

二線城市住宅用地成交緩慢回升。期内主力土地成交城市包括杭州、南京、武漢、甯波等。其中，南京年内第六批供地全部出讓，1宗觸頂搖号，16宗底價成交，平均溢價率3.9%。中海搖号獲得建邺區雙閘街道保東路以北地塊，成交價47.1億元，中建八局斬獲鼓樓區幕府山街道中央北路兩宗地，總成交價20億元，其余地塊由本地城投競得。

三線城市住宅用地成交規模相對穩定，9月成交建築面積約2351萬平方米。報告期内主要土地成交城市包括鹽城、唐山、南通、遵義等。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計9月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，本月國企招拍挂拿地位居前列，從權益拿地金額來看，期内城投、國企、民企和混改房企的占比分别為33.4%、49%、16.9%和0.7%。不少國企近期搖号競得熱點地塊，因此本月國企權益拿地金額較高。

超大特大城市城中村改造立項162個，分三類推進實施

城市更新方面，據不完全統計，截至10月10日，13家企業在城市更新業務上有新動态，包含規劃調整、實施主體确認、工程進度更新、融資等。

10月7日，廣州市規劃和自然資源局發布鳳和（康樂村、鹭江村）片區城市更新單元詳細規劃批前公示，更新單元用地面積289公頃，改造範圍用地面積110公頃，規劃建築面積377.98萬平方米。

該項目位于中大國際創新生态谷片區内，涵蓋了中大布匹市場範圍。據了解，早在2019年2月，廣州市政府便提出，引導中大布匹市場向清遠相關園區轉移；今年開始，中大布匹市場的廠家開始陸續撤出，大部分生産和倉儲功能将遷移到清遠中大時尚科技城；鳳和（康樂村、鹭江村）則規劃打造成集合“科研總部、科技孵化、商務配套功能于一體的高品質創新科技企業聚集區”。

10月12日，住房和城鄉建設部指出，超大特大城市正積極穩步推進城中村改造，分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。

根據國務院2014年發布的《關于調整城市規模劃分標準的通知》，城市規模劃分標準以城區常住人口為統計口徑，将城市劃分為五類七檔。城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市。以2020年第七次全國人口普查公布的常住人口數據為基準，共有22座超大特大城市。

根據住建部城中村改造信息繫統數據，已入庫城中村改造項目達到162個。