復牌進展 | 2023年10月物業服務發展報告

觀點指數 李長江辭任碧桂園服務總裁，多家物企核心高管變動 期内碧桂園服務發生了核心高管變動，李長江辭任執行董事、總裁等職務並由徐彬淮接任，中報季以來，包括彩生活、正荣服務、蘇新服務在内的物企都發生了總裁級别的管理層變更，這也是行業周期變動的體現。

中海物業收購關聯監理業務，收購活動保持活躍 中海物業報告期内9.5億港元收購了關聯兄弟公司中國建築興業旗下監理業務，本次收購加大了中海物業的回款壓力與業務的不穩定性；此外，雅生活收購一環衛城服公司31%的股權，金科服務對上海團餐企業的收購進程也在持續推進。

旭輝永升服務發布業績並復牌，關聯糾紛持續推進 旭輝永升服務報告期内披露業績並順利復牌，目前仍有4家物企處于停牌狀态，其中康橋悅生活與鑫苑服務都于期内披露了與關聯方糾紛和復牌進程的新進展。

經發物業赴港遞表，上市物企頻繁回購 西安國資物企經發物業期内赴港遞表，這是一家“蚊型”的物業服務提供商，以G端業務為主；綠城服務與金科服務報告期内頻繁回購，旭輝永升服務也拟建議回購。

李長江辭任碧桂園服務總裁，多家物企核心高管變動

10月10日，碧桂園服務發布公告稱，由于需要投入更多的時間在家庭、子女教育及個人其他事務上，李長江辭任公司執行董事、總裁、授權代表、環境、社會及管治委員會主席等職務，辭任後其相關職務将由碧桂園服務副總經理、首席戰略官徐彬淮接任，同時李長江也會以顧問身份繼續服務公司。

李長江于2011年加入碧桂園服務並任職總經理，上市前夕獲任為碧桂園服務執行董事，李長江任職期間，碧桂園服務通過介紹方式順利港股上市，並通過資本市場的多次配股以及物業企業充沛的現金流，接連收購了藍光嘉寶服務、富力物業、中梁物業以及彩生活旗下鄰里樂等大型物企，實現了規模上的猛進。截至2023年6月30日，碧桂園服務合約面積已經達到16.5億平方米，成為物管行業規模上的絕對龍頭。

不過，過多的收購也給企業帶來了一定隐患，截至2023年6月30日，碧桂園服務商譽已經達到179億元，並于2022計提了約17.4億元的商譽減值損失；而規模的快速成長同樣也給應收款的管理帶來了壓力，碧桂園服務截至2023年6月30日的貿易應收款余額已經達到175億元，今年上半年碧桂園服務對貿易應收款計提了約9億元的減值損失，這也對碧桂園服務上半年的利潤有所侵蝕。

繼任李長江總裁職務的徐彬淮為碧桂園服務原首席戰略官，于2016年加入碧桂園服務，此前主要負責碧桂園服務的業務創新戰略規劃、運營管理、數字化管理、智能制造及社區生活服務事業經營。目前，頭部物業服務企業規模增長的勢頭已進入尾聲，房地産下行周期下物企也需要謀求更精細的發展，數字化與社區增值服務正是合适的方向。徐彬淮接職後，碧桂園服務或許會更加注重規模之外的發展路徑。

值得注意的是，自2023年中期業績會以來，物業服務行業發生了大面積的人事調整，除碧桂園服務外，包括彩生活、正荣服務、蘇新服務在内的物企都發生了總裁級别的核心管理層變更，這也是行業周期變動的體現之一。

企業收購活動保持積極，中海物業涉關聯監理業務收購

收購活動方面，10月11日，中海物業公告以9.5億港元的代價收購中國建築興業全資附屬公司Project Supervision Limited的100%股權，賣方中國建築興業為港股上市，主營業務為幕牆，與中海物業同為中海集團旗下，本次交易的性質相當于兄弟公司出于戰略需要剝離非核心業務，而中海物業進行接盤。

該交易的收購標的為中海通信的唯一股東，中海通信則為中海監理的唯一股東，而中海監理主要于中國提供工程監理與施工咨詢服務。監理業務屬工程類業務，業務内容主要是受甲方委托對乙方的工程建設過程進行監控，與建築工程強相關，盈利、訂單獲取和回款都具備較強的房地産周期性。

工程監理雖與物業管理同屬輕資産行業，但監理業務營收多為一次性的合同收入，與長續的物業管理合同存在本質區别，二者協同性較差，且工程項目的監理業務能否幫助獲取項目的物業管理合同同樣存疑。在房地産行業下行的大背景下，工程監理未來訂單量縮水很難避免；而且工程監理收款速度同樣較慢，本次收購更會進一步加大中海物業的回款壓力。

收購對價上，目標企業2021-2022年淨利潤分别為6015萬元與8376萬元，二收購協議中對賭的目標利潤為5000萬元，收購對賭完成難度不大。本次收購對應2022年靜态PE約14.9倍，2021-2023年利潤計的收購PE約為17.5倍；中海物業在公告中表示，參考A股上市的4家中國内地同類公司的市盈率平均數為34.9倍而中位數為20.7倍，故該收購代價公平合理。不過，該收購市盈率水平仍要顯著高于港股物業服務行業的平均估值。

二級市場反應方面，中海物業自收購公告發布當日起股價便連續下跌，3日累計跌幅達27%，市值縮水近80億港元，不過10月17日則有所反彈，錄得約5%的漲幅。

中海物業之外，9月18日，廣昆生态治理（深圳）有限責任公司發生股權變更，雅生活服務旗下的龍城城市運營服務集團收購了該公司31%的股權。龍城服務為雅生活服務的城市服務平台，主要提供城市管家、環衛一體化等業務，目前約管理有700個項目，所收購目標公司的經營範圍包含物業管理、除“四害”服務、保潔服務等，本次對目標公司部分股權的收購将有利于雅生活進一步擴大其城市服務版圖。

此外，金科服務于7月27日公告的2.33億元對團餐企業上海荷特寶餐飲管理62.9%股權的收購，也于報告期内有了新進展。10月16日，金科服務發布向目標公司增資進展稱，公司已與二階段退出股東成功訂立二階段協議，其中二階段指按1.15億元人民币的總代價從退出股東處收購目標公司合計30.6%的股權，本次對團餐企業的收購也将加強金科服務于華東地區本地生活服務的戰略發展。

旭輝永升服務發布業績並復牌，關聯糾紛持續推進

停牌物企的復牌進度上，9月26日，旭輝永升服務發布2022年及2023年H1業績並于9月27日成功復牌。

旭輝永升服務于今年3月31日因匿名舉報相關事件停牌，從停牌期間的業績來看，旭輝永升服務截至期末的合約面積為3.03億平方米，2023H1實現的收入約為人民币31.84億元，較2022年同期增長約0.7%；淨利潤約22.93億元，同比減少33%，淨利下行幅度較大主要是因金融資産預期信貸虧損所致。停牌期間，旭輝永升服務營業收入與合約面積都未發生明顯變化，其上半年在業務拓展方面基本處于停滞狀态。

復牌首日，旭輝永升服務錄得約57.4%的跌幅。截至發稿，旭輝永升服務總市值為19.42億港元，市盈率（TTM）僅為5.44倍，除了受停牌及地産行業相關行情影響外，旭輝永升服務本次復牌退出港股通後，内地投資者将只能買進無法賣出，于此引起的大量抛售也是復牌首日其錄得較大跌幅的原因之一。

截至目前，仍有康橋悅生活、力高健康生活、鑫苑服務、佳源服務4家物企處于停牌狀态，其中康橋悅生活與鑫苑服務的關聯糾紛于報告期内有了新進展。

10月16日，康橋悅生活公告獨立調查與内部控制審查的主要發現與結果。文件顯示，康橋悅生活提供給核數師的财務資料中遺漏了兩項合計3.55億元的擔保，主要涉及康橋悅生活為其關聯方融資安排提供擔保以及所收購物業公司的外部擔保。康橋悅生活表示，公司内部控制存在不足，獨立委員會和董事會均認為，公司實施的補救措施足以解決内部控制審查的主要結果。

鑫苑服務方面，其于今年4月對鑫苑置業提交的仲裁也于報告期内收到裁決。10月16日，鑫苑服務發布公告稱，就抵押事項收到仲裁裁決，要求鑫苑置業賠付相關損失。仲裁裁決顯示，被索賠人鑫苑置業有責任立即向索賠人支付合計4.3億元。鑫苑服務表示，公司在其專業顧問的協助下，将采取一切必要及适當行動執行仲裁裁決。不過，鑫苑置業已多年虧損且債務屢屢違約，收回欠款存在較大困難，已資抵賬會是可選的方案。

經發物業赴港遞表，上市物企頻繁回購

9月20日，西安經發物業赴港遞交招股書，這是一家西安經發集團旗下，主要布局中國西北部的城市服務及物業管理服務提供商。截至2023年6月30日，經發物業的總合約建築面積為1320萬平方米，其中約350萬平方米為住宅物業，170萬平方米為商業物業。

2023年上半年，經發物業實現收入3.9億元，淨利潤2520萬元，毛利率為14.3%；其中城市服務業務是經發物業的營收主力，占比達到59.2%。整體來看，西安經發物業是一家以G端業務為主的蚊型物企，但其國資背景能使其在上市進程中獲得一定優勢。

報告期内，金科服務與綠城服務繼續在二級市場開展回購活動，其中，金科服務自9月20日以來已連續19個交易日進行回購，年内累計回購股份1377萬股，占已發行股份的2.1%；而綠城服務報告期内同樣進行了頻繁回購，年内累計回購1036萬股，占已發行股份的0.599%。

此外，旭輝永升服務也于10月17日發布了建議購回股份的一般授權及股東特别大會通告，計劃回購不超過決議案通過日已發行股份總數10%的股份。

值得一提的是，自旭輝永升服務復牌以來，其公司管理層進行了多次股票增持，其中執行董事兼總裁周洪斌以自有資金在公開市場購入合共250萬股本公司股份，總代價約339.4萬港元；執行董事兼首席财務官周迪先生以自有資金累計增持230萬股。

數據來源：Wind，觀點指數整理

二級市場方面，報告期内樣本港股上市物企平均跌幅達11%，其中跌幅較大的主要包括新復牌的旭輝永升服務（累計跌幅63.6%）以及發布關聯收購消息的中海物業（累計跌幅25.9%）等。