競争加劇 | 2023年10月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 物流企業角逐白熱化，行業于良性競争中擴張 從遞表港交所的樂艙物流、泛遠國際、順豐，再到菜鳥、極兔速遞、國貨航，企業大多選擇在港股而非A股上市，主要的原因是國内的物流快遞企業層出不窮，市場整體競争激烈，利潤空間逐漸被壓榨。有着更多國際投資者的港股市場自然成為了“香饽饽”。而從期内披露的物流、需求、倉儲方面的數據可看出，物流市場在良性競争中持續向好發展。

多因素疊加，德邦“賣子”求變 報告期内，共錄得1起資産交易、5起資産出讓事件。其中交易事件涉及的底層資産為公司股權，出讓事件涉及的底層資産則涵蓋了公司股權、物流園項目及倉儲用地。資産交易方面，華貿物流2.21億元成功轉讓佳成物流25%的股權，用于引入投資者，整合各方資源，從而進一步激發在市場上的競争力。

智慧物流和綠色倉儲居高位，供應鍊金融熱度不減 期内，萬緯武漢東西湖冷鍊園區獲綠色倉庫及LEED金級認證，而智慧物流方面，共錄得6起相關動态，其中包括國家、地方層面共兩項政策的頒布。其中，與一般園區不同，京東灌南智慧物流港項目運用了供應鍊金融的創新模式，滿足全品類客戶的資金需求。

物流企業角逐進入白熱化階段，行業于良性競争中擴張

報告期内，企業主要的融資動作不多，涉及IPO上市及信托資産支持貸款的再融資。其中，共錄得128.66億元，權益類融資涉及金額約99.4億元，債務類融資涉及金額約29.26億元。

ESR的再融資資金用于投資日本穩定的核心物流資産。據了解，此次貸款符合“綠色ABL信托”框架評級。而IPO募集資金主要用于拓寬物流網絡、增強研發與技術創新能力以及提升倉儲能力和容量。

可以發現，在目前快速發展的物流行業格局中，多家物流企業紛紛借助資本市場力量持續鞏固和搶占市場份額。從遞表港交所的樂艙物流、泛遠國際、順豐再到菜鳥、極兔速遞、國貨航，企業大多選擇在港股而非A股上市，背後其實隐藏着更多的戰略考量。

觀點指數認為，其中的主要原因是國内的物流快遞企業層出不窮，市場整體競争激烈，利潤空間逐漸縮小，且疊加港股上市門檻相較A股低，能推進國際化布局和有着更多國際投資者的港股市場自然成為了“香饽饽”。

而根據期内披露的宏觀數據可以看出，物流市場在良性競争中持續向好發展。

物流方面，中國物流與采購聯合會披露今年1-8月份，全國社會物流總額為216.4萬億元，同比增長4.8%，比1-7月份提高0.1個百分點。8月份，同比增長5.2%，比7月份提高0.7個百分點。從物流供給來看，雖然受到周期性、階段性影響運行偏弱，但行業調整響應水平明顯加快，物流網絡整體暢通、運行效率穩定，物流市場規模增速總體穩中有升。

需求方面，據國家統計局網站消息，9月份，社會消費品零售總額39826億元，同比增長5.5%。1-9月份，社會消費品零售總額342107億元，同比增長6.8%。其中，除汽車以外的消費品零售額307270億元，增長7.0%。

網上商品的強勁需求也在一定程度上反應了物流市場的快速擴張。

1-9月份，全國網上零售額108198億元，同比增長11.6%。其中，實物商品網上零售額90435億元，增長8.9%，占社會消費品零售總額的比重為26.4%；在實物商品網上零售額中，吃類、穿類、用類商品分别增長10.4%、9.6%、8.5%。

倉儲方面，中國物流與采購聯合會與中儲發展股份有限公司聯合調查的中國倉儲指數顯示，9月份中國倉儲指數為53.5%，較上月上升1.5%，連續八個月保持在擴張區間。9月份升幅較為明顯，並且達到今年5月份以來的高點，顯示倉儲行業保持較快發展水平。

從需求來看，反映業務需求的相關指數均位于較高的擴張區間，顯示倉儲市場業務需求明顯增長，設施利用率水平提升明顯。9月份，業務量指數為56.2%，較上月上升3.7個百分點，達到近五個月内的高點；新訂單指數為55.2%，較上月上升1.5個百分點。倉儲市場運行良好，業務需求呈現明顯的增長态勢。另外，9月份設施利用率指數為56.2%，較上月上升5.3個百分點，達到近七個月内的高點。

多因素疊加，德邦“賣子”求變

報告期内，共錄得1起資産交易、5起資産出讓事件。其中交易時間涉及的底層資産為公司股權，出讓事件涉及的底層資産則涵蓋了公司股權、物流園項目及倉儲用地。

其中，德邦物流拟以9.41億元轉讓旗下四家子公司100%的股權，並且表示本次轉讓股權有利于盤活資産，此前于7月也以不超過1.06億元的價格購買京東83個轉運中心的部分資産。而根據2023年度中報數據顯示，上半年實現收入156.93億元，同比增長6.03%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

可以看出，相比其他快遞物流企業，德邦物流的營收同比增長率其實並不高，且今年以來其資本市場表現同樣不佳，股價從年初高峰期的23.37跌到目前的13.88，觀點指數認為，這項股權資産的出售也是德邦“求變”的一項信号。

資産交易方面，華貿物流2.21億元成功轉讓佳成物流25%的股權，並表示本次股權轉讓有利于通過股權轉讓的方式引入投資者，整合各方資源，從而進一步激發主體的市場競争力。股權轉讓實施完畢後，公司持有佳成物流的股權比例預計降低至45%。

智慧物流和綠色倉儲居高位，供應鍊金融熱度不減

期内，萬緯武漢東西湖冷鍊園區獲得中國倉儲與配送協會頒發的一級綠色倉庫認證（最高級），以及美國綠色建築委員會LEED BD+C：倉儲和配送中心金級最終認證。據了解，萬科在10月20日的媒體交流會上還表示将推動所有冷庫100%通過綠色倉庫認證，冷庫分布式光伏100%覆蓋。

綠色倉儲即采用智能化、自動化設備，提高能源利用效率，使物流企業實現能耗最小、産出最大。

觀點指數認為，萬科有意識地推進物流項目的綠色發展，一方面是因為獲得綠色倉庫認證的項目往往在設計、施工和運營中投入更大的成本，加之選址通常在區域較好的位置，因此租金收入較普通物流項目而言，存在着溢價。另一方面則是與普通項目比較，在退出該項目時可獲得更高的估值。這些“利好”，促使萬科積極推進物流項目的綠色發展。

從仲量聯行發布的具體數據來看，目前全國物流資産綠色認證數量明顯增長，全國已獲綠色認證的物流倉儲項目超過350個，覆蓋90多個城市，呈現多點發展态勢。已獲綠色認證的物流項目租金較周邊市場平均租金高出6.1%。其中，一二線城市項目的平均溢價達到5%至7%；而下沉城市的溢價則低于2%。

與綠色倉儲共生的智慧物流同樣如並蒂蓮般共同發展。報告期内，共錄得6起智慧物流相關動态，其中包括國家、地方層面共兩項政策的頒布。

其中交通運輸部表示，要大力發展智慧交通和智慧物流。完善科技創新體繫，加快發展數字交通，特别是智能鐵路、智慧公路、智慧樞紐等一大批新型的交通基礎設施。此外還表示要推進交通綠色低碳轉型。而地方層面政策則通過資金獎勵的方式促進供應鍊的數字化升級。

項目布局和戰略合作方面，期内京東物流與金灌集團共同打造的智慧物流港開園，2021年金灌集團與京東物流達成戰略合作，計劃打造多元業态電商物流綜合産業園，該項目的開園意味着江蘇首個縣域的智慧物流項目正式開始運作。目前，灌南縣正在與京東物流籌備新東倉儲物流中心，打造又一個集物資集散、倉儲加工、多式聯運、城市配送等服務功能于一體的智能物流示範園區。其中，京東物流提供園區咨詢規劃、智能倉儲建設、園區運營招商一體化服務。

而前文提及的菜鳥，是阿里巴巴宣布“1+6+N”戰略後首個正式進入IPO進程的業務集團，如若此次成功上市，則将成為全球智慧物流第一股。對于整體行業而言，物流數字化建設也将被擺在更加重要的位置。

值得注意的是，與一般園區不同，京東灌南智慧物流港項目以創新金融模式賦能，落成供應鍊金融監管倉，通過貿易供應鍊金融的方式，滿足全品類客戶的資金需求。

供應鍊金融，顧名思義是以企業的供應鍊為基礎，針對不同供應鍊參與方的需求進行融資的一種金融服務模式。

這種物流金融的創新形式可将金融服務與物流流程緊密結合，為物流企業提供高效、靈活的融資方式，並通過将風險分攤到供應鍊的各個小環節來降低的企業風險，還可向産業鍊下遊企業傳遞融資，給予下遊企業更多的資金支持，進而推動産業升級。

如9月28日，福建省金融監管局等4部門頒布的《關于提增民營企業融資服務質效的若幹措施》就有提及要推動運用産業鍊供應鍊金融模式，為上下遊企業提供無抵押擔保的訂單融資、應收應付賬款融資。

樣本企業中普洛斯、萬緯物流、寶灣物流等企業均有相應的供應鍊金融實踐。

如普洛斯設立了普洛斯産融科技，這是普洛斯旗下鍊接産業端與金融機構的科技服務平台。普洛斯産融科技可憑借創新的場景驗真、數字運營、資産監管等方面的數字供應鍊金融科技解決方案，聯合金融機構為産業鍊上的核心企業及上下遊中小企業提供優質、高效的融資。