項目建設進程加快 | 2023年10月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 企業持續推進項目建設進程，太古與陸家嘴再達新合作 據觀點指數不完全統計，期内越秀商管、綠地控股、瑞安辦公、陸家嘴、新世界中國等樣本企業旗下辦公項目有新進展，其中包括前海周大福金融大廈、南沙IFC等。

險資繼續配置商辦不動産，北京東城區完成大額商辦資産交易 期内錄得2宗大宗交易案例，其中最大單交易金額由中郵人壽以42.56億元貢獻，同時本次交易也是今年以來北京錄得的最大額交易案例。

多地寫字樓物業啟用，辦公挂牌租金延續下行趨勢 期内寫字樓項目入市數量較上個報告期有所增長，其中包括深圳、廣州、上海、杭州等多地寫字樓項目陸續啟用，同時不少辦公物業項目建設進程穩步進行，未來辦公物業新增供應将繼續疊加。租金方面，期内一線城市辦公挂牌租金均環比下降，北京、上海及深圳租金變動水平在5%以内。

辦公空間服務商與寫字樓項目聯繫加深 期内共計4家樣本企業有新動作，其中包括優客工場、IWG、創富港以及ATLAS 寰圖。其中，ATLAS 寰圖、IWG以及創富港進駐的項目均為寫字樓。辦公空間服務商進駐寫字樓項目能夠有效推動後者快速去化，同時助力寫字樓項目實現精細化管理。

企業持續推進項目建設進程，太古與陸家嘴再達新合作

據觀點指數統計，近期越秀商管、綠地控股、瑞安辦公、新世界中國以及陸家嘴集團等商辦運營商旗下的辦公物業項目有新的進展，推動企業更新辦公物業組合。同時陸家嘴、鴻商務、越秀商管等商辦運營商旗下的辦公物業在企業進駐上也有不錯的表現。

來源：觀點指數統計

圖表中提及的4個項目投入使用後将為辦公市場帶來約107.8萬平方米的新增供應量，為企業客戶提供更多項目進駐方面的選擇。4個項目均是位于一線及新一線重點城市，商辦運營商仍重視中心城區辦公需求。

期内，新世界中國宣布位于深圳前海自貿區桂灣片區核心的深圳前海周大福金融大廈竣工並成功交付，将于2023年下半年正式開業。随着本次北塔項目的交付，前海周大福金融大廈成為新世界中國在深圳落成的首個地標性綜合體項目。同時其在深圳的另一綜合體項目K11 ECOAST預計在2024年年底正式開業。

10月，越秀商管旗下南沙IFC（越秀國際金融中心）正式投入使用，目前企業正陸續進駐。該項目作為越秀商管繼廣州IFC之後打造的第二座IFC項目，位于南沙明珠灣起步區，項目囊括寫字樓、公寓、空中連廊等空間組成，項目打造近22萬平方米的國際商務綜合體。

據觀點指數了解，目前越秀商管商業整體運營面積超730萬平方米，總資産超1090億元。其中在管的城市綜合體包括廣州IFC、廣州ICC等；重點寫字樓項目包括越秀金融大廈、财富廣場、城建大廈、上海越秀大廈、杭州維多利中心、武漢越秀财富中心等。

圖表中提及的另一正式啟用的寫字樓項目是位于杭州錢塘江南岸奧體博覽城核心位置的綠地杭州世紀中心項目，該項目作為杭州亞運會重要配套項目以及浙江省重點工程，由綠地集團投資建設。

項目總投資近100億元，總建築面積約53萬平方米，由兩座超高層雙子塔和8萬平方米商業設施構成。項目外形以杭州首字母H為藍本，高度310米，是杭州目前已建成的最高地標建築。

項目建設推進方面，陸家嘴集團和恒基兆業均取得新進展。其中，恒基兆業位于香港中環的he Henderson項目預計于2023年底竣工；陸家嘴集團旗下上海首個集結演藝、商業、辦公、酒店四大業态的商業文化綜合體——前灘31，将于10月底正式揭幕。

值得注意的是，期内陸家嘴集團與太古地産繼前灘太古里項目後，雙方達成二次合作。據了解，近期太古地産以總價97.1億元入股洋泾項目和前灘21号地塊項目（前灘21号地塊商業未來将與太古里結合），並分别與陸家嘴集團和陸家嘴集團下屬前灘投資簽署産權交易合同，與陸家嘴股份簽署合資協議。

險資繼續配置商辦不動産，北京東城區完成大額商辦資産交易

大宗交易方面，據觀點指數統計，期内僅錄得2宗商辦資産交易案例，交易總金額81.66億元。

期内最大單交易金額由中郵人壽貢獻。9月28日，西單大悅城與中郵人壽簽署了《産權交易合同》，成交價格為42.56億元。同時，該交易案例創下今年以來北京最大額的商辦資産交易。

上述交易轉讓標的是北京昆庭主要持有的北京中糧置地廣場，總建築面積約8.15萬平方米，另有車位377個，項目于2018年竣工投入使用，産權年限至2060年9月。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

觀點指數翻閱大悅城2023年的中期業績報告發現，大悅城在北京中糧置地廣場項目上的持股比例為30.39%，項目出租率水平穩定在90%左右。

同時，從中介網站中可以獲知，該項目租戶主要包括摩根士丹利（Morgan Stanley）、CBA聯盟、至信保理、國聯證券等企業。其中項目租戶結構中，金融類租戶占比位居首位，有效推動區域内金融行業資源集聚。

結合出租率水平和租戶結構可以判斷，大悅城出售中糧置地廣場並非出于項目經營層面的問題，其于公告中表示挂牌出售該項目有利于盤活存量資産，實現資産價值最大化，回籠資金助力公司高質量發展，也印證了觀點指數的猜想。

據觀點指數了解，辦公樓資産是投資者青睐的優質資産之一，商業地産企業選擇在項目運營成熟期退出也是變現的常見方式。

該項目出售後，大悅城剩余持有的寫字樓項目包括北京中糧廣場、北京西單大悅中心、深圳寶安中糧大廈以及香港中糧大廈4個項目。

另外，可以發現險資身影頻頻現身于商辦資産交易中，期内另一單資産交易案例購買方同樣為險資。

9月28日，ST世茂發布關于轉讓下屬控股子公司股權的公告。

其中提及，為緩解公司流動性困難，降低企業經營風險，推動公司可持續發展，拟将珠海海新持有的珠海世茂新領域50.99%股權轉讓給星灣企業，股權轉讓對價為39.09億元；拟将其持有的珠海世茂新領域0.01%轉讓給啟航基金，股權轉讓對價為76.67萬元。本次轉讓珠海世茂新領域股權合計51%，股權轉讓對價合計39.1億元。其中兩家資産受讓方均為中國人壽旗下公司。

據觀點指數了解，珠海世茂新領域的主要業務為發展位于珠海的綜合商業及商用綜合體開發項目。項目目前分為六期，包括酒店式寫字樓、商業物業、酒店及展會中心。其中，開發項目一期包括七棟酒店式寫字樓，預計将于今年年末開始陸續交付。二期包括八棟酒店式寫字樓，目前正在施工。

從項目出讓原因來看，由于當前項目持續開發需要進一步的資金投入，基于世茂當前的資金問題，恐難以進一步支持項目的開發建設。

多地寫字樓物業啟用，辦公挂牌租金延續下行趨勢

辦公市場供給方面，9月全國辦公物業出租挂牌量5.78萬套，環比下降19.39%，辦公物業挂牌量較上月出現下滑。觀點指數注意到，辦公物業挂牌供給量經歷8月的快速上漲後開始出現下滑，寫字樓項目在租賃挂牌上有所回落。

不過觀點指數注意到，期内寫字樓項目入市數量較上個報告期有所增長。其中包括廣州白雲新城國化廣場正式啟用、微軟蘇州二期大樓投入使用以及上文提及樣本企業旗下的南沙IFC正式投入使用、鴻壽坊項目正式開業、綠地杭州世紀中心正式啟用等，同時不少辦公物業項目建設進程穩步進行，未來辦公物業新增供應将繼續疊加。

數據來源：第一太平戴維斯，觀點指數整理

同時，第一太平戴維斯數據顯示，三季度四大一線城市新增供應量合計175.3萬平方米，環比上漲48.43%，同比上漲693.21%。主要是上海三季度錄得107萬平方米高供應量入市。

在新增供應量增長的情況下，寫字樓空置率水平也持續攀升。單季度一線城市寫字樓平均空置率22%，環比上漲1.4個百分點，同比上升4.7個百分點，其中深圳空置率已連續多季度位居首位。

值得一提的是，北京寫字樓需求端表現較為亮眼，三季度北京寫字樓淨吸納量錄得12.3萬平方米，實現負轉正。上海基于新項目的自用以及預租等活動，三季度淨吸納量錄得35萬平方米。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租金走勢方面，期内一線城市辦公挂牌租金均出現環比下降，其中廣州以降幅6.74%居首位，北京、上海及深圳租金變動水平均在5%以内，辦公挂牌租金平穩下降。

具體來看，北京、上海、廣州以及深圳辦公挂牌租金出現環比下滑的行政區占比分别為60%、80%、33.33%以及85.71%；出現同比下降的占比分别為80%、70%、33.33%以及57.14%。

其中一線城市中心商務區西城區、黃浦區、靜安區、天河區、福田區以及羅湖區等辦公挂牌租金均出現不同程度下滑。一線城市多個行政區辦公挂牌租金表現不及上月，同時不及去年同期，辦公市場仍未出現明顯回暖。

觀點指數認為，宏觀經濟、辦公租賃需求增長動力不足、共享辦公經濟沖擊等因素是寫字樓市場下滑的重要影響因素。

其中，有消息表示，繼攜程之後，去哪兒網也開始實行居家辦公制度。為此，去哪兒回應表示，讓員工可以自己選擇辦公地點是去哪兒此次的嘗試，分組進行是希望 “探索更酷的工作方式，在不同模式下，找到工作效率與生活幸福指數間最大的平衡”。其還表示，公司上下已經為混合辦公形式做好了包括技術繫統、溝通軟件、協同辦公文檔、線上會議等多種支持。

辦公空間服務商與寫字樓項目聯繫加深

雖然企業客戶對靈活辦公的重視度提升，會在一定程度上影響寫字樓項目的出租情況。但觀點指數認為，辦公空間服務商進駐寫字樓項目能夠有效推動寫字樓項目快速去化，同時助力寫字樓項目實現精細化管理。

據觀點指數統計，期内共計4家樣本企業有新動作，其中包括優客工場、IWG、創富港以及ATLAS 寰圖。其中，ATLAS 寰圖、IWG以及創富港進駐項目均為寫字樓産品。

期内ATLAS 寰圖在上海靜安區再落兩子。10月，ATLAS 寰圖·上海靜徕坊及ATLAS寰圖·上海仲益大廈兩個新項目正式入市。ATLAS寰圖·上海靜徕坊辦公空間項目位于靜徕坊1座10F-16F（共5層），總建築面積超6400平方米，其中10F-12F提供靈活多元的拎包入駐辦公産品，15F-16F提供精致交付的精裝修辦公産品。

ATLAS 寰圖·上海仲益大廈辦公空間位于上海仲益大廈6F-8F（共3層），總建築面積超6200平方米，空間打造為拎包入駐的辦公産品。

寰圖進駐寫字樓項目中的部分樓層，並改造為辦公空間産品，在實現管理規模擴充的同時，也消化了寫字樓部分樓層的辦公面積，助力寫字樓項目的去化，同時穩定項目出租率水平。

IWG同樣選擇入局寫字樓項目。據IWG官微披露，旗下高端辦公空間品牌雷格斯臻選（Signature）将于11月1日正式登陸中國内地。即将開業的首個Signature産品為上海陸家嘴的金茂中心，位于上海金茂大廈六層。

據觀點指數了解，上海金茂大廈位于上海浦東新區，地處陸家嘴金融貿易區的核心位置，臨近上海證券交易所和中國人民銀行第二總部，項目總建築面積29萬平方米，主樓總高88層。

Signature項目亮相後，IWG集團布局内地的産品包括雷格斯臻選（Signature）、雷格斯（Regus）、Spaces共享辦公和HQ。此外，今年以來IWG集團項目擴張步伐不減，上半年，IWG集團已在全球增設400個靈活辦公中心，同時明年規劃新建1000處靈活辦公中心。