2023年1-10月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

前百房企權益銷售34079億元，頭部企業占比近47%

觀點指數 “2023年1-10月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，10月份前100房企實現權益總銷售金額3052億元，同比下降4.6%，環比上升9.8%。1-10月份，前100房企累計實現權益銷售金額34079億元，同比下降16.1%。

長假樓市溫差大，加碼松綁限購

根據國家統計局數據，1-9月全國累計商品房銷售金額89070億元，同比下降10.4%；全國累計商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降16.4%；商品房銷售均價為10503元/平方米，同比上升7.2%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

9月單月，全國商品房銷售金額10912億元，環比上升41.6%，同比下降19.2%；商品房銷售面積10857萬平方米，環比上升47%，同比下降19.8%。

“雙節黃金周”前，房企積極籌備，從推貨情況來看，北京天壇府、招商玺、上海建工海玥黃浦源、雲錦東方雲築、廣州萬博悅府、萬匯天地朗庭、深圳龍湖禦湖境、方直珑樾山等一批項目，踩着國慶假期的節點取證或推盤。

成都住建局網站顯示，雙節假期前最後一天，成都有20個住宅項目取得預售證，預售面積達到41.26萬平方米。

另外，9月20日廣州限購調整後，不少非限購區項目加大促銷力度，提前推出購房優惠，如購房贈華為手機、家電大禮包等，黃埔、番禺等非限購區的項目來訪量有明顯增加。

從去化表現來看，城市間熱度分化較大，武漢、長沙、上海等城市成交增長。根據武漢市房管局的統計數據，今年雙節期間武漢新建商品住房成交1895套，同比2022年和2021年國慶假期分别增加203%、113%；同期，長沙新房網簽11.97萬平方米，待簽約37萬平方米；商品房日均成交面積同比增長24.29%，其中住宅同比增長28.05%。

同時，杭州、北京、深圳、南京等城市雙節期間樓市表現則以“穩”為主。一方面，後疫情時代，人們在假期中更關注出行，文旅市場火熱，而樓市表現相對疲弱，今年“五一黃金周”樓市亦有相同趨勢；另一方面，政策調整仍在持續，導致意向購房者傾向于觀望，節前發布調整政策有助于調動樓市氣氛，若政策“按兵不動”，項目單憑自身營銷活動難以帶動成交。

察覺市場表現平平，一些城市加碼調整限購。10月16日，杭州住房限購範圍調整為上城區、拱墅區、西湖區、濱江區，5個區調出限購範圍，限購區最低首付比例亦調整為首套25%、二套35%；近日，上海金山區放寬非滬籍人才在滬購房條件的細則出台，同時，購房資格由居民家庭調整為個人；另外，中山石岐街道暫停實行商品住房限購政策，至此，中山全域不再執行商品住房限購政策。

随着市場風向轉變，土地的供求和商品房的定價将逐漸進入以市場調節為主導的階段。

提升住房流動性，“換新購”上線

國家統計局數據顯示，在70個大中城市中，9月份新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有16個，比上月減少1個；一線城市新建商品住宅銷售價格由上月下降0.2%轉為持平，其中北京和上海環比分别上漲0.4%和0.5%，廣州和深圳環比分别下降0.6%和0.5%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.1個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。

觀點指數認為，自6月份以來的新建商品住宅銷售價格下行趨勢仍未扭轉，四季度房企回款壓力增加，價格可能繼續下行；若價格下行而銷量增加，對于行業而言亦未嘗不是好事。

二手房價方面，9月份一城市二手住宅銷售價格環比自5月以來首次轉漲，漲幅0.2%，其中北京、上海環比分别上漲0.7%和0.6%，廣州環比下降0.7%，深圳環比持平；二、三線城市二手住宅銷售價格環比均下降0.5%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

現階段，買家以改善型住房需求為主，“賣一換一”成為了主流的銷售模式，一些項目打通新房購置和二手房出售環節，以便加快銷售進度。據悉，甯波啟動了由市住房和城鄉建設局指導，市房地産業協會主辦的住房“換新購”活動，首批34個項目參與。購房者鎖定意向房源後，在協議規定期限内，經紀機構将為購房者提供“優先賣”服務。

也有一些城市為購置二手房或“賣舊買新”的置業者提供稅收補貼或購房獎勵，例如，甯波鄞州提供二手住房購置補貼最高2萬元/套，漳州華安縣“賣舊買新”最高補貼1萬元。

在規範交易過程方面，南京市住房保障和房産局發布了《關于進一步做好南京市存量房交易資金監管工作的通知》，自2012年起南京便開始實行存量房交易資金監管，由南京市房地産市場交易管理中心下屬南京市房屋置業擔保有限公司作為交易保證機構，存量房交易資金監管範圍包括購房定金、首付款、購房貸款等購房款項。

現房銷售是保障購房者權益的一個重要的發展方向。日前，雄安新區取消商品住房預售，實行現房銷售，實現“所見即所得、交房即交證”。觀點指數認為，在土地出讓以及房企銷售環節，越來越多的“現房”出現，加之地方的試點和政策的鼓勵，“現房銷售”将在持續的探索中逐漸成熟。

存量房貸利率降42個基點，涉貸款總額近22萬億

開發投資方面， 2023年1-9月房地産投資開發實際到位資金158485億元，同比下降14.4%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

土地投資方面，财政部數據顯示，1-9月國有土地使用權出讓收入3.09萬億元，同比下降19.8%，降幅較上月擴大0.2個百分點。9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發文件，内容包括建議取消土地拍賣中的地價限制。近期成都、青島等城市挂牌的地塊不再設有地價上限。

在此之前，成都市房地産市場平穩健康發展領導小組辦公室印發《關于進一步優化政策措施促進房地産市場平穩健康發展的通知》表示，成品住宅裝修價格由企業根據市場情況自主确定（土地出讓合同等有約定的除外），嚴格落實樣闆間、銷售現場、裝修清單等管理要求，鼓勵優質優價。此外，不再執行二手住房成交參考價格發布機制。

施工方面，1-9月房地産累計新開工面積72123萬平方米，同比下降23.4%，降幅較上月收窄1個百分點。9月單月房地産新開工面積8232萬平方米，環比上升16.1%，同比下降15.2%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

竣工方面，1-9月房地産累計竣工面積48705萬平方米，同比上升19.8%。9月單月房地産竣工面積4978萬平方米，環比下降6.4%，同比上升23.9%。

當前對房地産企業的融資支持，大多與“保交樓”相關聯。江蘇《關于恢復和擴大消費的若幹措施》提出，支持各地區因城施策調整限制性房地産政策。用足用好專項借款、配套融資等政策措施，紮實做好保交樓工作。

廣西柳州提出，支持保交樓項目配套融資及鼓勵開發貸賬戶並入預售資金監控繫統等兩項措施，以鼓勵金融機構加大對保交樓和預售資金監管工作的支持力度，推進柳州市房地産市場平穩健康發展。

存量房貸利率調整方面，央行表示，降低存量房貸利率工作已基本接近尾聲，9月末存量住房貸款加權平均利率為4.29%，較上月末低42個基點，近22萬億元存量個人住房貸款完成利率下調。

央行廣東省分行透露，截至9月末，廣東省銀行機構通過批量調整和逐個審批結合的方式，累計為428萬客戶、2.85萬億元存量首套房貸款辦理利率下調業務，平均下調幅度為71個基點，預計每年向居民家庭讓利200億元。

另外，“二套轉首套”房貸利率下調亦在進行中，此類客戶需要提出申請及提交相關申請材料以供銀行審核，有銀行表示，需逐筆審批的客戶，房貸款利率調整工作預計也将在一個月内完成。