原報告 | 陸家嘴出售中的商辦寫字樓

觀點指數 10月24日，據上海聯交所披露，陸家嘴集團間接全資持股的上海前灘實業發展有限公司底價18.74億元挂牌轉讓東方廣場一期項目房地産及地下産權車位。

而早前的6月份，陸家嘴也通過出售上海晶耀前灘項目中的T5、T7寫字樓獲得27.66億元的收入，此外出售前灘21号地塊和洋泾項目的部分股權，引入合作方太古地産，由此扣除項目公司的負債後交易對價約為97.1億。

據觀點指數觀察，年内陸家嘴在辦公資産業務的動作並不局限于資産出售，4月其成功以總價147.78億元拿下浦東新區三林楔形綠地11#、12#、15#單元地塊。其中11号和12号單元中将有新增寫字樓産品。此外，據陸家嘴财報中披露，近兩年陸家嘴将完成竣工的辦公項目共計8個，項目成功啟用後将為陸家嘴帶來67.32萬平方米的規模補充。

觀點指數認為，年内陸家嘴通過資産出售方式創造的收入将為其在項目收購、建設以及運營上提供資金支撐。同時，結合陸家嘴财報數據來看，短期償債面臨一定的壓力，這或許也是陸家嘴年内選擇出售辦公資産的原因之一。

辦公資産置換

近期，據上海聯合産權交易所公告，陸家嘴集團間接全資持股的上海前灘實業發展有限公司（後文稱前灘實業）挂牌轉讓東方廣場一期項目房地産及地下産權車位。

項目位于上海浦東新區，轉讓底價18.74億元，其中地上辦公部分建築面積約3.9萬平方米，陸家嘴集團持股60%，車位3.19萬平方米。

據觀點指數了解，前灘34地塊包括1棟甲級寫字樓及2棟高層住宅樓，項目總建築面積約14萬平方米，辦公部分總建築面積7.46萬平方米，住宅部分總建築面積6.75萬平方米。其中寫字樓部分為前灘東方廣場一期，總高21層，住宅項目為前灘東方逸品，2幢36層高，寫字樓和住宅部分均于2019年竣工。

觀點指數翻閱陸家嘴2019年年報發現，前灘34地塊總投資12.18億元，按建築面積繫數的權重計算，可以大致得出前灘34地塊的辦公部分也即前灘東方廣場一期項目的投資額約6為億元。

不考慮寫字樓項目運營中産生成本以及項目啟用後帶來的收入，本次挂牌底價相較于辦公部分投資額增長近200%。同時，陸家嘴2022年年報數據顯示，前灘東方廣場項目全年錄得租金收入5279萬元。

陸家嘴2023年中期業績報告顯示，上半年前灘實業實現營業收入1.89億元，淨利潤2670.11萬元，經營活動現金流量4881.07萬元，上述指標數據同比均實現不同程度的增長。

來源：觀點指數統計

這並非陸家嘴集團年内首次出售寫字樓資産，早前其在全國産權行業信息化綜合服務平台挂牌轉讓上海仁耀置業65%股權，轉讓方為上海前灘國際商務區投資（集團）有限公司，底價27.66億元，該交易已完成，買方信息未披露。其中上海前灘國際由陸家嘴持股70%以及上海浦東土地控股集團持股30%。

據了解，上海仁耀置業實際資産包括8.5萬平方米的寫字樓以及約3.8萬平方米的商業，此次出售的資産為8.5萬平方米的寫字樓部分，即上海晶耀前灘項目的T5和T7寫字樓，公開資料顯示，寫字樓主力租戶包括科思創、58同城、富士膠片等。

上海晶耀前灘項目總建築面積約35.7萬平方米，囊括住宅、商業以及辦公業态。其中包括6棟19.9萬平方米的寫字樓、6.8萬平方米的商業以及11萬平方米的住宅。其中T2以17.6億元出售予TST、T3以15.2億元出售予陝西能源、T6由前程無憂以20.7億元買下用作總部。

從全國産權行業信息化綜合服務平台披露的消息來看，截至2023年2月28日，仁耀置業實現營業收入4446.97萬元，淨利潤2751.15萬元，公司資産總計30.35億元，負債總計4.21億元。

此外，早前陸家嘴集團為洋泾項目和前灘21号地塊項目引入合作方太古地産，也為其帶來了97.1億元的收入。

但陸家嘴在商辦資産方面並非只出不進。

今年4月，陸家嘴發布公告表示成功以總價147.78億元拿下浦東新區三林楔形綠地11#、12#、15#單元地塊。公告中提及陸家嘴實際享有的三林楔形綠地11#、12#、15#單元地塊權益土地面積合計6.96萬平方米，權益地上建築面積合計13.02萬平方米。

該項目共包括14幅地塊，其中11#單元包括3幅地塊（21-09商辦混合、21-10商辦混合以及21-11商業），12#單元包括5幅地塊（21-13商辦混合、21-14商辦混合、22-01商住混合、22-03商住混合以及22-04商住混合），15#單元包括6幅地塊（26-02高層住宅、27-01高層住宅、29-02高層住宅、30-01高層住宅、32-02多層住宅以及27-03多層住宅）。

也就是陸家嘴将在11号和12号單元有新增寫字樓産品。其中11号單元西至鳗鯉嘴路，東、北、南至三林灣綠地，12号單元東至皓川南路，西至三林灣綠地，南至浩昌路，北至涓清路。

從其新增購入辦公資産的區域布局來看，陸家嘴開始布局前灘商務南面的三林濱江區域的辦公市場。

資産置換背後

上文提及出售案例已經為陸家嘴帶來超百億元的收入。對于出售辦公資産的考慮，早前陸家嘴集團在2023年中期業績會上表示，“對于可售的商辦物業，公司已積極研究，並将綜合考慮項目利潤、市場情況等因素擇機出售。”

同時在第三季度業績說明會中，再次表示對于可售的商業、辦公物業，将綜合考慮擇機出售。

陸家嘴在2023年中期業績報告中同樣表明了關于辦公資産出售的态度。陸家嘴稱，持續優化商業地産租賃業務，同時推進住宅産品的銷售及部分辦公樓宇的轉讓，實現資産的有序流動。

經營戰略上，陸家嘴表示長期持有核心區域的優質物業，短期出售或者轉讓住宅及商辦物業，在做優做強商業地産、商業運營的同時，深化與金融闆塊的業務協同，積極踐行“商業地産+商業運營+金融服務”的三輪驅動戰略。

上述三輪驅動内容，在陸家嘴引入合作方太古以及資産重組動作上有所體現。

觀點指數認為，陸家嘴通過為洋泾和前灘21号地塊兩個項目引入合作方太古地産的方式，在實現資金募集的同時，能快速獲取商業運營方面的經驗值，也能夠借助太古地産在商業上的經驗打開商業市場知名度，這也表明陸家嘴對商業的重視度逐漸提升。

早前陸家嘴啟動資産重組，從其大股東陸家嘴集團及其控股子公司手中收購4家公司，其中昌邑公司、東袤公司項目位于陸家嘴金融貿易區，耀龍公司、企荣公司項目位于前灘國際商務區，陸家嘴将繼續深耕浦東。四家標的公司所持有土地用地面積合計27.14萬平方米，建築面積125.7萬平方米。

目前只有企荣公司位于前灘國際商務區的商業和辦公項目已經在去年7月竣工，建築面積為13.29萬平方米，可以為陸家嘴帶來部分收入，其余三家公司未能馬上為陸家嘴貢獻收入。

來源：觀點指數制圖（部分項目名稱顯示不全，不含天津陸家嘴金融廣場）

值得一提的是，陸家嘴将進入三林濱江區域的辦公市場，與其繼續深耕陸家嘴商務區和前灘國際商務區並不沖突。從陸家嘴在營寫字樓項目區位分布來看，其位于上海的寫字樓項目主要聚集在陸家嘴金融城和國際商務區中。

同時，通過資産重組，陸家嘴集團将位于陸家嘴金融貿易區和前灘國際商務區的優質資産注入陸家嘴，有助于其深度參與到浦東市場中。陸家嘴公告表示，截至10月18日，本次資産重組的標的資産已經分割完成，同時此次交易也讓其在陸家嘴金融城東擴中、前灘國際商務區的開發建設和運營中發揮更重要的作用。

來源：企業公告，觀點指數整理

關于在建辦公項目，據觀點指數了解，近兩年陸家嘴将完成竣工的辦公項目共8個，項目成功啟用後将為陸家嘴帶來67.32萬平方米的規模補充。

所以，結合陸家嘴收購三林楔形綠地、以及目前建設中的項目來看，出售辦公資産也為陸家嘴在收購、項目建設等動作提供資金支撐。

10月底，陸家嘴公布了2023年第三季度報告。至三季度末，陸家嘴集團持有的主要在營物業總建築面積302.71萬平方米，辦公物業作為其核心資産，總建築面積232.26萬平方米，其中甲級寫字樓總建築面積199.55萬平方米。其中甲級寫字樓總建築面積對比2023年中期報告的191萬平方米增加了8萬平方米左右，甲級寫字樓面積的增長是由于三季度甲級寫字樓規模數據包含了16-02項目。

同時，包括16-02地塊項目帶來的0.81億元租賃收入，今年1-9月，陸家嘴集團實現房地産租賃現金流入34.92億元，同比增長30%，權益租賃現金流入28.56億元，同比增長29%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

由于第三季度業績報告中並未披露具體營收組成情況，觀點指數從陸家嘴集團披露的2023年中期業績報告中可以發現，辦公物業租賃帶來的收入為公司營業收入貢獻的占比達47.07%，為租賃收入部分貢獻占比80%。

此外，從其過往财報披露的辦公物業租賃帶來的收入，可以發現2019年開始，陸家嘴辦公物業租賃年收入基本穩定在30億元左右，辦公物業租賃收入為其創造了長期可觀的收入。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

運營層面，陸家嘴集團位于上海的甲級寫字樓物業出租率水平長期維持在80%左右，平均租金水平多數時間高于8元/平方米/天，上海寫字樓項目運營維持長期穩定。即使在今年一線城市寫字樓空置率逐漸攀升的市場環境中，其在營寫字樓運營指標數據也沒有出現較大的波動。

基于上文辦公物業的業績表現來看，觀點指數分析寫字樓經營層面的問題或不是陸家嘴選擇出售辦公資産的主因。

數據來源：觀點指數計算

此外，觀點指數注意到陸家嘴财報數據顯示其三季度營收及歸母淨利潤表現均不及去年同期。1-9月，陸家嘴實現營業收入57.75億元，同比下降14.47%，歸屬于上市公司股東的淨利潤8.37億元，同比下降27.75%。期末資産總計1596.54億元，其中投資性房地産492.41億元，同比增長3.5%。

今年三季度數據顯示，其面臨一定的償債壓力。 截至2023年三季度末，陸家嘴一年内到期的非流動負債為112.54億元，同比增長6.35%；短期借款167.46億元，同比增長14.74%；期末其現金及現金等價物余額76.9億元，同比去年增加20.76億元；同時期末貨币資金69.78億元，同比增長42.14%；

今年三季度末陸家嘴現金短債比為0.25，該數值相較去年同期有所改善，但仍低于0.5，短期償債能力仍面臨較大考驗。

短期來看，陸家嘴仍面臨一定的資金壓力。或許這也是其年内選擇出售辦公資産的原因之一。