市場信心轉弱 | 2023年11月産業運營服務發展報告

觀點指數 萬洋、聯東、中南高科再拿地，工業用地成交有所回暖 報告期内，各大産業運營商繼續保持一定強度的業務拓張，多項新增簽約和拿地在期内發生。如中電光谷再有多項簽約，萬洋、聯東、中南高科和中集産城都在近期有新工業用地入賬。康橋中國生命科學産業設施基金在近期完成l 第二輪募資，累計募資8.75億美金，持續加大對中國醫療類園區的投入。在歷經多月的低迷後，工業用地市場成交活躍度有所回升。

“工改工”獲政策紅利，企業參與更需謹慎 近期，自然資源部發布《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》，決定在北京等43個城市開展低效用地再開發試點，為全國各地的“工改工”實踐指明探索的方向。上海、廣州、深圳等都有所響應，寄希望于發掘存量工業用地的價值。不過深圳出現了今年“工業上樓”新政出台依賴首個計劃失效的"工改工"項目，這也體現了“工改工”並非易事。

産園REITs量價齊跌，市場信心轉弱 從交易數據來看，10月REITs市場繼續呈現量價齊跌的現象，市場信心進一步削弱。二級市場上，10月産業園REITs整體下行，市場表現不佳。其中10月完成解禁的臨港創新園REIT和東久新經濟REIT跌幅最大，分别達到14.31%與8.38%。從園區底層資産來看，華安張江産業園REIT、建信中關村REIT、博時蛇口産園REIT出租率下行最為明顯。

萬洋、聯東、中南高科再拿地，工業用地成交有所回暖

報告期内，各産業運營商繼續保持一定強度的業務拓張，期内有多項新增簽約和拿地事件發生。

如中電光谷再有多項簽約，萬洋、聯東、中南高科和中集産城都在近期有新工業用地入賬。康橋中國生命科學産業設施基金在近期完成了第二輪募資，累計募資8.75億美金，持續加大對中國醫療類園區的投入。

期内，中電光谷簽下湖南白沙島産業園項目和天津空港天紡科創産業園項目，並與清華同衡、北京首都在線集團和南京雨花台區簽署合作協議。公司今年繼續貫徹自身輕重並舉的戰略，以園區運營服務為主體，園區開發為支撐，産業投資為引擎的“一體兩翼”的業務格局。

而在園區運營服務中，貢獻最大的業務為設計與建造服務，也就是中電光谷近年大力推動的“P+EPC+O”綜合運營服務。截止上半年，該業務貢獻收入達6.02億元，同比增長31.55，占總收入的比例為27.3%。

工業用地市場方面，在歷經多月的低迷後，工業用地成交活躍度有所回升。其中，中南高科首進珠海 摘得鬥門智能制造産業園内83.14畝工業地，将打造為“中南高科智造園·珠海”。至此，中南高科已經在大灣區7城打造了16座高標準産業園區。

可以看到，年末産業運營商商拿地積極性有所恢復，集中沖刺今年最後一季度，寄希望于明年經濟的恢復。

“工改工”獲政策紅利，企業參與更需謹慎

9月14日，自然資源部發布《關于開展低效用地再開發試點工作的通知》，決定在北京等43個城市開展低效用地再開發試點，為全國各地的“工改工”實踐給出探索的新方向。作為全國最早的“三舊”改造試點省份之一，廣東在9月25日也有所響應，發布關于延長舊廠房“工改工”類微改造項目實施指引有效期的通知。

簡單來說，“工改工”是将存量低效的工業用地再開發，實現産業的轉型升級。從現時操作方式看，通常是在現有存量工業用地或舊工業區，通過城市更新、拆除重建、綜合整治等方式，将舊地用地性質升級為新型産業用地（M0）。

今年，廣州、深圳都提出了“制造業立市”，“工改工”和“工業上樓”的相關支持政策頻出，上海也出台了 “工業上樓”政策，寄希望于發掘存量工業用地的價值，騰籠換鳥以将先進制造業留在本市。

不過，深圳市龍華區城市更新和土地整備局在10月初發布了關于《龍華區大浪街道新橋塘工業區城市更新單元計劃》（失效）的公告，為“工改工”的熱潮潑了一盆冷水。該項目也成為了深圳2023年2月發布《深圳市“工業上樓”試點項目審批工作方案》以來，首個計劃失效的“工改工”項目。

據了解，該項目申報主體背後是廣東本土房企方直集團。觀點指數認為，本次失效一是由于房地産行業處于下行期，造成母公司方直集團戰略收縮；二是由于“工改工”項目本身前期投入大、盈利空間少，而方直集團又未能在“窗口期”尋得有效合作方分擔壓力，推進上亦有操作失誤。

從現實角度來講，盡管政策有所傾斜，但是“工改工”項目依然面臨着開發周期長、利潤空間小、各方訴求復雜難以滿足等問題。再加上項目建成進入運營期後，提高的租金收費水平會令招商難度提升，意味着需進行全新的定位和招商規劃。這對于一般的開發商而言難以應對，更需要具備豐富經驗的産業運營商參與，進行長期經營。

産園REITs量價齊跌，市場信心轉弱

從交易數據來看，10月REITs市場繼續呈現量價齊跌的現象，市場信心進一步轉弱。

市場活躍度方面，除生态環保REITs的成交量和日均換手率有所上升外，其余類型REITs活躍度均持續下探，受經濟復蘇預期轉弱、部分項目基本面惡化影響，投資者愈趨謹慎，REITs市場流動性進一步收緊。

二級市場上，10月産業園REITs整體下行，市場表現每況愈下。其中，在10月完成解禁的臨港創新園REIT和東久新經濟REIT跌幅最大，分别達到14.31%與8.38%，份額解禁對二級市場價格的影響超預期，顯示投資者對産業園短期的發展有所顧慮，流動性較弱亦令市場波動更大。

除此之外，湖北科投光谷産業園REIT、東吳蘇州工業園REIT、博時蛇口産園REIT、杭州和達高科産園REIT跌幅均處于6%-7.5%間，跌幅亦相當可觀。

從前三季度累計可供分配收益完成情況來看，博時蛇口産園REIT、建信中關村REIT、華安張江産業園REIT三支産業園REITs完成度分别為62.79%、67.59%和67.97%，在28只成立時長超過一個季度的REITs中屬于墊底。

園區底層資産方面，華安張江産業園REIT、建信中關村REIT、博時蛇口産園REIT出租率下行最為明顯。其中，建信中關村REIT三季度再有5家租戶退租，新招租面積難以彌補退租面積，導致出租率進一步下滑至63.73%。而且目前北京産業園租賃市場仍未見觸底迹象，未來上地區域的租賃壓力還将持續。華安張江産業園REIT方面，出租率則依然受到哲庫的退租事件拖累。

另外，6月30日上市的中金湖北科投光谷産園REIT首次披露季報表現。2023年9月末出租率為87.63%，租金單價平均為62.72元/平方米/月，較募集說明書披露的2022年末租金單價61.6元/月/平方米有所提升。

整體來看，10月公募REITs市場情緒不佳，活躍度較低，産業園REITs三季報不理想，華安張江産業園REIT、建信中關村REIT、博時蛇口産園REIT出租率出現大幅下滑的現象，且未見止跌，其余産業園REITs則表現相對穩健，但二級市場亦受牽連而下跌。