國企城投“包場” | 2023年1-11月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 中海百億再拿地，年内一線拓儲已斥資630億元 報告期内前50房企新增土地建築面積6311萬平方米，同比減少28.6%。10月新增全口徑土地儲備最高的企業為中海地産，其次為保利發展和華潤置地，分别新增206.7、88.3和79.6萬平方米。據觀點指數統計，截至10月，中海在一線城市全口徑拿地金額近630億元，占拿地總金額的59.5%。

供應量升價減，土地限價松動 期内一二三線城市供應住宅用地1305宗，供應土地規劃建築面積8488萬平方米，環比上升5.4%，同比下降16%，供應土地起始樓面價3412元/平方米，環比下降35.1%，同比上升2.9%。

成交回升，國企城投“包場” 本月國企招拍挂拿地位居前列，從權益拿地金額來看，報告期内城投、國企、民企和混改房企的占比分别為39.2%、49.4%、10.4%和1.1%。

一線城市舊改活躍，廣州探索房票安置 據不完全統計，截至10月14日，超過20家企業在城市更新業務上有新動态，包含規劃調整、實施主體确認、規劃公示、工程進度更新等。近日審議通過的《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》指出，通過實施房票安置，降低回遷用地安置需求，實現集約節約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。

中海百億再拿地，年内一線拓儲已斥資630億元

觀點指數發布的“1-11月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積6311萬平方米，同比減少28.6%。

數據來源：觀點指數整理

其中，保利發展、中海地産、萬科新增全口徑土地儲備分别為750.1萬、564.2萬以及542.2萬平方米，處于領先地位。

單月來看，10月新增全口徑土地儲備最高的企業為中海地産，其次為保利發展和華潤置地，分别新增206.7、88.3和79.6萬平方米。

從權益拿地金額來看，10月土地投資力度最大的房企為中海地産，對應拿地支出為362.9億元，其中金額最高的地塊為上海徐匯區龍華街道地塊，成交價240.16億元，地塊總建面101.08萬平方米，由中海與龍華建設聯合競得。該地塊是年内上海出讓的總價最高的宅地，在上海宅地成交歷史中總價僅次于徐匯區黃浦江南延伸段地塊（310.5億元）。

今年6月、9月、10月，中海分别在深圳、廣州、上海競得地價超百億元的地塊，補倉一線城市的決心較為強烈。據觀點指數統計，截至10月，中海在一線城市的全口徑拿地金額接近630億元，占拿地總金額的59.5%。

供應量升價減，土地限價松動

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量4161宗；供應土地規劃建築面積23282萬平方米，環比下降5.6%，同比下降13.6%；供應土地起始樓面價1667元/平方米，環比下降19.8%，同比下降2.8%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地1305宗，環比增加70宗，同比減少61宗；供應土地規劃建築面積8488萬平方米，環比上升5.4%，同比下降16%；供應土地起始樓面價3412元/平方米，環比下降35.1%，同比上升2.9%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，北京預挂牌3宗地，其中10月20日公告的昌平區沙河鎮地塊和大興機場臨空經濟區地塊已正式挂牌。此外，大興新城西片區一期A組團0007地塊與門頭溝0114地塊亦将在近期出讓。

10月27日，上海市發布今年第四批拟出讓住宅用地清單信息，共15宗地，分布在全市11個區，至少分兩輪進行出讓。

11月3日，上海四批次宅地供應首輪8宗地塊挂牌，總出讓面積28.75萬平方米，總建築面積74.51萬平方米，總起價139.7億元，涉及普陀、奉賢、臨港、虹口、楊浦六區，其中虹口區江灣鎮地塊和楊浦區平涼社區2宗地塊采取招挂復合方式出讓，其余地塊則采取現場競價、競報“高品質建設”和搖号的線下出讓方式。

報告期内廣州無宅地挂牌，根據廣州自規局11月10日發布的2023年第四批拟供商品住宅用地項目清單，2024年2月10日前，廣州或挂牌出讓18宗宅地，總用地面積150.94公頃，總建築面積270.47萬平方米，包含7宗中心四區地塊，2宗近郊區域地塊和9宗遠郊區域地塊。

深圳第三批供地計劃出讓3幅地塊，總用地面積6.12公頃，總建築面積28.44萬平方米，或于2024年1月27日前正式發布挂牌公告。

此外，近期蘇州、成都、東莞、廈門、南昌等多地取消了土地競拍的上限價格，一線城市則暫未有實行這一制度的表态，近日，北京市規自委表示，“取消地價上限”為不實消息，将堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，堅決落實“穩地價、穩房價、穩預期”工作目標，繼續堅持“房地聯動”，确保首都房地産市場平穩健康發展。

報告期内，二線城市供應住宅用地258宗，供應土地規劃建築面積2086萬平方米，環比上升10.3%，同比下降6.7%；供應土地起始樓面價5302元/平方米，環比下降26.9%，同比上升8.3%。

福州、蘇州、南京、成都是報告期内的主要供地城市，其中福州分别于10月20日、28日發布第五、六批次土地出讓公告，共包括17宗涉宅地，總建築面積149.8萬平方米，總起拍價191.26億元。值得注意的是，在此之前福州僅挂牌了13宗涉宅地，供地規模在時間分布上更集中于年末。

報告期内，三線城市供應住宅用地1044宗，供應土地規劃建築面積6367萬平方米，環比上升13.7%，同比下降18.4%；供應起始樓面價2705元/平方米，環比下降12.4%，同比上升2.1%。

整體來看，一些土地市場較為疲軟的城市在近期挂牌積極，加之政策層面土地限價松動，帶動土地挂牌量上升。觀點指數預計，11月土地供應規模仍将維持較高水平。

成交回升，國企城投“包場”

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量3533宗；成交土地規劃建築面積19900萬平方米，環比上升48.5%，同比下降12.6%；成交總價4087億元，環比上升49.6%，同比下降8.4%；成交樓面均價2054元/平方米，環比上升0.7%，同比上升4.7%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地942宗，成交土地規劃建築面積6161萬平方米，環比上升71.4%，同比下降23.5%；成交總價3269億元，環比上升47.7%，同比下降8.6%；成交樓面均價5306元/平方米，環比下降13.8%，同比上升19.5%；平均溢價率3.32%。

分城市能級來看，一線城市北京成交7宗地，總建築面積69.96萬平方米，成交總價237.3億元，平均溢價率9.24%，競得人以國企為主。

上海三批次供地第二輪成交17宗地，總建築面積244.4萬平方米，成交總價675.7億元，平均溢價率3.56%，競得人均為國企或本地城投。

廣州成交5宗地塊，總建築面積99.75萬平方米，成交總價107.5億元，僅1宗地搖号成交，其余均底價成交，競得人為國企或本地城投。

從參與土地競拍的主體來看，中鐵建、中建繫、中交、中國中鐵等建築類國企，以及主業為房地産開發的國企如保利發展等，是目前拿地的中堅力量，而民企的存在感則繼續削弱。

二線城市住宅用地成交量升價減，期内主力土地成交城市包括南京、蘇州、西安等。其中，蘇州年内第六批供地成交11宗地，1宗觸頂搖号，2宗溢價成交，8宗底價成交，平均溢價率5.78%。獅山商務創新區搖号地塊由南京耀方置業有限公司摘得，同區位另一宗地則由中海溢價9.74%競得。

三線城市住宅用地成交規模環比有較大幅度上升，10月成交建築面積約4197萬平方米。報告期内主要土地成交城市包括徐州、常德、濰坊、荊州等。

數據來源：觀點指數整理

觀點指數統計10月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，本月國企招拍挂拿地位居前列，從權益拿地金額來看，報告期内城投、國企、民企和混改房企的占比分别為39.2%、49.4%、10.4%和1.1%。

一線城市舊改活躍，廣州探索房票安置

城市更新方面，據不完全統計，截至10月14日，超過20家企業在城市更新業務上有新動态，包含規劃調整、實施主體确認、規劃公示、工程進度更新等。

11月10日，住房城鄉建設部辦公廳印發《實施城市更新行動可復制經驗做法清單（第二批）》，列出27項實施城市更新行動可復制經驗的具體做法。

在融資方面，河北省唐山市安排專項資金對城市更新給予支持、山東省煙台市争取政府專項債支持城市更新、江蘇省蘇州市争取中長期低息貸款支持古城保護、陝西省西安市設立城市更新基金等做法受到肯定。

另外，近日審議通過的《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》指出，至2035年拟推進舊村莊舊城鎮全面改造與混合改造項目291個，其中舊村莊全面改造項目252個（含城中村項目150個）、舊村莊混合改造項目24個（含城中村項目15個）、舊城混合改造項目15個。

上述規劃還提出，優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。通過實施房票安置，降低回遷用地安置需求，實現集約節約用地，縮短城中村改造周期，提升城中村改造效率。同時節省安置臨遷費，減輕财政資金壓力，定向去庫存，多路徑保障村民回遷安置。

據統計，鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽、廈門、無錫、溫州等超過30個城市開始實行房票安置政策，但實施細則仍待完善，實施效果亦需要進一步觀察。