布局深化 | 2023年11月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 綠色資金獲取進行時，全球化布局正加速 月内，ESR與華懋獲得了一筆88億元的綠色貸款。根據綠色資金的嚴格使用場景，資金必須用于綠色項目的建設。觀點指數認為，這種嚴格的方式促使ESR與華懋擁有一定的獲取優勢，此外香港對于綠色金融的重視同樣推進了這項資金的獲取。期内，京東産發通過收購一處物流資産包完善其東南亞布局，而此舉也将不斷發展其全球供應鍊，進而利好上市後的市場估值。

物流與零售相輔相成，行業持續活躍 宏觀數據方面，無論是物流、需求抑或是倉儲，整體表現出較強的擴張趨勢。其中，10月社會消費品零售總額回升較快，據國家統計局表示，雙11預售對社零總額有所貢獻，疊加目前消費觀念的改變使得線上消費需求增加，企業會選擇不斷提高配送運輸效率，物流體繫的完善程度正是解決問題的關鍵所在，而前述體繫的構建完善也有利于零售的發展。

東久新宜錨定長三角，ESR深化京津冀布局 期内金額較大的一筆投資來自東久新宜設立的基礎設施開發平台，此外還有與貝恩資本設立的新經濟基礎設施平台，兩者的首批拟投資項目均位于長三角地區。而ESR方面則繼續深化京津冀布局，期内河北廊坊百醫物流園已竣工，就項目區位來說，因其與各大交通幹線接軌，因此這個項目也能很好地提升地區物流的效率。

綠色資金獲取進行時，全球化布局正加速

期内較大的一筆融資來自ESR與華懋的88億港元綠色貸款，此次綠色資金将用于建設葵涌凍倉儲存及物流中心。據觀點指數了解，ESR表示該項目将按照最嚴格的綠色建築標準興建，以取得 “綠建環評”新建建築鉑金級認證為目標。

而根據綠色資金的嚴格使用場景（也即獲取的資金必須用于綠色項目的建設），觀點指數認為，這種嚴格的建設方式有利于ESR與華懋成功獲得該筆綠債。

此外，政策方面對這筆綠色資金的獲取同樣有所促進。

香港特區政府财政司司長陳茂波在出席論壇時表示，香港正全力發展成為國際綠色金融和綠色科技中心，未來香港會繼續加快構建綠色科技産業的生态圈，在綠色標準的制定、項目的認證以及人才培訓等方面做好工作，讓香港成為對接綠色資金和綠色項目的首選融資中心。

在轉讓方面，期内共錄得5起股權轉讓事件，共計20.15億元。金額最大的一筆來自京東産發與新加坡不動産投資機構EZA Hill聯合收購ESR的一處新加坡物流資産包，收購價約為3.5億新元。

本次收購的物流資産包共有5項資産，含1個工業園，1個物流中心和3個倉庫，建築面積總計190萬平方英尺。

京東産發在2020年公布全球化布局後，據觀點指數統計近三年其已先後收購了位于越南、印尼、英國、荷蘭等國家的多處物流倉儲項目，其中英國的收購項目數量最多。

可以發現，此次收購的項目是京東産發首次在新加坡布局。而據此前京東方面表示，其将始終堅定以供應鍊為基礎的核心戰略，将供應鍊基礎設施作為國際化的支點，為了進一步聚焦京東在全球供應鍊基礎設施和數字能力的建設，還将集中資源投入到包括東南亞在内的跨境供應鍊基礎設施中。

因此，觀點指數認為本次新加坡的布局不僅僅是京東産發拓展東南亞乃至全球市場的一步，同樣也有不斷完善供應鍊，利好成功上市後的市場估值的間接作用。

物流與零售相輔相成，行業持續活躍

物流方面，2023年10月份中國物流業景氣指數數值為52.9%，較上月回落0.6個百分點，但業務總量指數、新訂單指數均處于擴張區間，且各區域物流活動仍保持較好活躍度。

需求方面，據國家統計局網站消息，10月份，社會消費品零售總額43333億元，同比增長7.6%，比上月加快2.1%；環比增長0.07%。1-10月份，社會消費品零售總額385440億元，同比增長6.9%，其中除汽車以外的消費品零售額346472億元，增長7.0%。

其中，網絡銷售占比提升。在電商直播購物等快速增長的驅動下，1-10月全國實物商品網上零售額同比增長8.4%，占社會消費品零售總額的比重是26.7%，占比相較9月份提升0.3個百分點，比上年同期提高0.5個百分點。

倉儲方面，據中國物流與采購聯合會披露，2023年10月倉儲指數為50.9%，較上月下降2.6個百分點，連續九個月保持在擴張區間。指數回落主要受前期基數較高影響，但運行在擴張區間，表明行業仍保持平穩發展的态勢。

宏觀數據方面，值得注意的是10月社會消費品零售總額回升較快，網上零售額也在不斷增加。國家統計局表示，這主要得益于政策持續發力顯效，同時國慶假期出行旅遊需求旺盛，以及“雙十一”網絡購物節預售等因素都有所貢獻。

其中雙十一不斷拉長銷售戰線，從10月中旬到11月11日，期内的快遞物流單量暴漲。

據申通網點負責人表示今年的網點快遞單量平均比去年增加20%，第一輪高峰在10月31日到來，大約為3萬6000票，相比平時的日均3萬票增加了20%。此外據國家統計局披露，2023年11月1日至11日，全國郵政快遞企業共攬收快遞包裹52.64億件，同比增長23.22%，日均業務量是平日業務量的1.4倍。

觀點指數認為，此次雙11的快遞業務增長反映了消費者消費觀念的改變，也即從原來的線下購物逐漸轉變為線上購物，同時消費觀念的轉變也反哺了快遞物流業務的發展。因為需求的不斷提高會促使企業選擇提高配送的運輸效率從而可以在相同的時間内運輸更多的貨物，物流體繫的完善程度正是解決上述問題的關鍵所在。因此社零總額的多少也與物流體繫、物流樞紐等基礎設施的完善程度有關，促進物流體繫的構建也有利于零售的發展。

如菜鳥幾年前只能實現“1日達”到現在已經可以實現“半日達”、“小時達”等，速度的提升也使得消費者更為依賴這種購物方式。

報告期内，共錄得4起國家與地方層面相關政策的頒布，可以發現政策主要是從構建物流流通體繫、建設綜合物流樞紐着手促進。

微觀主體方面，普洛斯同樣重視現代物流體繫的建設。

月内，普洛斯與國壽投資簽約了戰略合作協議，且國壽投資方面表示将通過多種形式積極參與、大力支持普洛斯集團專注的供應鍊、大數據、新能源領域新型基礎設施投資及産業生态建設。

此外，報告期内多家物流企業刊發三季度業績及10月業績情況，可以發現快遞物流類企業營收同比均有所上升，而如東航物流、中谷物流等航運水運物流服務商的營收則同比有所下降。

數據來源：wind，觀點指數整理

雖然這類服務商的營收不及過往，但期内動作積極。如中國遠洋海運與天津市在航運物流等方面加強合作；拼多多旗下跨境電商平台Temu與、馬士基、中遠海運等船公司持續合作，並使用海運快船作為跨境電商物流的運輸方式等。

東久新宜錨定長三角，ESR深化京津冀布局

據觀點指數統計，報告期内共錄得9起項目投資事件，已披露金額的項目合計投資約75億元。

其中金額最大的一筆投資來自東久新宜與一家全球領先的境外投資機構設立的智能制造基礎設施開發平台，總投資規模超7億美元，且首批拟投資項目位于上海産業核心區及長三角地區，主要服務于高端智能制造産業。

此外值得關注的還有10月24日其與貝恩資本設立的新經濟基礎設施平台。

該平台致力于中國核心經濟圈城市智能制造園區資産開發及運營，總資本規模約2.5億美元，雙方将以股權投資的方式出資。此次合資平台的首批拟投資資産依然位于長三角區域。

這並非東久新宜年内僅有的兩筆大資金投入。此前的3月29日，其宣布與多家國内機構投資者成立投資金額約60億元的基金，同樣主要投資于長三角等重點樞紐城市的新經濟園區資産，服務和支持當地冷鍊、物流等新經濟企業的蓬勃發展。

4月13日也同樣與境外投資機構設立總投資規模約140億元的合資平台，聚焦于長三角、大灣區和京津冀首都經濟圈等。

從年内多筆位于長三角等區域新經濟的偏好投資可知，與産業相比，東久新宜更傾向于用“新經濟基礎設施”對物流倉儲、冷鍊等業态進行“以點帶面”的描述；而對于長三角這個地理區位而言，投資標的的選擇則更多考慮該區域較大的政策加持及高質量發展的協同效應。

此外，還需要注意到，期内ESR的河北廊坊百醫物流園已竣工，該項目主要是為生物醫藥制造業提供一體化倉儲管理繫統和一站式的冷庫和幹庫解決方案。

從項目的區位來說，位于河北廊坊廣陽經開區，且與京滬高速公路、京滬鐵路、京津塘高速公路和104國道等國家主要交通幹線緊密相連，因其四通八達的交通網絡使其能很好地承擔城市智能配送中心及貨物轉運中心的角色。

ESR集團聯合創始人兼聯席首席執行官沈晉初也表示，随着ESR廊坊百醫物流園的投入使用，不僅能夠提升地區物流效率，還将有力推動地區經濟的發展，該項目是ESR在華北地區高標倉的重要布局，也将進一步加強ESR在京津冀地區的影響力。

而報告期内京東的兩個項目則強調了數字化的重要性。

這兩個項目分别是上海松江落地的一處拟打造成高標智能供應鍊倉庫的項目，以及開倉運營的“蘭州一号”智能物流園，其中前者未來将打造成服務上海西南地區智能物流樞紐中心的高標準多元化基礎設施，後者則是甘肅省内規模最大、自動化程度最高的智能物流園區。