首批REITs申報 | 2023年11月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 項目入市熱度下降，輕資産簽約以存量為主 期内，零售商業項目的入市熱度有所下降，目前運營商更傾向于在大型節假日前推動新項目入市，預計年末才會有大批新項目開業。簽約方面，部分企業期内有獲取新項目，其中存量商業占重要地位。

首批消費基礎REITs終落地，高端商業市場增長平穩 随着國内消費基礎設施REITs探索的深入，以華潤、印力為代表的企業已正式申報發行REITs，底層資産均為旗下運營較為成熟的一二線城市優質項目。與此同時，以太古為代表的企業披露的三季報數據顯示，目前高端商業市場的增長已趨于平緩。

服飾類店鋪期内受青睐，餐飲品牌引入注重稀缺性 樣本項目上，期内業态調改仍在進行中，其中服飾類店鋪的引入較多，大部分項目均有相關業态店鋪開業。而餐飲業态引入方面，面對市場琳琅滿目的選擇，更加注重稀缺性。

項目入市熱度下降，輕資産簽約以存量為主

增量市場方面，期内全國零售商業的開業熱度明顯下降。據觀點指數統計，全國範圍内共開業19個項目，總入市體量約160萬平方米。與上個報告期相比，無論數量或體量都有明顯下滑。

觀點指數認為，期内開業熱度下降主要有兩方面原因。一是大部分零售商業項目為抓住雙節假期熱度已于9月底開業，短期内不會有大量新增供應；二是如今運營商對于項目開業時間節點的選擇更為審慎，傾向于在消費熱度較高的節假日開業，非大型節假日開業的數量明顯下降。預計元旦期間會有較多項目開出。

以觀點指數監測的數據來看，城市分布上，期内開業項目較為分散，開業超過2個以上項目的城市僅3個，剩余城市大多只有1個項目開業。聚焦在一線城市，僅廣州及上海有新項目開業，北京和深圳期内則無新增供應。

數據來源：觀點指數整理

區間分布方面，10萬平方米以下的項目占比接近7成，更凸顯當下社區型商業項目成為主流的趨勢。據觀點指數了解，目前非頭部企業将更多目光投在了輻射範圍在1km-3km的社區型商業上，較少大體量項目開業。期内體量最大的項目為永旺夢樂城旗下的永旺夢樂城武漢江夏，超過28萬平方米。

數據來源：觀點指數整理

期内共有10家樣本企業有新項目開業。其中，超過8家企業有1個項目開業，僅天河城集團和珠海萬達商管有2個項目開出。天河城推出的項目均位于大本營廣州，分别為廣州北京路天河城B區和廣州花都天河城奧萊公園。

項目簽約上，期内華潤萬象生活、銀泰百貨及融創商業有所收獲。值得注意的是，存量商業期内在輕資産簽約中占據重要地位。如華潤萬象生活與華彩置業集團簽約項目北京望京華彩商業中心就為存量項目，後續華潤萬象生活将助力望京華彩商業中心改造升級，實現商業煥新。

而銀泰百貨獲得的杭州奧體中心同樣為存量商業，是其在杭州的第13個項目，預計将于2024年下半年開業。不同于以往銀泰擅長的盒子式商業，此次獲取的項目将嘗試街區商業形态，在此前基礎上進行創新嘗試。

首批消費基礎REITs終落地，高端商業市場增長平穩

報告期内，市場最受關注的消息當屬首批消費基礎設施REITs進入申報階段，邁出了實質性的一步。華潤青島萬象城、萬科印力西溪印象城、金茂長沙覽秀城，以及北京物美商業集團旗下超市等商業資産，正式在證監會官網發布了“消費基礎設施REITs”申報公告。

目前發行消費基礎設施REITs的主體多為央企國企，或國資控股的企業。觀點指數認為，這與當前的市場背景有關，在當前房地産市場面臨信用危機的背景下，有較強生存能力、經營穩健的企業才能獲得投資者的青睐。

此外從REITs發行本身來看，需要每年分紅，因此企業能否長期穩健經營、項目能否獲取收益、未來能否保持增長等，都是投資者考慮的重要因素。綜合來看，央國企背景企業更易獲得投資者的信任，成功發行消費基礎設施REITs的可能性也更高。

而除發行REITs的企業主體外，優質資産是消費基礎設施REITs順利發行的更重要一環。據觀點指數了解，華潤、印力及金茂發行REITs的底層資産分别為青島萬象城、杭州西溪印象城、長沙金茂覽秀城。

首先，從開業年限來看，上述企業多以開業3年以上的成熟期項目為主，成熟期項目意味着更穩定的現金流及回報。

其次，企業並不會将旗下最優方資産用于發行REITs，而是更傾向于選擇經營表現還不錯、位于一二線核心城市的項目，這類項目具備風險、收益相對适中，抗風險能力尚可等特點，上述申報項目也均符合這一特征。

此外可以發現，目前申報的項目中，並未出現重奢型商場的身影。觀點指數認為，主要有以下原因。

一方面，這類項目與發行REITs的要求並不相符，國内消費基礎設施公募REITs具備較強的民生屬性，因此重奢類型商業項目暫未納入REITs的發行範圍。

另一方面，重奢商業項目一般經營狀況良好，且銷售額、租金表現優異，是企業現金流的重要來源，資産價值釋放的需求較弱。

期内，部分樣本企業還披露了三季度相關運營情況。以太古地産為例，其披露了今年前三季度的銷售額同比及出租率情況，兩項指標均實現增長。

需要注意到，如與上半年相比，太古大部分項目的增長實際上有所放緩，反映出目前高端商業市場增長趨于平緩的趨勢。

如北京三里屯太古里、北京頤堤港和上海興業太古匯前三季度零售銷售額分别實現20.2%、24.6%和41.6%的雙位數增長，但與上半年相比勢頭略有下降。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

但也有例外，成都太古里是期内唯一一個增長提速的零售物業，前三季度零售銷售額同比增幅為36.1%，較上半年的27%有所提升，這也反映出成都高端市場的消費潛力較高。

除旗下項目運營良好外，期内太古地産還增加了新的運營項目，其與中國旅遊集團就海南省三亞市海棠灣雲戒島（有稅）項目達成合作，主要負責該項目的物業租賃及運營管理。

這是太古地産繼去年10月拿下三亞海棠灣國際免稅城三期零售項目之後，獲取的又一零售商業項目，相信未來海南商業市場的競争會愈發激烈。

服飾類店鋪期内受青睐，餐飲品牌引入注重稀缺性

期内，觀點指數觀察下的樣本項目有較多調改動作，主要表現為新店的引入及已入駐店鋪的重裝開業。

期内引入店鋪類型中，新店所占比例最高，超過4成，其次是首店，約占3成左右，限時店和快閃店的比例則有所下降，共占到14%，而重裝開業店鋪期内的占比則明顯提升。

數據來源：觀點指數整理

據觀點指數了解，上述重裝開業的店鋪多以高端商業項目引入的店鋪為主，這類店鋪的承租能力一般較強，短期内搬遷的可能性較低，但有較強的品牌煥新需求，因此較多時候會進行店鋪升級，重裝開業，如南京德基廣場期内重新開業了Loro Piana和 SAUCONY等品牌。

業态類型上，期内服飾類店鋪的入駐力度較大，在樣本項目中占據較大比重，約占3成。此外是一些綜合類店鋪，通常會涵蓋服飾、鞋履、皮具等。

數據來源：觀點指數整理

相比零售類店鋪的積極引入，餐飲類業态期内則更傾向于引入具備較強獨特性的品牌，如無錫恒隆廣場期内開設的Laderach萊德拉江蘇首店就是高端手工巧克力品牌的代表。

值得注意的是，運動類品牌期内的熱度不減，以戶外運動用品為代表的店鋪期内在樣本項目中開業亮相，預計未來較長時間内仍會維持這一趨勢。