緩慢恢復 | 2023年11月商辦與辦公空間發展報告

觀點指數 陸家嘴寫字樓管理規模實現增長，行業未現明顯改善信号 三季度甲級寫字樓租金環比均出現不同幅度的下調，業主繼續放寬租賃條件。樣本企業在寫字樓租賃業務端沒有出現較大的波動，寫字樓物業運營維持穩定，同時也沒有明顯的改善信号。

太古地産出售港島東物業，多地辦公資産流拍 期内樣本企業出售行為有所增加，其中包括陸家嘴和太古地産。此外，近期多地辦公資産出現流拍，投資者對辦公市場信心完全恢復仍需時間。

上海寫字樓總存量繼續增長，一線城市辦公挂牌租金有所改善 虹口區和陸家嘴核心區域的辦公物業啟用後，将繼續推動上海寫字樓總存量面積的增長，同時龐大的市場供應以及租賃需求動力不足，将加劇寫字樓項目間的競争，項目去化周期變長。

辦公空間服務商開店數下降，活躍度變低 今年以來，樣本企業開店和擴張速度明顯放緩，企業活躍度出現大幅下降。

陸家嘴寫字樓管理規模實現增長，行業未現明顯改善信号

從企業披露的最新數據來看，中海商業旗下的商辦資産管理品牌COOC中海商務寫字樓管理規模位居樣本企業首位。

據中海商務官微披露，目前其管理寫字樓項目共計70棟，面積457萬平方米，一線城市辦公物業為其貢獻的收入占比53%，2年以上租約面積占比70%，世界500強客戶租賃面積占比超20%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

值得注意的是，截至三季度末，陸家嘴持有的主要在營物業總建築面積302.71萬平方米，辦公物業總建築面積232.26萬平方米，其中包括甲級寫字樓總建築面積199.55萬平方米。

持有的甲級寫字樓規模相較中報的191萬平方米增加了8萬平方米左右，規模的增長主要是由于三季度的數據包含了16-02項目。

據陸家嘴披露，近兩年陸家嘴将完成竣工的辦公項目共8個，項目成功啟用後将為陸家嘴帶來67.32萬平方米的規模擴充，屆時其持有甲級寫字樓的規模将進一步擴大。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

寫字樓物業運營表現上，三季度末，太古地産内地寫字樓項目平均出租率92%，環比下降1.3個百分點，同比下降4.7個百分點。

具體來看，太古匯一座及二座以及香港興業中心一座及二座，環比二季度末的出租率水平穩中有漲，辦公項目繼續維持超90%的高位出租率水平。頤堤港一座出租率再次下跌，至三季度末的數值為85%。

招商局商業房托持有的寫字樓物業出租率表現同樣不及去年同期。截至三季度末，其持有的5個寫字樓物業平均出租率84%，環比下降2.1個百分點，同比下降1.8個百分點。

市場數據顯示，三季度北京和深圳兩城甲級寫字樓空置率均出現不同程度的攀升，而招商局商業房托持有的寫字樓物業分布在北京、深圳兩城。在此背景下，其持有的寫字樓物業租賃活動也有所降溫，但從出租率數據變動幅度來看，整體還算穩定。

陸家嘴披露的數據則顯示，其持有的寫字樓項目主要集中在上海和天津，兩地的寫字樓物業出租率穩中微漲。但在租金單價上，三季度末，陸家嘴位于上海的寫字樓物業平均租金水平7.99元/平方米/天，同比下跌2.32%。同時，據觀點指數統計，這是自2021年以來，陸家嘴在上海的寫字樓物業首次租金單價低于8元/平方米/天。

同時，據第一太平戴維斯數據披露，三季度甲級寫字樓租金環比均出現不同幅度的下調，業主繼續放寬租賃條件。

從以上數據可以發現，三季度樣本企業在寫字樓租賃業務端沒有出現較大的波動，寫字樓物業運營維持穩定，同時也沒有明顯的改善信号。

太古地産出售港島東物業，多地辦公資産流拍

辦公資産交易方面，期内北京、義烏、深圳等地的辦公資産出現流拍，其中包括燕莎盛世大廈、義烏世貿中心項目（主樓36層至46層用途為商務辦公）以及深圳世茂深港國際中心項目。同時，廣州、深圳、上海等地資産正面臨拍賣或即将被拍賣。

對于投資者來說，這正是折價撿漏的機會，同時也是不小的考驗。從近期資産流拍的頻率來看，不少投資者對大額資産保持觀望态度。

來源：觀點指數不完全統計

值得注意的是，期内樣本企業的出售行為有所增加，其中包括陸家嘴和太古地産。

據上海聯交所公告，陸家嘴底價18.74億元挂牌轉讓上海東方廣場一期項目房地産及地下産權車位。而早前陸家嘴通過出售上海晶耀前灘項目中的T5、T7寫字樓以及出售前灘21号地塊和洋泾項目的部分股權，獲得了可觀的收入。

11月17日，太古地産發布公告表示賣方（太古地産全資附屬公司）與買方就以總現金代價港币54億元出售港島東中心42至54樓（不包括49樓）訂立買賣協議，買方為香港證券及期貨事務監察委員會。

太古地産表示，進行出售事項将可讓其從該項物業的投資中獲取資金，所得款項将會用作一般營運資金。

從太古地産最新的三季報來看，港島東中心及太古坊一座寫字樓出租率為94%，相較去年年底下降了3個百分點，項目出租率有所下滑，但繼續保持高位水平。

觀點指數發現，太古地産出售部分香港辦公資産的同時，正積極布局内地商業市場。如早前以總價97.1億元入股上海前灘21号地塊與洋泾地塊、收購成都遠洋太古里余下股權、西安太古里正式開工建設等等。

大宗交易方面，據觀點指數統計，期内内地區域錄得1宗商辦資産交易案例，總交易金額5.83億元。

本次交易資産買方為玉禾田，交易標的為深圳市福田區梅林街道梅豐社區梅秀路1号的中糧福田大悅廣場1棟A座29-32、34-38層，該房産将被用作總部辦公。

值得一提的是，近期帝王實業控股已與陝西華彬置業訂立不具法律約束力的諒解備忘錄，拟購買其物業資産的全部或部分所有權。目標資産為北京市東城區朝陽門北京銀河SOHO的A座15至17層以及B座寫字樓5層，四層及11個地下停車位的總面積約1萬平方米。

目前，這一潛在的辦公資産交易價格尚未确定。

上海寫字樓總存量繼續增長，一線城市辦公挂牌租金有所改善

辦公市場供給方面，10月全國辦公物業出租挂牌量7.47萬套，環比上漲29.24%，辦公物業挂牌量較上月實現增長。

項目建設上，期内廣州、上海、武漢等地多個辦公物業項目建設進程繼續推進，其中包括廣州南粵銀行金融大廈、廣州黃埔中新知識城知識塔項目、上海國華金融中心、保利浦開金融中心以及中國城鄉總部大樓等。

其中位于上海虹口區北外灘的上海國華金融中心項目于11月8日正式落成啟用。同時，上海陸家嘴核心區域的保利浦開金融中心部分正式竣工，即将投入使用。

兩個項目啟用後将為虹口區和陸家嘴核心區域帶來辦公新選擇，同時繼續推動上海寫字樓總存量面積增長。據第一太平戴維斯披露，三季度末上海甲級寫字樓總存量面積達1794萬平方米，龐大的市場供應量以及租賃需求動力不足，将加劇寫字樓項目之間的競争，項目去化周期變長。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

租金走勢方面，期内一線城市北京、廣州及深圳的辦公挂牌租金均出現環比上漲，其中北京以漲幅5.54%居于首位。而上海租金繼續下滑，10月辦公挂牌租金單價為4.02元/平方米/天，環比下降4.06%。

具體來看，觀點指數監測的行政區域中北京、上海、廣州以及深圳辦公挂牌租金出現環比下滑的行政區占比分别為40%、60%、33.33%以及42.86%，出現租金下滑的行政區域數量環比上月均出現縮減。

其中核心區域朝陽區、黃浦區、天河區以及福田區辦公租金均實現不同程度的上漲。對比上月，一線城市辦公租金表現有所改善。

辦公空間服務商開店數疲軟，活躍度變低

今年以來，辦公空間行業負面消息頻出，樣本企業開店和擴張速度明顯放緩，企業活躍度出現大幅下降。究其原因，是在經濟放緩、重點城市辦公物業空置率持續攀升的環境下，企業難以獨善其身。

當前，樣本企業無力擴張，期内僅創富港繼續保持外拓活力。據觀點指數統計，近期創富港在廣州、深圳以及上海三城新增了4家新店，均屬于小面積的辦公空間産品，入駐物業包括寫字樓和小鎮，可提供獨立辦公區和開放辦公區。

從城市選址可以發現，創富港繼續看好一線城市的辦公租賃需求。

回顧期内的開業情況，樣本企業中僅WeWork中國和BEEPLUS有新增産品入市，投入啟用的項目分别為WeWork中國·好世界商業廣場社區二期和BEEPLUS市北科創金融中心，企業開店積極性不及上個報告期。

其中WeWork中國·好世界商業廣場社區二期可提供70間獨立辦公室，滿足不同規模企業的辦公需求。

對于WeWork的各類新聞報道，WeWork中國再次強調WeWork中國是一個獨立品牌，而非WeWork的分公司或子公司，目前已經成為一家專注在中國市場提供靈活辦公空間和綜合性辦公服務的企業。