原報告 | 首開資産與流動性重組

觀點指數 近期，首開股份已挂牌五家公司的股權轉讓，其中有一家已有意向方，一家完成交易。

據觀點指數觀察，不論是住宅，還是商業項目，其出售的核心基本是項目回報不可觀，持續投入會使流動性吃緊的資産。

首開股份資産的接連出售。 一方面，房地産市場低迷，銷售萎縮，使其造血能力承壓。前10月，其簽約金額 501.36 億元，同比降低 31.69%。距離年度銷售目標還差近三百億元，當前月均銷售為50億，要想完成年度銷售目標面臨較大壓力。銷售的萎縮也将直接影響後續的結轉收入。

另一方面，則是企業面臨流動性、淨利潤、債務償還等挑戰。

截至2023年三季度末，公司籌資流出的資金主要用于償還債務，即籌資活動現金流出363.06億，其中償還債務支付的現金約為281億元。現金及現金等價物余額為234.43億元，短期借款為3210萬，現金覆蓋短期借款水平余量較足。而一年内到期非流動負債為136.1億元，同比增加33.43%，該指標增幅也會引發對未來資金的擔憂情緒。

轉讓資産股權

近期，首開股份已挂牌五家公司的股權轉讓，其中有一家已有意向方，一家完成交易。

10月，首開挂牌轉讓鉑郡、璞瑅、首開瑞泰三家公司100%股權及債權。鉑郡公司主要業務為租賃經營北京市朝陽區新東路8号院45套房産（鉑郡商街），合計建築面積為5414.39平方米。璞瑅公司主要業務為租賃經營北京市豐台區紫芳園四區12套房産（璞瑅商街），合計建築面積為11736.53平方米，其中11套規劃用途為商業，1套規劃用途為倉儲。北京首開瑞泰商業管理有限公司標經營北京市朝陽區阜荣街10号商業(簡稱為“首開廣場”)，合計建築面積為37633.62平方米。

另外，10月轉讓的北京聯寶房地産有限公司100%股權已有意向方，轉讓底價6.9億元。公司主要業務為租賃經營北京市朝陽區聯寶公寓項目。

首開方面均表示，這些商業項目自持經營多年，租金收入漲幅不大。若繼續持有經營，帶來的利潤和淨現金流有限，未來增值潛力較小，因此對其進行處置有利于快速回籠資金。

11月3日，首開股份拟以非公開協議方式轉讓持有的北京昌信同泰置業有限公司（昌信同泰）30%股權至北京房地置業發展有限公司（房地置業），價格确定約為3億元。

據觀點指數查閱，昌信同泰成立于2023年2月，目前為首開股份全資子公司，昌信同泰是開發“北京市昌平區昌平新城東區三期土地一級開發項目CP00-1002-0001地塊”（梧桐山語項目）的項目公司。

梧桐山語于今年7月29号開盤，截至目前開盤已近四個月，從網簽數據來看，梧桐山語共有1199套房源被批準銷售。截至發稿，網簽數據顯示簽約套數僅為193套，去化率16.1%。該項目位于南邵鎮，地塊周邊基本處于待開發規劃階段，缺少産業帶動，同時周邊被保障性住房環繞，對客群的吸引力不強。

對于首開股份來說，做出股權轉讓回籠資金似乎是一個合理的解釋。由于房開項目的結轉周期較長，後續建設仍需要不斷的資金投入，引入其他公司可以緩解一定壓力。此外，首開對于項目的打造也傾向于以合作的方式進行。據2023年半年報數據顯示，房開業務項目有168個，其中合營項目占68個，占比為38.69%。

這一點在首開的回應中也得到證實。首開股份表示，公司轉讓持有的昌信同泰30%股權至房地置業，可以充分利用房地置業現有資金，降低管理成本，提升項目開發建設速度，有利于支持公司經營發展。

據觀點指數觀察，不論是住宅，還是商業項目，其出售的核心基本是項目回報不可觀，持續投入會使流動性吃緊情況加劇的項目。

據觀點指數不完全統計，2022年首開股份轉讓資産的相關事項如若完全成功，可獲得不少于30億的資金。具體來看，8月22日，轉讓北京聯寶房地産100%股權，底價約6.9億元。11月9日，轉讓北京天鴻集團煙台天鴻時代100%股權。11月16日，轉讓北京發展大廈有限公司100%股權及約1.57億元債權，挂牌起始價為20.39億元。11月21日，轉讓北京市朝陽區廣渠路首城商街，項目的房地産市場價值（含增值稅）約為3.223億元（挂牌底價不低于3.22億元）。12月14日，計劃轉讓北京市復興商業城項目，評估值(含增值稅)為1.79億元。

首開股份資産的接連出售，反映了其重組流動性的迫切性。同樣，除了出售資産外，積極融資是首開的另一項安排。

上半年，該公司累計發行債券産品 147 億（含公司債 50億，中期票據 97 億）。經營性物業貸共取得 32.2 億融資批復額度，期限最長達 18 年。多個項目信托、保債共放款 64.4 億元。

去年同期，累計新增融資265.7億元，其中開發貸93.4億元，信托融資29.5億元，保債計劃7.6億元，發債135.2億元。通過融資，首開股份獲得了更多的主動性。

就在11月9日，首開股份發行了2023年第七期中票，發行規模為12億元，債券利率為3.80%，發行期限為三年。本次中期票據所募集資金拟全部用于償還發行人到期債務融資工具的本金及利息。

銷售端承壓

首開股份對資産處置的一大動因是房地産市場低迷，銷售萎縮，導致造血能力不足。

觀點指數發布的“2023年1-10月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，10月份前100房企實現權益總銷售金額3052億元，同比下降4.6%，環比上升9.8%。1-10月份，前100房企累計實現權益銷售金額34079億元，同比下降16.1%。

首開股份銷售情況亦不樂觀。前10月，其共實現簽約面積187.30萬平方米，同比降低29.22%；簽約金額501.36億元，同比降低31.69%。距離年度銷售目標還差近三百億，而當前月均銷售為50億，要完成年度銷售目標有較大壓力。

而在2022年，首開股份實現全口徑銷售金額869.6億元，同比降低24.3%，完成全年1080億元銷售目標的80.5%。銷售的萎縮直接影響到後續的結轉收入。

首開出售資産另一方面則是面臨流動性、淨利潤、債務償還等方面的指標壓力。

企業經營方面，截至今年上半年，首開股份剔除預收賬款後的資産負債率為72.16%（2022年為70.5%），淨負債率為156.65%（2022年為147.28%），現金短債比為1.21（2022年為1.03），踩中兩道紅線。

今年前三季度，首開股份淨利潤約為-25.25億，同比下降-2970.04%；歸屬母公司股東利潤為虧損30.65億，同比下降438.1%。

首開方面表示，主要是公司年初至報告期末平均毛利率11.99%，較上年同期下降 9.65 個百分點；非上市權益工具投資公允價值降低；以及确認聯合營企業投資損失。

觀點指數認為，此前受益于深耕北京的戰略，一直以來首開股份的毛利率處于行業較高水平，2020年末仍達到了27.96%。但與其他企業協同擴張，攤薄了歸屬淨利。同時部分擴張的非核心地帶項目，毛利空間有限。

截至2023年三季度末，公司籌資流出的資金主要用于償還債務，即籌資活動現金流出363.06億，其中償還債務支付的現金約為281億元。現金及現金等價物余額為234.43億元，短期借款為3210萬，現金覆蓋短期借款水平余量較足。而一年内到期非流動負債為136.1億元，同比增加33.43%，該指標增幅上升也會引發對未來資金的擔憂。

三季度首開股份營業收入326.38億，同比增加68.37%，經營活動産生的現金流量淨額61.44億，同比增加44.79%。三季度首開股份營業現金比率為18.82%，低于2022年同期（21.89%）。

近期央國企挂牌轉讓項目或出售資産的動作明顯增多。這些企業有一個特征是央企背景。出售資産或存在改善經營質量，努力達到2023年央企考核新標。

據觀點指數了解，2023年中央企業經營層面的任務目標，由2022年的“兩增一控三提高”變為“一增一穩四提升”。與2022年整體目標相比，不再強調淨利潤增長，資産負債率的目標由“控”調整為“穩”，增加營業現金比率這一新指標。