靈活化債 | 2023年11月房地産企業融資能力表現報告

觀點指數 融創化債路，一步一腳印 11月20日，融創整體化解約900億人民币的債務風險，成功降債45億美元，成為首家完成境内外債務重組的大型房企。縱觀融創的化債之路，實際上開始于2022年12月。在将近一年的時間里，融創通過不斷調整債務重組方案，包括上調美元債重組中強制可轉換債券的最高限額等一繫列操作，最終債務重組成功。對于此次成功重組，融創方面表示，未來2-3年内，公司在境外公開市場無剛性還債壓力。

遠洋化債途中，奧園重組受阻 期内遠洋集團被要求加速償債，但報告期内其化債方案有所進展。11月20日，遠洋集團發布公告稱，截至2023年11月17日，公司全資附屬公司遠洋控股中國與“15遠洋05”“18遠洋01”債券持有人就償付方案達成一致。但並非所有企業都能成功進行債務的重組，如期内奧園的境外債重組計劃就被多家境外債權人投了反對票。若無法重組，最終的結果将是被迫清盤。如前文所述，奧園也需要靈活化債，積極與債權人協商，拿出合理重組方案才能實現境外債務的成功重組。

靈活化債僅為第一步，後續回歸正常經營同樣重要 靈活的債務重組方式不僅考慮了債權人的利益，也充分考慮到企業的現狀及未來發展，相比普通的債券展期也更有利于穩定債權人的情緒及市場預期。其中占據重組方案重要部分的“債轉股”則可為融創降低負債率，減輕企業整體的負債壓力。但仍需關注到雖然目前融創已成功化債，但就資本市場表現而言，其股價略有漲幅卻依然處于低位，後續的銷售回正、盤活存量資産等同樣重要。因此對于融創等出險房企而言，化債僅是第一步，恢復正常經營，並盡全力完成“保交樓”、“保交付”才是核心所在。

開發投資額持續負增長，促進内需增加是重中之重 據觀點指數統計，期内房地産開發投資額已經連續18個月保持負增長，新開工意願嚴重不足，使得整體的開發投資額也處于下滑中。其中作為房企最大資金來源的“定金及預收款”則較1-9月降幅最為顯著，房地産行業資金面承壓。從期内動态來看，政策層面的融資支持力度持續加強，但是需要注意到“定金及預收款”這一科目跌幅高的内核實際上是購房需求的不足，導致買房的人少進而帶來企業所收到的款項相應減少。

融創化債路，一步一腳印

11月20日，融創中國控股有限公司發布公告稱，根據計劃第5.4條，公司宣布境外債重組各項條件已獲滿足，重組生效日期為2023年11月20日。

至此，融創整體化解約900億人民币的債務風險，成功降債45億美元，成為首家完成境内外債務重組的大型房企。

此外據公告顯示，融創債權人約百億美元的現有債務将被置換為新票據、強制可轉換債券、可轉換債券、融創服務的股票，分别對價57億美元、27.5億美元、10億美元、7.75億美元。新票據、強制可轉換債券及可轉換債券預期11月21日在新交所上市。

而對于此次成功重組，融創方面也表示在未來2-3年内，公司在境外公開市場無剛性還債壓力，這為後續經營的持續恢復和落實保交付創造了有力條件，還表示今年将保30萬套住宅交付。

雖說從2022年4月起融創中國開始停牌，且後一個月也因其流動性緊張導致無法償還債務，但據觀點指數了解，融創整體的化債路實際上開始于2022年12月。

數據來源：公開市場信息，觀點指數整理

去年12月，融創公布初步境外債務重組原則和框架；接着于今年3月28日，公布重組方案，並表示将約百億美元的境外債務分為降杠杆、留債展期兩大闆塊進行重組，為債權人提供可轉換債券、強制可轉換債券、轉換為部分融創服務的股權、置換新票據等多種選項，這項方案獲得持債金額超30%的債權人小組的同意。

6月13日，融創披露境外債重組方案已獲得約87%的債權人支持，並于後一天表示法院已頒令撤銷清盤呈請。時間加速到9月18日，融創方公布了強制可轉換債券的調整方案，拟再次上調美元債重組中強制可轉換債券的最高限額，由22億美元上調至27.5億美元。

彼時，這份調整後的方案獲得了99.75%的通過率，債務總額通過率為98.3%。随後于10月5日，境外債重組計劃獲法院批準。11月17日，融創發布境外重組進展，並表示本月20日為重組生效日；11月20日，融創境外債務重組正式生效。

遠洋化債途中，奧園重組受阻

中資海外債方面，與往月的情況類似，期内僅有兩筆相關債券發行，發行人為越秀地産及興泰控股，總發行金額為6.10億元，平均發行利率為5.24%。

債券違約方面，報告期内共計兩筆境内債進行了展期操作，債券發行人為中南建設及當代節能置業，目前存續規模分别為5.59、6.85億元。

而遠洋集團則在11月10日發布了有關整體債務管理的更新信息，公告中表示其若幹境外債務收到要求函件、加速到期通知及其他法律函件，並表示其将繼續與債權人和其他持份者進行讨論，並與顧問共同做好準備工作，以促進制定切實可行的集團境外債務重組方案。

雖然遠洋被要求加速償債，但報告期内其化債方案有所進展。11月20日，遠洋集團發布公告稱，截至2023年11月17日，公司全資附屬公司遠洋控股中國與“15遠洋05”“18遠洋01”債券持有人就償付方案達成一致。

但並非所有企業都能成功進行債務的重組，如期内奧園的境外債重組計劃就被多家境外債權人投了反對票。

11月19日消息，中國奧園的境外債務重組方案于10月底獲香港、開曼和BVI法院受理，但在香港法院的公開受理聽證會上，平安海外提出反對意見。而11月20日消息稱，平安海外並非唯一公開反對的債權人，此前在法律顧問組織協調下，多家境外債權人集體反對中國奧園的重組計劃。

若奧園境外債務無法重組，最終的結果将是被迫清盤，因此如前文所述，奧園也需要靈活化債，積極與債權人協商，拿出合理的重組方案，才能實現境外債務的成功重組。

靈活化債僅為第一步，後續回歸正常經營同樣重要

在接近一年的化債長途中，融創的成功重組不僅為出險房企注入了信心，同時也為其余的出險房企樹立了境内外債務重組的樣本。

事實上，去年11月富力地産也成功完成了境内外債務重組，但縱觀其重組計劃，主要是對債務進行整體展期，也即是“以時間換空間”式的做法。11月14日，旭輝同樣發布公告表示，目前已完成年内所有到期境内債券的展期工作，合計展期金額約71.8億元。

而與上述兩者相比，融創的債務置換成新票據、強制可轉債等的重組計劃則顯得更為靈活。該靈活的重組方式是通過與債權人積極溝通與協商，並尋求可接受的解決方案，不僅考慮到債權人的利益，也充分考慮到企業的現狀及未來發展。相較普通的債券展期也會更有利于穩定債權人的情緒及市場預期。其中占據重組方案重要部分的“債轉股”則可為融創降低負債率，減輕企業整體的負債壓力。

除了成功進行債務重組外，期内融創還在繼續盤活資産並化解經營風險。11月21日，融創還就上海亞龍項目與華融達成融資合作。據了解，華融将提供34.8億元借款，期限不超過3年，款項将用于上海亞龍項目的開發建設。

與此同時，以往成功進行債務重組的企業則“進退維谷”。

11月13日，富力地産及旗下西安富力房地産開發有限公司、寶雞市郭家崖舊城改造開發有限公司被強制執行1.04億元。11月15日，華夏幸福發布公告表示，截止至今年10月31日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計為人民币243.09億元。

透過現象看本質，雖然目前融創已成功化債，但就資本市場表現而言，其 股價略有漲幅卻依然處于低位，後續的銷售回正、盤活存量資産等同樣重要。對于融創等出險房企而言，化債僅是第一步，恢復正常經營，並盡全力完成“保交樓”、“保交付”才是核心所在。

開發投資額持續負增長，促進内需增加是重中之重

信用債發行方面，報告期内共錄得34起房地産行業債券發行的相關事宜，規模共計191.53億元，同比有所回落，下降幅度為12.38%。

數據來源：wind，觀點指數整理

從信用債的發行主體來看，和以往統計的發債主體情況類似，發行的依然大多為國有控股或國資企業，期内民企僅有美的置業、中海地産及華潤置地有共計5筆債券發行，總發行規模為63億元，平均發行利率為3.922%。

發行利率方面則與8-11月類似，與總發行規模保持非同頻升降的趨勢。DR007方面，因10月中下旬市場流動性需求上升，貨币市場利率明顯走高，11月初至11月中旬的DR007均值已回落至政策利率附近。

而中下旬該數據均值則又開始回升，並高于政策利率，這也意味着銀行在貨币市場上的融資成本上升，而中央财政表示将在四季度增加發行2023年1萬億元國債，這将會帶動國内需求，因此市場利率也将面臨一定的上行壓力，12月房企融資成本可能會保持相應的上升趨勢。

據國家統計局數據，2023年1-10月，全國房地産開發投資9.59萬億元，同比下降9.3%，跌幅擴大。其中住宅投資7.28萬億元，下降8.8%。而房地産開發企業房屋施工面積、房屋新開工面積等指標也繼續下探，下降幅度分别為7.3%、23.2%。

據觀點指數統計，房地産開發投資額已經連續18個月保持負增長的态勢，新開工意願嚴重不足，使得整體的開發投資額也維持下滑趨勢。

此外，房地産開發企業到位資金10.73萬億元，同比下降13.8%，保持下行趨勢，但降幅較上月縮窄。而國内貸款、利用外資、自籌資金、定金及預收款、個人按揭貸款方面則同比分别下降11.0%、40.3%、21.4%、10.4%和7.6%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

其中國内貸款與自籌資金方式降幅微縮，但其余三方面降幅均持續擴大，而作為房企最大資金來源的“定金及預收款”則較1-9月降幅最為顯著，房地産行業資金面承壓。而期内于11月17日有消息稱，監管機構正起草一份中資房企“白名單”，有50家國有及民營房企被列入其中。據了解，除了萬科、龍湖、新城、金地等幾家尚未違約房企，碧桂園、旭輝等已違約房企也會在名單内。

從期内動态來看，政策層面融資支持力度持續加強，但是樓市的復蘇不僅僅需要國家及地方層面持續加強融資支持力度，還需要注意到是“定金及預收款”這一科目跌幅高的内核實際上是購房需求的不足導致買房行為變少。

從國家統計局的數據披露上也可看出，買房需求的嚴重不足。1-10月，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%，而10月末商品房的待售面積卻同比增長了18.1%。

目前，消費者對樓市整體的信心不足，要恢復樓市還要從銷售端入手，解決内需不足和收入預期的問題，才能從根源上最大化緩解銷售資金來源補充不足的問題。