2023年1-11月房地産企業銷售表現·觀點月度指數

累計權益銷售36856億元，頭部企業比重47%

觀點指數 “2023年1-11月房地産企業銷售表現”研究成果顯示，11月份前100房企實現權益總銷售金額2794億元，同比下降34.9%，環比下降8%。1-11月份，前100房企累計實現權益銷售金額36856億元，同比下降17.9%。

修復期漫長，前10月商品房銷售面積同比降16.7%

根據國家統計局數據，1-10月全國累計商品房銷售金額97161億元，同比下降10.7%；全國累計商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降16.7%；商品房銷售均價為10495元/平方米，同比上升7.2%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

10月單月，全國商品房銷售金額8091億元，環比下降25.9%，同比下降14.4%；商品房銷售面積7773萬平方米，環比下降28.4%，同比下降20.3%。

價格方面，國家統計局數據顯示，10月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格環比上漲的城市有14個，比上月減少2個；一線城市新建商品住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環比分别下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環比上漲0.2%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

二線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

觀點指數認為，去化壓力之下商品房銷售價格再次進入下行區間，但調整靈活性增加，例如東莞近日允許已辦理預（現）售但未售出的新建商品住房自取得預售許可證（或現售備案證書）之日起或自上一次調整申報價格之日起滿30天，方可變更銷售價格，下浮調整周期縮短150天，下浮幅度不限，調整周期縮短330天，上浮幅度不超過5%（含）。

二手房價方面，10月份一線城市二手住宅銷售價格環比再次轉跌，跌幅0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環比分别下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%；二、三線城市二手住宅銷售價格環比分别下降0.5%、0.6%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

據了解，目前不少城市二手房挂牌量處于歷史高位。例如，廈門在售有效挂牌房源總量超過5.5萬套，且挂牌量仍在增長，並在一定程度上對新房市場造成沖擊；東莞二手房挂牌量已超過10.4套，而過去一年東莞二手房月均成交不足3000套。

由于房價普遍下跌，貸款購房成本劇增，市場修復需要漫長的周期，抛售房子換取現金流是不少家庭當下的選擇，但由于市場不明朗，不少買家擔心購房後房價仍在下跌，因此盡管挂牌量上升、挂牌價格下降，但成交方面並未有較大起伏。

關注房地産金融問題，“白名單”引猜測

施工方面，1-10月房地産累計新開工面積79177萬平方米，同比下降23.2%，降幅較上月收窄0.2個百分點。10月單月房地産新開工面積7053萬平方米，環比下降14.3%，同比下降21.2%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

竣工方面，1-10月房地産累計竣工面積55151萬平方米，同比上升19.1%。10月單月房地産竣工面積6446萬平方米，環比上升29.5%，同比上升13.4%。

開發投資方面， 2023年1-10月房地産投資開發實際到位資金168648億元，同比下降14.2%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

土地投資方面，财政部數據顯示，1-10月國有土地使用權出讓收入3.5萬億元，同比下降20.5%，降幅較上月擴大0.7個百分點。目前，包括廣州、南京在内大部分城市已恢復土地競拍“價高者得”，重點城市僅北京、上海、深圳、甯波仍在執行限地價政策。

值得注意的是，從近期金融相關部門的表态來看，房企的融資問題受到重視。國家金融監督管理總局認為，要積極配合化解地方債務風險。促進金融與房地産良性循環。大力支持超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施、城中村改造、保障性住房等“三大工程”建設。

中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，研究近期房地産金融、信貸投放、融資平台債務風險化解等重點工作。對于房地産，會議強調，各金融機構要一視同仁滿足不同所有制房地産企業合理融資需求，對正常經營的房地産企業不惜貸、抽貸、斷貸。

央行等八部門聯合印發《關于強化金融支持舉措 助力民營經濟發展壯大的通知》，提及，合理提高民營企業不良貸款容忍度，建立健全民營企業貸款盡職免責機制，充分保護基層展業人員的積極性。

除此之外，有消息稱，金融監管部門提出“三個不低于”指標要求，具體包括：各家銀行自身房地産貸款增速不低于銀行行業平均房地産貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地産增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

以及增設房企白名單，或将涉及50余家企業，一些業内人士認為，已違約房企也會在名單内；盡管當前該名單實際内容尚沒有對外公布，但市場對此充滿期待。

近日建行召集萬科、龍湖、美的置業、新城發展、濱江集團、大華集團等6家房企座談，交通銀行與15家房企代表舉行座談會，並認為是上述政策執行的先兆。

上述新政與此前的“金融16條”、三支箭等政策相比，對于房企，尤其是民營房企的融資支持的力度更大，與此前的“中債增”融資支持相比，銀行貸款的借貸門檻更低。

但政策執行的實際受益者及對其融資問題的緩解作用仍有待觀察。

一線城市再現調整，深圳改善房門檻下降

11月22日，深圳市住房和建設局發布關于調整享受優惠政策普通住房認定標準的通告，享受優惠政策的普通住房標準調整為：住宅小區建築容積率1.0以上（含1.0），且單套住房套内建築面積120平方米以下（含120平方米）或者單套住房建築面積144平方米以下（含144平方米）。取消了“實際成交總價低于750（含本數）萬元”的認定標準。

同日，深圳宣布調整二套住房最低首付款比例，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統一調整為40%。

深圳此次政策調整主要針對改善型住房需求。政策發布後，短期内将釋放一些積壓的購買力。然而，根據深房中協統計數據，政策發布當周深圳二手房錄得965套，環比基本持平，市場仍需要一定的時間對政策做出反應。

此外，近期廈門島内（思明區、湖里區）放開限購，意味着廈門全市不再限購，而限售措施則未有調整，意在防範“炒房”行為。整體來看，廈門此次政策調整亦主要針對改善型住房需求。

另外一些城市則針對青年人群住房需求給出了不少便利，珠海、杭州富陽區等地為符合條件的人才提供購房優惠；青島擴大穩定居住落戶範圍，穩定居住落戶擴大至全市範圍，在城鎮租賃房屋居住並辦理租賃合同備案和居住登記的人員，申請人及配偶在本市無合法産權房屋的，在房屋租賃期間可以申請本人及其近親屬在城鎮其他近親屬家庭戶或者租賃房屋所在地的城鎮社區集體戶落戶。

廣州則更新了一些有利于房地産交易和市場發展的普适性措施，一是調整公積金貸款首套房首付至最低兩成，“認房不認貸”條件下，無住房貸款記錄或住房貸款記錄已結清，且在廣州市擁有1套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為30%；對有未結清住房貸款記錄且在廣州市擁有1套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為40%。

二是發布《廣州市建築工程容積率計算辦法》，放寬住宅半開敞空間半計容的比例、復式住宅挑空部分層高基準值等，從政策層面為住宅空間的品質提升提供了依據。

觀點指數認為，未來在限購、限售、住房租賃、城市更新等方面仍有政策優化的空間，或有更多鼓勵性措施出台。