原報告 | 武商維新

觀點指數 近期，武商集團公布了三季度業績。數據顯示，其三季度實現營業收入17.13億元，同比增長15.11%；歸屬于上市公司股東的淨利潤-1293萬元。

作為地方商業代表，武商集團一直以武漢武商MALL廣為人知，在華中高端商業市場上占據重要地位。但近年來其開始做出改變，加快購物中心業态的發展。

觀點指數認為，這與其在優勢市場即武漢面臨商業沖擊，以及當前業績進入瓶頸期有較大關繫。走出武漢乃至湖北尋找新商業機遇，成為武商現階段的戰略重點。

今年武商省外首秀南昌武商MALL開業，成為江西首個定位重奢的商業項目，並取得了不錯的成績。但這並不代表可高枕無憂，如何輻射更大市場吸納更多高端客群，並從同行競争中突圍依然是難點。

轉變之因

武商集團是地方商業國企的代表之一，其以傳統百貨起家，如今廣為人知的武漢武商MALL就起源于1959年的中蘇友好商場，是武漢最早的百貨商店。

2005年，武商集團明确提出提升購物中心的經營功能，搶占市場制高點，並在後續重建老武漢商場大樓，打造出了武商MALL。 由武商廣場、世貿廣場、武漢國際廣場三大商業體組成的武商MALL，在華中地區有着不可忽視的商業影響力。

三者在商業上各有側重點，武商廣場主營化妝品與女裝、世貿廣場主營黃金珠寶腕表、武漢國際廣場主營國際品牌。

觀點指數認為，雖然武商集團在武漢乃至華中有較大的影響力，但從其發展思路來看，不管是最早期經營的百貨商場，還是後續擴建的購物中心，主要采取落地某一區域項目，逐步擴建打造更大商業集群的思維。

這也使得其在當下面臨較大的市場挑戰。一方面，随着市場競争的加強，武商的地方商業優勢正在被削弱。近年開業的武漢恒隆廣場、武漢K11，正在沖擊着武漢高端消費市場，這也讓原來由武商一家獨大的武漢商業消費市場形成了新的格局。

恒隆方面數據顯示，武漢恒隆廣場開業不足十月帶來租金收入1.53億元，租戶銷售額近10億元。2022年武漢恒隆廣場收入上升52%至2.32億元，租戶銷售額亦增加158%達到近26億元，同年Hermès撤出武商MALL，在恒隆廣場開出高規格雙層大店。

此外，據觀點指數統計，武商目前共有11個已開業購物中心項目，總建築面積接近223萬㎡。最新的項目分别是2022年及2023年新開的武商夢時代及南昌武商MALL，其余均在2015年前開業，整體項目運營時間較長，多為成熟期項目。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

長期缺乏新項目供應，讓武商集團的業績增長進入了瓶頸期。業績數據顯示，2017-2019年間，武商集團營收為180億元左右，並無過多增長，這主要是由于傳統超市發展承壓下，購物中心闆塊也處于相對穩定狀态。

除開業時間較長外，武商旗下項目的集中度也非常高，11個項目中有5個位于武漢市，其余5個分布于湖北省内，僅有1個最新開業的項目走出了湖北，位于江西南昌。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

可以看到，走出武漢乃至湖北尋找新商業機遇，成為武商集團現階段的重點。觀點指數認為，其出省首站選擇在南昌落地高端項目，主要原因有兩個。

一是其目前涉足的市場主要以華中地區為主，其王牌項目武漢武商MALL輻射範圍也是華中地區，選擇華東城市的南昌更顯突破性；二是目前該城市商業仍具備較大發展空間，缺乏真正的代表性項目，與武漢、長沙等同為省會的城市相比均有明顯的成長空間。

高端商業輸出表現

但走出去只是第一步，能否适應陌生市場，站穩腳跟對武商而言更為關鍵。

據觀點指數了解，南昌目前能級較高的商圈僅有兩個，即紅谷灘商圈、八一廣場商圈，已開業的項目當中僅有武商MALL是重奢定位項目。

觀點指數認為，從商業稀缺性來看，定位高端商業的南昌武商MALL具備差異化競争的優勢，但瞄準南昌商業市場的並非武商一家，其未來或面臨挑戰。

在武商MALL開業前，手握高端商業産品線萬象城的華潤已開業南昌萬象城，雖然該項目目前尚未引入具有較強競争力的高奢品牌矩陣，但背靠華潤置地後續想要升級並不是難題。

此外，去年龍湖、旭輝、萬達、新城、愛琴海等主攻中端商業的企業也均在2022年開業了新商業項目，這也會對武商MALL中的非重奢業态帶來一定沖擊。

數據來源：公開資料，觀點指數整理

區位條件上，據觀點指數了解，南昌武商MALL所在地塊周邊有高端住宅、高端酒店、寫字樓、重點學校、省級重點醫院等，交通上無縫接駁地鐵1号線與2号線的換乘站八一廣場站，並且可與3、4号線近距離換乘，具備南昌唯一的四條地鐵線匯聚點的地理優勢。

将視野放大到商圈來看，武商MALL位于八一商圈核心位置，該商圈是老城商圈代表。因此從選址上看，項目所在地塊與項目高端定位的适應性較強，具備發展商業的基礎條件。

來源：公開資料，觀點指數整理

需要注意的是，此前南昌本地市場多為傳統型商場，一直缺少高端商業項目，高端市場消費力能否對應消化武商MALL尚存不确定性。

此外資料顯示，南昌武商MALL並非是武商集團拿地建設的項目，而是接盤了蘇甯南昌項目的商場、寫字樓及酒店後發展而來，在原有項目基礎上進行建設，因此南昌武商MALL的整體設計較為保守。

觀點指數認為，硬件上的遺憾短期内難以彌補，但可在後續通過資産優化調整改善。作為輸出型商業項目，更需要關注南昌武商MALL招商品牌在當地市場的表現。

品牌生态打造心思

資料顯示，南昌武商MALL共引入約260家品牌，其中包括78家南昌首店，占比達30%，品牌涵蓋國際名品、珠寶、精品腕表、美妝、服飾、餐飲、超市、兒童、影院等19個品類，官方公布的整體開業率達90%。

業态占比上，據觀點指數了解，國際名品、美妝、服飾等為主的零售類業态占比接近8成。觀點指數認為，以零售類業态為主，展現出了武商以百貨起家的資源優勢，在零售品牌組合上具備較強競争力。

聚焦到國際一線大牌上，可以發現，南昌武商MALL除LOUIS VUITTON、BURBERRY、BVLGARI等高奢品牌之外，已開業的品牌還包括了La Praidie、Tom Ford、LAMER等高化品牌，以及Sandro、Maje、MAX&Co.等輕奢品牌。

來源：公開資料、武商MALL官微，觀點指數整理

業績表現方面，從目前披露的官方數據來看，開業首日該項目吸引客流量達17萬人次，銷售突破1720萬元，開業三日客流突破50萬，銷售額突破4000萬；開業及五一節日期間共接待客流90萬余人，銷售額超過7000萬元。

其中奢侈品牌貢獻較大，Versace、MaxMara、Chloe首日業績超預期，Qeelin與COACH首日業績創區域新高，美妝20大品牌首日銷售突破450萬元。

如與同等體量的高端項目對比，南昌武商MALL的表現也尚可。同為高端商業定位，于近年開業的海口萬象城開業當日客流約15萬人次，銷售額約3356萬元，考慮到該項目多為旅遊、商務客群，人均消費金額會較高。

觀點指數認為，就目前情況來看，作為南昌乃至江西省内首個高端商業項目，南昌武昌MALL具備一定先發優勢，能吸納該區域内的高端消費客群，不過長期來看依然面臨較大挑戰。

一方面，南昌區域内的人口相對有限，如何吸納周邊城市乃至更廣的客群是未來需要考慮的重點；另一方面如若南昌萬象城提檔升級引入其他高奢品牌，勢必會削弱武商MALL的競争力，如何應對同行競争也是難點之一。