公積金新政出台 | 2023四季度上海房地産市場報告

觀點指數 公積金新政出台，利好改善人群 上海自2023年10月30日起施行公積金“認房不認貸”政策，這次公積金新政是對認房不認貸政策的補充。該政策的實施可以提高住房公積金的使用效率，還有助于改善人群置換住房，並獲得首套房公積金貸款的實際優惠。

需求不振，成交放緩 10月一手住宅成交套數8542套，同比上升10.77%，環比下降23.49%。11月一手住宅成交套數10309套，同比下降37.56%，環比上升20.69%。在經過“認房不認貸”和國慶假期的成交上升時間段後，交易又回到平緩區間，交易趨弱。除了當前屬于樓市交易淡季外，還受經濟和收入水平預期不樂觀等消極情緒影響。

三批次攬金675.7億，國央企包攬 上海第三批次土拍共成交17宗地塊，出讓面積為107.64萬平方米，成交價675.7億元，平均溢價率5.36%。央國企獨立或聯合體和城投包攬本批次土拍，競得土地面積環比上一批提升約30個百分點。

公積金新政出台，利好改善人群

10月18日，上海市住房公積金管理委員會審議通過了《關于優化本市住房公積金個人住房貸款套數認定標準的通知》，即繳存職工家庭名下在本市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經結清的，可認定為首套住房。

上海自2023年10月30日起施行公積金“認房不認貸”政策，新政是對認房不認貸政策的補充。該政策的實施可以提高住房公積金的使用效率，還有助于改善人群置換住房，並獲得首套房公積金貸款的實際優惠。

期内，上海市有些區域對人才政策有所動作。10月24日，上海金山區公布重點轉型區域人才購房政策，實施範圍共36.2平方公里。 11月20日，上海優化應屆生臨港新區直接落戶政策，居轉戶年限縮短至3年。

各區域都在打造更具吸引力的人才發展環境，旨在留住人才，發展産業。另外，片區設施配套也是吸引人才落戶和購房的關鍵，現在年輕人更青睐于出行方便，周邊社區和商業配套齊全的人居環境。結合片區重點産業和實際發展需求，優化完善片區人才配套服務支持，有助于人才落戶、購房。

觀點指數認為，該類人群對區域内的樓市成交貢獻有限，主要在于人才群體數量不多，而有能力購房的人才數量更少。新進人才還可能面臨高房價的壓力，抑制購房需求。據房價指數顯示，上海新房價格已經連續上漲幾個月，10月新建商品住宅銷售價格指數環比上升0.2%，同比上升4.4%。

城市更新方面，截至10月26日，上海中心城區零星舊改已完成8.52萬平方米，預計全年完成12萬平方米；成套舊住房改造完成28萬平方米；“城中村”改造項目已啟動10個，全年計劃已提前完成。

項目方面，中交集團目前已在上海中標城中村相關項目。招商蛇口以底價16.245億元拿下上海楊浦區平涼社區01B4-04地塊（平涼街道19街坊）歷史風貌保護項目。該宗地塊建設用地面積12666.4平方米，地上計容建築面積為17099.64平方米，規劃用途為二類住宅組團用地，容積率僅1.35，建築高度整體控制為12米。從限高和容積率推測，項目或打造為片區内又一别墅級産品。

另外，中信股份旗下的中信泰富與楊浦國資獲得上海楊浦區歷史風貌保護一宗項目。該項目包括4宗土地，總建築面積18.1萬平方米，其中住宅建築面積11.3萬平方米，辦公建築面積5.2萬平方米，商業建築面積1.6萬平方米。

在這宗項目中，中信股份将持有87%的股權，而楊浦國資則手握剩余13%的股權，組成的合資公司的總資本承擔預計為124.15億元，由于揚州錦泰持有87%股權，其總資本承擔計算約合108.01億元。

觀點指數認為，上海進入存量時代，在城市更新方面有諸多的經驗可分享給其他城市，如期内的歷史風貌保護項目引入企業主體更加多元，社會資本介入可拓寬改造資金渠道。

需求不振，成交放緩

四季度，上海主要推出三批（十、十一、十二）房源78個項目，面積253.3萬平方米，套數22768套，供應同比環比整體呈現下降趨勢。

本季度三批次的房源備案均價在6萬元/平方米以下的項目36個，面積占比約48.9%；6-10萬元/平方米以下的項目31個，面積占比約40.03%；10萬元/平方米以上的項目11個，面積占比約11.07%。

與上一季度相比，本季度6-10萬元/平方米産品供應偏多，10萬元/平方米以上高價産品偏少，面積占比環比下降接近11.63個百分點。

據中原數據顯示，截至12月3日，10批次有31盤開盤，當日去化率47%，其中5盤觸發積分。11批次2盤開盤，當日去化率為53%。12批次19盤已過會，未有項目開盤。

據觀察，10批次當日去化率為今年開盤批次中最低的一批。第十批次新盤基本于11月上旬陸續開盤。

據中原數據顯示，10月共30個樓盤開盤，合計供應7131套房源，月均去化率約51%。其中，7個項目開盤日光，6個樓盤觸發積分，最高入圍分項目為綠城前灘百合園。11月共34個項目開盤，整體去化率與10月持平，7盤日光，5個樓盤觸發積分，最高入圍分項目為安高申宸院。

這兩個月的去化率均低于9月（74%），可見新政第一個月确實對樓市有一定提振的作用，但是随着時間的拉長，新房市場熱度已然回落。

從這兩個月銷售較好的項目來看，浦開摩登江南（比上個季度招商蘇河玺兩月合計約55億銷售還高）、匯越庭、華潤置地前灘潤璟、玖珑庭四個項目領超其他樓盤項目。

這個季度和上一個季度情況相似，中高端産品賣得好。但是也出現少數紅盤銷售不暢，如豪宅世紀·前灘天匯項目的認購率僅為58%。

上海網上房地産交易中心顯示，10月一手住宅成交套數8542套，同比上升10.77%，環比下降23.49%。11月一手住宅成交套數10309套，同比下降37.56%，環比上升20.69%。

觀點指數認為，在經過“認房不認貸”和國慶假期的成交上升後，新房交易又回到平緩區間，交易趨弱。除了當前屬于樓市交易淡季外，還受經濟和收入水平預期不樂觀等消極情緒影響。

從環間結構來看，10月和11月成交主要以外環以外為主，套數占比約80%，比例環比下降3個百分點；内外環間套數占比約17.7%；内環以内套數占比約2.3%。

據上海鍊家研究院監控數據顯示，10月上海市共成交二手房1.33萬套，環比下降13%，同比下降19%；成交金額442億元，環比下降18%，同比下降18%。11月共成交二手房1.41萬套，環比增長6%，同比下降13%；成交金額472億元，環比增長7%，同比下降16%。

觀點指數認為，二手房相比新房成交量上下波幅較小，交易趨于平穩。不過還是受觀望情緒影響，整體議價空間大，對買方市場有利。

三批次攬金675.7億，國央企包攬

報告期内，上海第三批次土拍共成交17宗地塊，出讓面積為107.64萬平方米，成交價675.7億元，平均溢價率5.36%。

本批次依然選擇分成兩輪進行出讓，其中首輪出讓7宗地塊，共攬金約196.9億元，其中4宗觸頂搖号，2宗底價成交，1宗溢價2.12%。二輪成功出讓10宗地塊，共收金約478.8億元，有6宗溢價成交，其中4宗進入搖号階段，另外4宗地底價成交。

本批次土拍溢價率低于今年前兩批次土拍。主要是高溢價地塊減少，其中兩批次觸頂價成交地塊分别為4幅。底價成交地塊的比例上升，這些地塊位于青浦、浦東和金山等偏遠區位。此外，房企對一些郊區地塊加價都偏謹慎，最終導致低溢價成交。

本批次土拍規則較之前有變化，即由封頂搖号轉為按條件競買再轉入搖号環節。與此前相比是多了“高品質建設”階段。從出讓方的角度來看則是多維度篩選競買人，選取更加優秀的企業開發地塊。對競買人來說，需要更有強的資金、建設等實力。

高品質建設要求的門檻設置，一定程度上讓部分房企望而卻步。在第二輪土拍高品質競價環節中，嘉定新城地塊和闵行浦江鎮地塊中有房企退出。

本次參與的開發商數量約30家，最熱地塊參拍企業不超過20家，與上一批次相差不大。第一輪沒有民企參拍，第二輪民企約為6家，包括綠城、金新城、坤和、同進、天安等。

競得房企方面，央國企獨立或聯合體和城投包攬本批次土拍，競得土地面積環比上一批提升約30個百分點。其中，中海地産聯合上海西岸開發以底價240.16億元競得徐匯區龍華街道地塊，成了本次土拍的最大赢家。

徐匯區龍華街道地塊成為年内上海總價“地王”。該宗地塊的總價僅次于2020年香港置地聯合體以310.5億元摘得的徐匯區黃浦江南延伸段地塊。

徐匯龍華地塊屬于位置比較好的一宗地，該地采用招挂牌的方式出讓，報名人數不滿11人采用挂牌出讓，超過11人采用招標。最終，該地僅有1家房企報名，可能是因為地塊出讓、出讓金過高、條件嚴格。

報告期内，上海第四批住宅地塊清單有15宗地塊，其中有6宗地塊采用“招挂復合”出讓方式，占比達到35.3%。

截至12月5日，第四批第一輪8宗地塊總收金148.12億元，4宗底價成交，為奉賢發展、上海金橋、臨港集團&深圳特發、華麗家族&保利置業所摘得；3幅地塊進入搖号環節，分别為越秀、金隅、上海城投搖中；另外，中建八局溢價6.42%摘得1宗，整場平均溢價率為4.5%。

本輪延續現場競價、競報“高品質建設”和搖号的線下出讓方式，未取消地價上限。

截至發稿日，上海四批次二輪挂牌4宗地塊，涉及徐匯區、寶山區、嘉定區、闵行區四個區，總起拍價達207億元。四批次第三輪挂牌松江區2宗地将于明年1月10日出讓，起價58.67億，均設最高限價。