資産新配置 | 2023四季度地産資管發展報告

觀點指數 HIBOR維持高位，地産資管機構巧融資 縱觀期内整體HIBOR變動情況，呈現先上升後緩慢下降的趨勢，雖然12月開始已有下降趨勢，但相比上季度依然保持在高位。期内，新鴻基地産及越秀房托均選擇用多品種債務工具進行融資，通過發行成本更低的債券，在一定程度上降低其利息支出。

國内物流地産獲加注，機構抄底海外商業地産 四季度，國内險資、外資均加大了對内地物流地産的關注。如泰康保險收購ESR的6項物流資産，並通過人民币收益基金間接持有。此外第一太平戴維斯還披露其協助外資地産基金收購位于蘇州核心區的一處高標準單層物流園。全球布局方面，黑石則加大了對日本商業地産的投資力度，這離不開疫情後日本蓬勃發展的旅遊業與低迷的日元匯率。

商業、倉儲REITs熱度提升，常态化發行趨勢凸顯 期内，華潤、萬科、金茂、物美商業加速推進消費基礎設施REITs申報工作，目前上述四只消費基礎設施REITs已有3只獲批，但是嘉實物美REIT的發行過程略有受阻。倉儲物流REITs方面，四季度共有3只狀态更新為已受理，底層資産主要是分布在長三角及京津冀地區的住房租賃産品，期内有1只已獲批。公募REITs已逐漸從試點階段拓展到常态化發行階段，這不僅有助于企業盤活存量資産，從長期來看，其價值更體現在持續分紅能力及擴募吸納優質資産後，不斷提高的抗風險能力。

社保基金投資範圍擴展，綠色ABS占比提高 政策方面，公募REITs納入社保基金投資範圍，作為資本市場最重要的長期資金來源之一的社保基金，将REITs納入投資範圍也将有助于改善其二級市場流動性。相應的，其投資價值也将得到市場的進一步認可。資産證券化方面，在觀點指數統計的18筆ABS中，底層資産為綠色資産的項目占了6筆，高于前兩季度的綠色ABS項目數。

HIBOR維持高位，地産資管機構巧融資

第四季度，觀點指數錄得的地産資管融資事件主要有12起，融資總額為1002.28億元，融資事件數量及融資金額較前三季度有所下降。

融資類型涉及債券、銀行貸款以及基金募集，資金的主要投向為商業地産或新經濟地産行業，涵蓋商業、物流、産業地産等。

資管機構中如普洛斯設立的基金，募資對象為險資及國際投資機構等，拟加大對國内的物流園、産業園的布局，並服務于汽車及零配件、醫藥及醫療設備等高端智能制造業，而在港上市的機構，也積極通過債權融資的方式融入資金。

商業地産領域，新鴻基地産向港交所申請100億美元債務工具計劃自2023年10月13日起計為期十二個月僅以向專業投資者發行債務證券的方式上市，這也是觀點指數錄得的四季度樣本企業披露的融資金額中最大的一筆。

财報顯示，截止至2023年6月30日，新鴻基的銀行存款及現金為152.8億港元，較2022年末的178億港元有所下降，總有息債務為1250.53億港元，銀行借款余額為862.36億港元，實際利率為5.17%；已發行債券余額為388.17億港元，實際利率為2.57%。截止至目前，共計9筆債券将在2024年到期，總金額為39.2億港元。

港元同業拆借市場方面，11月27日，港元拆息全線上升；11月28日，香港1個月期HIBOR上漲5.6個基點，達到23年來的最高水平5.59%，2個月期HIBOR上漲3.9個基點，達到23年來的最高水平5.73%，1年期HIBOR上漲2.8個基點，達到一年來高點5.67%。

數據來源：wind，觀點指數整理

而縱觀期内整體HIBOR變動情況，呈現先上升後緩慢下降的趨勢，雖然12月開始已有下降趨勢，但相比上季度而言依然保持在高位，HIBOR的升高也會使得新鴻基地産的銀行貸款利息支出增加，因而新鴻基發行成本更低的債券，可以在一定程度上降低其利息支出。

與新鴻基地産相似，越秀房托也申請發行本金總額不超過50億元的債券融資工具，且據其2023年中報披露，由于2023年上半年平均一個月期香港銀行同業拆息率為3.52%，較2022年上半年增加約326個基點，因而浮息部分的債務成本上升。

從具體數據上看，其銀行借貸利息開支為3.4億元，同比上升130.61%，而經營業務所得現金淨額僅為1.8億元，同比減少39.53%，無法完全覆蓋其利息支出。而越秀房托拟發行的多品種債務融資工具可以視乎現行市況及越秀房産基金的資本需求，在其認為适當的時候分期發行一個或多個繫列，包括：超短期融資券、短期融資券、中期票據、資産支持票據、綠色債務融資工具等産品。

觀點指數認為，這種靈活的債券發行方式不僅有利于資金的融通，而且由于債券發行時間不同，到期時間也不同，因此可以相應地分散債務風險，減少因債務的集體到期而導致流動性緊張、進而發生債務違約的可能。

新經濟地産方面，期内普洛斯募集了共計78億元的兩支基金，一支基金拟投向位于上海、昆山、紹興、天津、重慶、沈陽、大連等制造業核心城市的13處先進制造産業園及倉儲物流園，而另一支拟投資4處位于北京、上海和大灣區的物流園。

11月30日，綠地香港與高和資本共同成立Pre-REITs基金，打造公募REITs平台。據了解，雙方共同以綠地香港菁舍教育園區公寓為REITs首發資産，通過Pre-REITs基金，為後期公募REITs的發行建立基礎，共同打造以租賃住房為依托的資管平台。

其實這並非高和資本首次關注住房租賃市場，早前旭輝領寓30億元類REITs就是由高和資本和晨曦基金擔任管理人，而新派公寓類REITs也同樣是由高和資本牽頭。

高和資本董事長曾表示，有穩定現金流的資産類别，是高和的第二曲線。一個是保障房公寓，一個是商業。其執行合夥人也同樣表示，長租公寓的誕生讓年輕人可以選擇住在任意的社區里，或者投資自己與下一代，不再綁架在“自有住房”的枷鎖里，這将會是未來的趨勢，也将産生巨大的需求空間。

國内物流地産獲加注，機構抄底海外商業地産

期内，觀點指數錄得的並購事件共計有12起，總披露金額為141.19億元，其中商業地産類事件共7起，倉儲物流類事件共3起。與前幾季度不同，四季度交易標的資産不局限于大中華區，還涉及全球範圍。

11月27日，ESR将其麾下的6處國内物流園資産轉讓給泰康保險，總轉讓價為20.38億元。這6項資産分布在長三角、大灣區及京津冀地區，總建築面積約34.96萬平方米，預計收益将達到3.38億元。交易完成後，ESR不再持有這些資産，而是由泰康保險的人民币收益基金間接持有。

據觀點指數了解，這支人民币收益基金是由ESR在今年8月設立的有限合夥基金，總投資規模達到100億元，具體是由ESR與RMB Income Fund LP共同通過認購資本進行投資，兩者分别持有人民币收益基金5%及95%的合夥權益，RMB Income Fund LP是泰康保險集團股份有限公司的附屬公司。

ESR在公告中表示，集團将目標公司的權益出售予集團管理的投資基金，有助于獲得出售收益，且符合将資産負債表中的資産轉移至其管理及共同投資的投資工具的資本循環戰略中。

此般“大刀闊斧”的資産轉讓，不僅可以獲取資金進而促進資本循環，對資産享有部分的管理權益，也是ESR輕資産輸出的一種表現形式。

11月30日，第一太平戴維斯披露其協助外資地産基金收購位于蘇州核心區的一處高標準單層物流園，總建築面積約2.3萬平方米。可以發現，資管機構中的國内險資、外資在國内布局時均選擇加注物流園區等新經濟地産。

此外第四季度中還有一筆大額的資産並購事件，普洛斯披露中國物流集團對其計劃出售的部分中國資産的盡調工作已完成，這筆交易有望在今年年底前完成。而據此前市場消息稱，普洛斯提供了70億美元拟出售的中國資産供中國物流集團選擇，且出售資産的款項将用于降低公司杠杆率及回購債務等。

追溯到2022年8月3日，中國物流集團首次對外詳解包括“123456 ”發展戰略框架的《中國物流集團“十四五”戰略規劃》，其中有提及“要成為具有全球競争力的世界一流綜合性現代物流集團”。

就此而言，自建基礎物流設施在現下競争白熱化的物流賽道中，難以與其他企業拉開差距，因此對于流動性寬松的央企而言，收購資産後再進行相應的改造升級是最佳的選擇。今年4月7日，中國物流集團也斥資60億元成立了負責資管的全資子公司。

期内還可以注意到，黑石的兩筆交易均選擇落子日本，與此同時還将位于南歐的一項酒店資産出售給GIC。而據11月6日市場消息稱，黑石集團私募股權投資主管Joe Baratta表示，從資産配置角度來看，2024年印度和日本将成為亞洲最活躍的兩個市場。此外，黑石還曾于今年表示，考慮到日本今年全年無比旺盛的旅遊業帶來的巨大商業投資潛力，酒店會是黑石集團在日本並購計劃的“首選標的”。

從日本國家旅遊局（JNTO）的數據來看，今年10月訪日的外國遊客人數突破250萬人，達251.65萬人，連續5個月單月人數超200萬人。

此外，宏觀經濟上日元的持續走弱同樣促進了黑石重倉日本的決策。截至12月6日，日元兌美元貶值接近12.0%，11月一度接近1美元兌152日元。

商業、倉儲REITs熱度提升，常态化發行趨勢凸顯

公募REITs方面，四季度，華潤、萬科、金茂、物美商業加速推進消費基礎設施REITs申報工作，其中前三家的底層資産均是購物中心，而嘉實物美REIT的底層資産是社區商業項目。

目前這四只消費基礎設施REITs已有3只獲批，但是嘉實物美REIT的發行過程略有受阻。

11月22日，嘉實物美消費封閉式基礎設施證券投資基金項目狀态更新為“已反饋”。上交所對這項REIT的反饋意見集中在項目運營情況（品牌定位、收益等）、底層資産選擇原因等，如上交所的《反饋意見》表示需要補充說明選取大成、玉蜓橋、 華天和德勝門四個項目入池的主要考慮等。

12月6日，嘉實方面也就《反饋意見》進行了相關的答復。在答復函中值得注意的是風險緩釋措施，物美商業基于項目公司2024年至2028年五個完整會計年度為本基金實現預期分配金額的實際情況，不可撤銷地自願按以下安排實施本基金的收益分配調節機制。

具體來說：如果五個完整會計年度中的任一年度未達到預期分配金額，則優先按《運營管理服務協議》的約定扣減該年度物美商業的運營管理費，被扣減的運營管理費，将歸入本基金該年度可供分配金額，用于向投資者分配。

此外，如被扣減的運營管理費歸入本基金後仍不足以使投資者獲得該年度的預期分配金額，物美商業将通過自願放棄所持有的本基金份額在該年度應獲取的全部或部分可供分配金額，以保障其他投資者的預期分配金額得以實現。

這是國内REITs市場首次引入這種收益保底協議，這也是物美商業對投資人的一種收益承諾，對未來這筆REIT成功上市後的二級市場價格也有一定的利好作用。

倉儲物流REITs方面，期内共有3只狀态更新為已受理，底層資産主要分布在長三角及京津冀地區；住房租賃REITs方面，期内有1只已獲批。公募REITs已逐漸從試點階段拓展到常态化發行階段，其不僅有助于企業盤活存量資産，從長期來看，其價值更體現在持續分紅能力及擴募吸納優質資産後不斷提高的抗風險能力，進而促進企業的長遠發展。

雖然公募REITs發行步伐逐漸提速，但申報發行過程中依然困難重重，且發行後還會面臨着底層資産租約到期導致空置率上升的情況，因此企業也需要不斷關注。

如在近期觀點機構舉辦的2023大灣區産業論壇的主題讨論會中，ESR中國區董事總經理兼華東區總經理提及ESR籌備該REITs已有兩年時間，且國家目前對REITs的申報不斷從嚴，傳統的行業想轉型，想把産品放到資本市場，可能第一就要考慮合規性，包括要考慮證監會、發改委的要求。

12月13日，華夏和達高科REIT招募書更新。據了解，招募書中披露其標的基礎設施項目将受到杭州經濟發展不及預期等影響，且短期内基礎設施項目有較多面積租約到期，自2022年7月1日至2023年末，和達藥谷一期項目辦公部分和孵化器項目分别有33.60%、60.78%的出租面積到期。若租約較為集中到期，且該等租約未獲續期、未獲替代等，将使基礎設施項目面臨空置率提升的風險，進而減少基礎設施項目的租金收入。

社保基金投資範圍擴展，綠色ABS占比提高

期内，值得關注的相關政策是公募REITs納入社保基金投資範圍。社保基金一直是資本市場最重要的長期資金來源之一，此番将其納入投資範圍也将有助于改善REITs的二級市場流動性，且其投資價值也将得到進一步的認可。

而對于社保基金而言，投資範圍的擴大有助于其分散風險，也将對公募REITs基金管理人的管理能力提出更高的要求。中金基金對此表示，在公募REITs市場多元化發展的背景之下，作為基金管理人，将致力于加深對市場、投資人需求的理解，設計出符合投資人預期的産品，不斷提高對基礎設施的運營管理水平，為投資人創造長期穩定的收益。

四季度共錄得18起資産證券化事件，總金額為276.62億元，其中CMBS産品共12個，類REITs産品共6個。

其中可以發現，18筆ABS中，底層資産為綠色資産的項目就占了6筆，高于前兩季度的綠色ABS項目數。綠色資産證券化工具不僅有助于有綠色資産的企業實現相關資産的出表、提前回籠資金，還有助于企業提高資産周轉率。

12月8日，證監會和國務院國資委聯合發布《關于支持中央企業發行綠色債券的通知》。《通知》中表示，支持央企發行綠色債券（含綠色資産支持證券）融資，協同推進降碳、減污、擴綠、增長，帶動支持民營經濟綠色低碳發展，促進經濟社會全面綠色轉型。

因此，在相關政策的激勵下，接下來也将看到更多的央企進行相關綠色資産證券化的實踐。