觀望持續 | 2023年12月産業運營服務發展報告

觀點指數 民營園區持續觀望，中南高科推輕資産平台 近期動作頻頻的中電光谷在月内繼續簽下數項合作，均為與地方政府合作建設園區，包括與濟甯經開區和沈陽沈北新區的合作。以規模化擴張為主的中南高科今年亦放慢了腳步，期内推出輕資産平台“因大聯科”，希望打造中南高科的“第二發展曲線”。

粵浦、知識城廣州聯合拿地，分攤風險是大勢 工業用地供應在11月迎來一波新的高峰，具體市場接受度仍需等待12月數據的體現。不過，11月的成交數據再度出現下滑，市場信用有待恢復。但也要注意到，頭部産業園區開發商正在年末發力，聯合拿地的情況也在增加，如粵浦科技在廣州所摘得的地塊是與廣州知識城集團聯合摘得的，将用于建設粵浦·廣州全球AI賦能中心項目。

産園REITs延續下探，交投仍冷淡 二級市場上，産業園REITs延續10月即開啟的整體下行趨勢，市場表現未見改善。其中，在10月完成解禁的臨港創新園REIT跌幅最小，為1.56%，主要源于10月份跌幅過大，已提前透支未來跌幅。

民營園區持續觀望，中南高科推輕資産平台

今年社會投資下降明顯，園區投資主要以國有産業園基礎設施建設推進為主，民營經濟發展旺盛的珠三角亦建設了大量國有産業園，上海則出台工業上樓政策，希望加大空間密度，也借此留住更多企業，然而觀望情緒比較濃厚。

近期動作頻頻的中電光谷則在月内繼續簽下數項合作，均為與地方政府合作建設園區，包括與濟甯經開區和沈陽沈北新區的合作。以規模化擴張為主的中南高科今年亦放慢了腳步，期内推出輕資産平台“因大聯科”，希望打造中南高科的“第二發展曲線”。

當前中小企業投資觀望情緒比較濃厚，租購廠房的需求明顯下滑，民營産業園區的投資亦随之降速。有的仍在加大重資産投入，但轉變模式，如聯東轉打科技園區品牌粵浦科技，並尋求與政府平台公司合作；有的轉型輕資産，如華夏幸福産服；還有的轉向資産管理。

中南高科在此時打出“因大聯科”這個品牌，也是希望能有所轉變，開拓新路徑。據觀點指數了解，盡管今年中南高科的重資産擴張仍保持一定的速度，在各區域都有一定數量的拿地和開工建設動作，但其廠房銷售和出租明顯遇到了難題，因而開拓新路徑成了必然。

據觀點指數了解，“因大聯科”集“創新開發、招商賦能（燈塔瓴科）、服務賦能（因大産服）”三位一體。其中因大産服的業務可以分為“園區物業”和“産業服務”兩大核心闆塊，目前主要負責中南高科旗下園區的需要，並努力往外拓展至其他有需求的産業園。

據了解，目前中南高科已累計交付100多座産業園，涉及超80座城市。因大産服管理層對媒體表示，截至今年末，大概有20%的客戶來自非中南高科園區。

粵浦、知識城廣州聯合拿地，分攤風險是大勢

工業用地供應在11月迎來一波新的高峰，具體市場接受度仍需等待12月數據的體現。不過，11月的成交數據再度出現下滑，市場信用有待恢復。要注意到，頭部産業園區開發商正在年末發力，聯合拿地的情況也在增加，分攤風險是現時大勢。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從具體拿地情況來看，報告期内繼續有多家産業運營企業成功拿下産業用地，包括聯東U谷、粵浦科技、萬洋衆創城、中南高科和華城新産業。其中，粵浦科技在廣州所摘得的地塊是與廣州知識城集團聯合摘得的，将用于建設粵浦·廣州全球AI賦能中心項目。

長期以來，聯東U谷一直是中國産業園區開發商的龍頭，其長期主打多層標準化廠房，規模化復制和高速擴張是其代表名詞，該模式自然令其迅速擴張成為全國性的公司，但在近年愈發強調高新制造的大環境下，顯得格格不入。

地方政府對工業用地的規範條款越發復雜嚴苛，希望嚴加掌握工業地的具體用途。

為了擺脫地方政府對其固有印象，聯東在2021年成立粵浦科技，寄希望通過該平台轉型為科技型産業園區。

而此次廣州拿地，粵浦科技成功拉上了知識城集團聯合拿地，以總價3696萬元摘得廣州黃埔1.17萬㎡工業用地，容積率去到4.0。地塊規劃産業類型為人工智能、生物技術、高端裝備等新興産業，地塊固定資産投資強度為1.28萬元/平方米。

從合資公司的股權結構來看，廣州粵知科技有限公司由上海粵浦科技有限公司和知識城（廣州）産業投資集團有限公司共同成立，粵浦科技持股65%，知識城産投持股35%。

另外，華城新産業以總價8330萬元摘得順德4.8萬㎡工業用地，将用于建設順德潤智數字科創綠洲項目。這是華城新産業在佛山建設的第2個項目。此前華城已在佛山布三龍灣南海片區布局有佛山南海潤慧科技園，計劃打造成南海區工業上樓的標杆和樣闆。

産園REITs延續下探，交投仍冷淡

從交易數據來看，11月各類資産成交量、成交金額集體上升，日均區間換手率也有一定提升，僅園區基礎設施類、保障性租賃住房類繼續下行，但除生态環保類換手率超1%外，其余均在1%以下，反映了二級市場仍維持悲觀，交投冷淡。

二級市場上，産業園REITs延續10月開啟的整體下行趨勢，市場表現未見改善。其中，在10月完成解禁的臨港創新園REIT跌幅最小，為1.56%，主要源于10月份跌幅過大，已提前透支未來跌幅。

另外，建信中關村産園REIT、華夏合肥高新産園REIT與華夏和達高科産園REIT跌幅分别為16.16%、15.87%與15.40%，跌幅位居前三，其余産品跌幅均處于3.79%-4.50%，整體下行趨勢難見改善。

就投資收益而言，我國公募REITs闆塊間的綜合收益已出現明顯分化，産業園REITs受到宏觀因素的極大影響，投資者持有的綜合收益基本為負；從分紅回報率來看，産業園REITs目前派息率在4%-5%之間，亦低于高速公路領銜的特許經營權類産品的8-13%，盡管高速公路也受到了經濟環境的極大影響。

截至目前，上市交易的公募REITs共29只，首發募集資金總額達954.52億元，離千億大關愈發接近，而若記上4單擴募的金額，發行規模已經超過千億。

從目前還在證交所走流程的産品來看，截至今年11月末有4支REITs已通過但未正式上市交易，另外還有10支産品正在審批中。而10支正在審批的産品中有4支屬于園區基礎設施類，其中包括易方達廣州開發區高新産業園REIT、華泰紫金南京建邺産業園REIT、中金重慶兩江産業園REIT及博時津開科工産業園REIT。