供應旺季 | 2023年1-12月房地産企業新增土地儲備報告

觀點指數 好地難覓，11月前50房企拓儲環比降49.8% 報告期内前50房企新增土地建築面積6704萬平方米，同比減少28.9%；11月前50房企拿地建築面積393萬平方米，環比減少49.8%。整體來看，11月房企新增土地儲備處于全年較低水平，原因之一是一線城市土地出讓規模下降，另一方面期内各城市普遍以非城市核心區的地塊出讓為主，缺乏優質地塊的供應。

年末供應潮，廣州中心四區挂地7宗 報告期内一二三線城市供應住宅用地2880宗，供應土地規劃建築面積20489萬平方米，環比上升138%，同比下降5.4%。年内土地供應規模較去年有所下滑，同時供應彈性變小，11月是年内最後的供應旺季，各地推地較積極，有望帶動年末成交量上升。

“價高者得”回歸，成都溢價61%拍出一宗地 金隅集團溢價30%競得工業園區錦溪街東地塊，該地塊是月内蘇州成交的唯一一宗溢價地塊。成都月内成交11宗地，溢價地塊有3宗，其中天府新區華陽街道沙河村地塊以61%的溢價率拍出，競得人為郫縣格林實業發展有限公司，其余兩宗溢價地塊則分别由華潤置地、越秀地産競得。

全面開展城市體檢，為“三大工程”打基礎 12月6日，住房城鄉建設部發布關于全面開展城市體檢工作的指導意見，結合此前國家發改委在就城市社區嵌入式服務設施建設有關情況舉行的發布會上透露的信息，預計從2024年開始，地級及以上城市将全面開展城市體檢工作。

好地難覓，11月前50房企拓儲環比降49.8%

觀點指數發布的“1-12月房地産企業新增土地儲備報告”顯示，報告期内前50房企新增土地建築面積6704萬平方米，同比減少28.9%。

數據來源：觀點指數整理

其中，保利發展、中海地産、萬科新增全口徑土地儲備分别為813.4萬、593.8萬以及569萬平方米，處于領先位置。

從單月拿地數據來看，11月前50房企拿地建築面積393萬平方米，環比減少49.8%，同比減少33.6%。

從權益拿地金額來看，11月土地投資力度最大的企業為保利發展，其次為中海地産和建發集團，分别新增101.1、52.9和48.4萬平方米。

其中，建發集團競得月内出讓總價最高的廈門湖里區五緣灣片區鐘宅南路與鐘宅中路交叉口西北側地塊，溢價率2.11%，總地價48.4億元，樓面價49520元/平方米。值得注意的是，該地塊不設地價上限，按照價高者得原則确定受讓人，吸引了7家房企參拍，建發以億元為幅度加價競拍，擊退了其他對手。

整體來看，11月房企新增土地儲備處于全年較低水平，觀點指數認為，原因之一是一線城市土地出讓規模下降，另一方面，則是期内各城市普遍以非城市核心區的地塊出讓為主，缺乏優質地塊的供應[韻黃1]。

年末供應潮，廣州中心四區挂地7宗

觀點指數監測的一二三線城市數據顯示，報告期内土地供應數量7913宗；供應土地規劃建築面積49046萬平方米，環比上升107.4%，同比下降6.2%；供應土地起始樓面價1936元/平方米，環比上升17.2%，同比上升10.6%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，報告期内一二三線城市供應住宅用地2880宗，環比增加1559宗，同比增加144宗；供應土地規劃建築面積20489萬平方米，環比上升138%，同比下降5.4%；供應土地起始樓面價3695元/平方米，環比上升9.2%，同比上升16.3%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

分城市能級來看，北京正式挂牌11宗地，包括朝陽小紅門XHM-10、12地塊、順義新城3号地塊等，截至12月12日，北京待出讓居住用地12宗，起拍價307.8億元，出讓建築面積133.1萬平方米。

另外，11月27日北京規自委發布了“2023年度第四輪拟供應商品住宅用地清單”，涉及13宗地，建築規模126萬平方米，将在2024年2月28日前供應；土地坐落以城市副中心和平原多點地區為主。

報告期内，上海四批次宅地供應将舉行兩輪競拍，合計供應12宗地，總出讓面積60.2萬平方米，總建築面積162.7萬平方米，總起價346.8億元。

競拍規則方面，上海第四批次供應的宅地仍設地塊最高限價，溢價率最高不超過10%。

報告期内廣州挂牌12宗宅地，其中中心四區7宗，總土地面積37.3萬平方米，總起拍價238.3億元；近郊三區2宗，總土地面積12.7萬平方米，總起拍價74.3億元；遠郊四區3宗，總土地面積12.2萬平方米，總起拍價26.7億元。

自11月21日黃埔區護林路以南、鎮東路以東HPG-DS-26地塊開始，廣州正式取消地價上限，恢復“價高者得”的成交原則。據觀點指數統計，截至11月末，年内廣州土地出讓金額為2022年全年的72.4%，居住用地出讓金額為2022年全年的70.3%，預計全年土地出讓金額較上年将出現一定程度的下降。

深圳挂牌第三批供地計劃中的2幅地塊，分别為龍華區A925-1146宗地和坪山區G12302-8051宗地，後者為全年期自持社會主體出租的保障性租賃住房用地，起拍價1.19億元，最高限制地價1.36億元。

報告期内，二線城市供應住宅用地596宗，供應土地規劃建築面積5254萬平方米，環比上升152%，同比上升18.8%；供應土地起始樓面價4656元/平方米，環比下降12.2%，同比上升3.9%。

杭州、長沙、蘇州、成都、天津、重慶是報告期内的主要供地城市。其中，長沙六區一縣截止12月29日預計出讓31宗住宅用地，為2023年以來單月土地供應量的最高峰值。

報告期内，三線城市供應住宅用地2246宗，供應土地規劃建築面積14799萬平方米，環比上升128.1%，同比下降13.2%；供應起始樓面價2838元/平方米，環比上升5.9%，同比上升6.5%。

整體來看，年内土地供應規模較去年有所下滑，同時供應彈性變小，11月是年内最後的供應旺季，各地推地較積極，有望帶動年末成交量上升。

“價高者得”回歸，成都溢價61%拍出一宗地

據觀點指數監測，報告期内一二三線城市成交土地數量2535宗；成交土地規劃建築面積14572萬平方米，環比下降27.4%，同比下降45.1%；成交總價2450億元，環比下降40.6%，同比下降43.2%；成交樓面均價1681元/平方米，環比下降18.3%，同比上升3.4%。

數據來源：Wind、觀點指數整理

住宅用地方面，一二三線城市成交住宅用地723宗，成交土地規劃建築面積4843萬平方米，環比下降21.8%，同比下降46.3%；成交總價1802億元，環比下降45.5%，同比下降43.6%；成交樓面均價3722元/平方米，環比下降30.3%，同比上升5.1%；平均溢價率3.72%。

分城市能級來看，一線城市僅北京成交3宗地，總建築面積34.4萬平方米，成交總價69.2億元，均為底價成交，競得人以本地城投為主。

此外，萬科聯合體以協議出讓方式獲得上海黃浦區瑞金二路街道007-1（部分）地塊及007-4、007-6地下空間地塊（高福里新增相鄰地塊），出讓價21.95億元。今年以來，萬科通過招拍挂市場競得松江、闵行、嘉定等區域的項目，此外，亦通過股權收購獲得了靜安區近120億元的一幅地塊，此次萬科再以協議出讓方式拿地，有彌補“失去的三年”的意味。

蘇州、成都、無錫、合肥等二線城市期内宅地成交相對積極。其中，蘇州成交11宗地，共收金103.6億元，包括金隅集團溢價30%競得的工業園區錦溪街東地塊，該地塊亦是月内蘇州成交的唯一一宗溢價地塊。

成都月内成交11宗地，總成交價86.5億元，溢價地塊3宗，其中天府新區華陽街道沙河村地塊以61%的溢價率拍出，競得人為郫縣格林實業發展有限公司，其余兩宗溢價地塊則分别由華潤置地、越秀地産競得；另外，龍湖底價斬獲金牛區西華街道躍進社區一宗地。

從上述城市的成交情況來看，取消上限地價並未帶來明顯的熱度提升，在當前的形勢下，業内已普遍感受到了銷售驟降帶來的後果，因此，“拿好項目”和“控制成本”房企都需要兼顧。

與一二線城市相比，三線城市住宅用地成交規模回落幅度較小，11月成交建築面積約3653.5萬平方米。報告期内主要土地成交城市包括湖州、徐州、揚州等。

數據來源：觀點指數整理

從拿地主體的性質來看，觀點指數統計11月一二線城市住宅用地競得企業類型發現，本月國企招拍挂拿地位居前列。從權益拿地金額來看，報告期内城投、國企和民企的占比分别為38.5%、40.3%和21.2%；民企拿地占比較上月有所提升，龍湖、旭輝、南通亞倫等企業均有收獲。

全面開展城市體檢，為“三大工程”打基礎

城市更新方面，據不完全統計，截至12月12日，18家企業在城市更新業務上有新動态，廣州、深圳、東莞等大灣區城市市場相對活躍。

廣州黃埔區鄧屋村、珠江村、賢江村、文沖村等項目取得實質性進展。此外，白雲區鶴龍街黃邊村更新改造項目挂牌招商，為年内第五個公開引入合作企業的村改項目，意味着除黃埔區外，其他區域城市更新進度亦在加快。

政策方面，11月21日，自然資源部辦公廳印發了《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023版）》。提出堅持規劃統籌、堅持底線管控、堅持節約集約、堅持綠色低碳、堅持多方參與、堅持因地制宜的基本原則。

12月6日，住房城鄉建設部發布關于全面開展城市體檢工作的指導意見，要求把城市體檢發現的問題作為城市更新的重點，聚焦解決群衆急難愁盼問題和補齊城市建設發展短闆弱項，有針對性地開展城市更新，整治體檢發現的問題，建立健全“發現問題—解決問題—鞏固提升”的城市體檢工作機制。

結合此前國家發改委在就城市社區嵌入式服務設施建設有關情況舉行的發布會上透露的信息，預計從2024年開始，地級及以上城市将全面開展城市體檢工作。

據了解，城市體檢将以社區為基本單元統籌開展，表明住房是最重要的對象。觀點指數認為，城市體檢将成為加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”的基礎。