新政落地有聲 | 2023四季度北京房地産市場報告

觀點指數 二套首付下調，利好改善客群 12月14日，北京市住建委等五部門聯合發布《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》。首套房的首付比例均為30%（原普宅35%）；二套房則是按城六區和非城六區劃分，首付比例分别為50%和40%（原普宅60%）。這對于改善型客群來說，降低了購買二套住房的資金門檻，有利于刺激潛在的客戶交易。

新政落地，12月成交積極 11月存量住房成交量12545套，環比上升17.76%，同比上升17%；新建住宅成交量為4409套，環比下降14.84%，同比上升17%。12月4日-12月9日北京新建住宅網簽703套，12月11日-12月16日北京新建住宅網簽984套，環比增加近40%。

11宗地收金305.68億，溢價率下滑 期内土拍成交11宗，成交面積102.94萬平方米，土地成交價款約305.675億元，溢價率3.88%。成交地塊中，6宗底價成交，5宗溢價地塊中有2宗封頂。相比上個季度溢價率少了近3.2個百分點，可以看出本季度土拍熱度有所下降。

二套首付下調，利好改善客群

12月14日，北京市住建委等五部門聯合發布《關于調整優化本市普通住房標準和個人住房貸款政策的通知》。通知提出，自新規執行起，個人購買政策性住房以外的商品房，無論是使用商業性住房貸款還是公積金貸款，不再區分普通住宅和非普通住宅。

其中，首套房的首付比例均為30%；二套房則是按城六區和非城六區劃分，首付比例分别為50%和40%。

這是繼“認房不認貸”後，北京根據房地産市場的實際情況作出的相關政策調整，主要是為了更好地滿足剛性和改善性住房的需求。

如果購房者準備購買二套住宅，如房款800萬元。按照新規，城六區首付比例從過去的60%降低至50%，減少了80萬元；非城六區首付比例從60%降低至40%，則是減少160萬。

這對于改善型客群來說，降低了購買二套住房的資金門檻，有利于刺激潛在的客戶交易。

另外，此次優化的還有調整普通住宅認定標準。新的普通住宅認定標準仍須滿足三個方面：住宅小區建築容積率在1.0（含）以上；單套建築面積在144平方米（含）以下；實際成交價格低于确定的價格標準，其中五環内單價低于85000元/平方米，五至六環之間單價低于65000元/平方米，六環以外單價低于45000/平方米。

對比新老標準，一是單套建築面積提高4平方米；；二是各環線的單價上限相比之前均明顯提高；三是不再看總價。可以看到，本輪調整最大的變化在于個環線的單價。

此次政策調整後北京全市普宅占比提高至七成左右。普宅範圍擴大有利于更多家庭享受住房轉讓時增值稅等優惠。

在二手房交易中，非普宅轉為普宅可節省增值稅5%稅率的費用。根據規定，個人出售2年以上的普通住宅，免征增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，差額征收增值稅，稅率為5%。

此外，商業銀行新發放房貸利率政策下限也将調整，按11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低為4.2%。調整後：城六區首套、二套利率政策下限分别為不低于相應期限貸款市場報價利率加10個基點、不低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點；非城六區首套、二套利率政策下限分别為不低于相應期限貸款市場報價利率、不低于相應期限貸款市場報價利率加55個基點。

人民銀行北京市分行表示，近期降低存量房貸利率政策紅利已惠及廣大購房者。目前北京存量首套住房貸款利率調整工作已基本完成，調整後的房貸利率平均降低47個基點。

對于首套購房買家來說，首付下降政策影響相對有限。新房項目首付比例下調意味着貸款增多，月供和利息也會增多。不過，房貸利率下限調整是一個利好，新購房的利息負擔也将有所減輕。

同時，貸款最長的年限也從25年延長至30年。人民銀行北京市分行表示，以貸款金額100萬元、利率4.2%（當前最新一期五年期以上LPR）為例，期限從25年延長至30年，按照等額本息還款法，每月可以少還499元，減輕每月還款壓力，釋放一定的消費潛力。

新政落地，12月成交積極

北京住建委披露，10月批準的預售許可證有10張，批準預售套數為1590套，批準預售面積18.48萬平方米。11月批準的預售許可證有18張，批準預售套數為6090套，批準預售面積67.92萬平方米。

據觀察，11月預售套數和面積同比和環比均增長近300%。臨近年末，房企推貨量明顯增加，11月新房供應放量。

本季度供應量有望與去年四季度持平或領超，但是也面臨去化難題。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年11月北京新房庫存量為88343套，環比小幅上漲3.37%，同比下降15.45%。從去化周期來看，11月去化周期為16.4個月，較上月延長0.6個月。

成交方面，10月存量住房成交量10653套，新建住宅成交量為5177套。11月存量住房成交量12545套，環比上升17.76%，同比上升17%；新建住宅成交量為4409套，環比下降14.84%，同比上升17%。

可以看到，北京新房成交量自9月開始下降，随着“認房不認貸”政策效應逐漸減弱，購房需求釋放出盡，新房成交回落。而二手房網簽在10月止跌回升。

觀點指數認為，新政落地有利于二手房、新房市場流動。改善型客群有兩種主流置換方式，一是置換原來的房子，購買新的、大的、更方便的住房。二是再購買一套住房。這就會促進改善型産品交易上升和二手房挂牌量增加。

新政增強購房信心。據悉，新政出台後，位于大興的中建·玖玥府開盤當日參與選房的客戶有600組左右。新政當晚大興綠城曉月成交了3套房。12月15日下午，客戶量相較之前明顯增加。通州萬科東廬項目于11月18日開盤，12月16日客戶到訪量翻倍，並有15套房成交。豐台龍湖九里熙宸項目有近20組客戶到訪，並有3組客戶現場繳納誠意金，均為120平方米洋房大戶型改善客戶。

據北京市住房和城鄉建設委員會數據顯示，12月4日-12月9日北京新建住宅網簽703套，12月11日-12月16日北京新建住宅網簽984套，環比增加近40%，12月16日期房單日網簽487套。

觀點指數認為，12月的住房成交已經出現積極的苗頭。

11宗地收金305.68億，溢價率下滑

11月27日，北京發布“2023年度第四輪拟供應商品住宅用地清單”，清單項目将于2023年11月28日到2024年2月28日供應。本輪共涉及13宗地，土地面積65公頃，建築規模126萬平方米。

從圈層分布來看，本輪九成以上項目位于城市副中心和平原多點地區。此前第三輪19宗商品住宅用地中，位于副中心和平原多點地區的有11宗，土地面積約59公頃，占比59%；位于中心城區的有6宗，土地面積約23公頃，占比23%。兩輪兩個區域的投放占比基本一致。

同時，為了引導産城融合，推進職住平衡，本輪拟供項目全部位于“兩區”與三城一區範圍以及城南行動計劃覆蓋區域等重點功能區。

13宗地塊中有12宗地塊位于郊區。其中順義有4宗地塊，通州有3宗地塊，昌平有2宗地塊，亦莊、大興、房山各有1宗地塊。

從區域供應面積來看，亦莊區（33.21萬平方米）、通州區（29.71萬平方米）、順義區（19.85萬平方米）、昌平區（18.91萬平方米）計劃供應較多。

截至12月18日，北京涉宅地已經挂牌的有10宗。

土地成交方面，期内土拍成交11宗，成交面積102.94萬平方米，土地成交價款約305.675億元，溢價率3.88%。成交地塊中，6宗底價成交，5宗溢價地塊中有2宗封頂。

相比上個季度，溢價率少了近3.2個百分點，可以看出本季度土拍熱度下降。12月首場土拍遇冷開局。在12月首場土拍中，大興機場6038地塊僅新航城一家報名參拍，最終以5億元底價成交；大興黃村6021地塊吸引中鐵興創聯合體、首開股份、北京住總3家報名參拍，最終由中鐵興創聯合體以19億元競得，溢價僅1.06%。

拿地企業方面，主要還是以國央企為主。其中，中海地産以88.2億元競得豐台區的兩塊地，但實際上可能是三塊地，屬于期内拿地金額最高的房企。

中海地産第三塊地的由來——10月18日，東方雨虹全資子公司北京虹曦置業有限公司以40億元競得豐台南苑棚改地塊。随後，東方雨虹設立全資子公司北京虹豐置業有限公司作為該用地建設主體公司。

僅一個月内，于11月16日，東方雨虹旗下的虹曦置業拟向蘇州竹輝興業有限公司轉讓虹豐置業95%的股權，轉讓價格為47.5萬元。

據企查查信息，蘇州竹輝興業有限公司的高管劉慧明、楊智宇、李濤、戴超均在中海地産旗下公司擔任相關職位。

期内，城市更新動态主要以老舊小區的綜合整治，居住類項目改造為主。其中，老舊小區涉及外立面修復、公共基礎設施重修、水電氣管道重新鋪排、電梯安裝等方面。

截至11月29日，北京東城區今年22個老舊小區改造項目完工，面積近25萬平方米。其中，位于天壇街道天壇東里南區的5棟高層居民樓近日改造完工。這些老樓有40多年歷史，近年來牆體脫落、上下水管線老化、公共區域設施破損、停車秩序混亂等問題突出。

截至10月31日，北京居住類項目中，老舊小區改造已實現新開工項目313個（8月底為208個）、完工174個（8月底為128個），老樓加裝電梯新開工1043部、完工693部，均超額完成年度任務目標。老舊平房已完成退租1382戶，危舊樓房改造已啟動約18.39萬平方米。