低價困局 | 2023年12月物流資産投資運營發展報告

觀點指數 網上零售改善物流供需，體繫構建解決内生動力 期内物流、倉儲、需求方面均保持擴張趨勢。得益于“雙十一”購物節的推動，網上零售額占社會消費品零售總額的比重進一步加大，而快遞發展指數、包裹攬收量均同比上升，也即物流行業供需兩端均有明顯改善。此外，四川表示要推進縣域商業物流體繫建設，其中包括要完善縣鄉村三級快遞物流配送體繫，這可使得鄉鎮縣域的基礎設施跟上電商的發展速度，進而挖掘出這部分人群的消費需求，解決内生動力問題，進而促進消費的恢復。

REITs加快分紅速度，資産偏好華東、華南地區 期内，中金普洛斯REIT進行上市後的第六次分紅，且同日頒布的公告還表示普洛斯管理層拟增持中金普洛斯REIT，並表示管理層對底層資産投資價值、區位優勢以及項目所在地區經濟結構性升級發展态勢長期看好。月内還有三只公募REITs狀态更新為已受理，底層資産主要位于長三角及京津冀地區。深國際拟發行的REITs底層資産還包含貴州物流港項目，但同樣表示本次拟将約90%的淨回收資金用于大灣區和長江經濟帶的高標倉儲項目的投資建設。

快遞類企業數字化需求高，低價困局中難以獨善其身 報告期内共錄得7起項目投資事件，已披露金額的項目合計投資19.3億元，其中智慧物流項目占3起。這三個項目的建設主體或項目類别都是快遞物流類，這類企業對于數字化的需求相較于傳統物流倉儲企業而言更高。同時也要注意到今年雙十一快遞物流企業陷入低價困局中，不斷攤薄的盈利空間将使得企業“入不敷出”， 若想長久發展最終還是要回歸到提供好的服務質量、拓展新的增值服務等方向上。

網上零售改善物流供需，體繫構建解決内生動力

物流方面，2023年11月份中國物流業景氣指數數值為53.3%，較上月回升0.4個百分點，繼續保持擴張趨勢。物流活躍度有所提升，業務總量指數、新訂單指數均處于擴張區間。

數據來源：中物聯、國家郵政局，觀點指數整理

需求方面，據國家統計局網站消息，11月份，社會消費品零售總額42505億元，同比增長10.1%，比上月加快2.5個百分點；環比下降0.06%。1-11月份，社會消費品零售總額427945億元，同比增長7.2%，其中除汽車以外的消費品零售額384665億元，增長7.3%。

得益于“雙十一”購物節的推動，1-11月份全國網上零售額139571億元，同比增長11.0%。其中，實物商品網上零售額117709億元，增長8.3%，占社會消費品零售總額的比重為27.5%，占比進一步加大，較1-10月份的份額提升0.8個百分點；而在實物商品網上零售額中，吃類、穿類、用類商品均有了較大的增長，分别增長12.0%、9.2%、7.5%。

事實上從11月快遞發展指數、包裹攬收量等指標上也可看出網上零售的熱度，且物流行業整體的運行穩中有進，供需兩端均得到了明顯改善。

據中物聯披露的數據顯示，11月電商物流指數為113.1點，比上月環比提高1.2點。在“雙十一”電商購物節的帶動下，本月需求明顯回升，總指數已恢復到近5年高位。

供給方面，據國家郵政局數據顯示，11月快遞發展指數為406.4，同比提升20%。此外，國内“雙11”大促（11月1日-11月16日），累計攬收快遞包裹77.67億件，同比增長25.7%。其中，電商快遞企業加快一線基層配送人員和幹線運力投入，人員指數和運輸實載率指數明顯上漲。

倉儲方面的表現也表明行業上下遊需求進一步回暖，倉儲業務活動活躍。

中物聯數據顯示，11月倉儲指數為52.2%，較上月上升1.3個百分點，連續10個月保持在擴張區間，表示倉儲行業保持良好運行。其中，觀點指數注意到多個分項指數與上月相比均有明顯提高，如新訂單、業務利潤、平均庫存周轉次數、企業員工等，升幅在1.3%-3.3%之間。

政策方面，據觀點指數不完全統計，期内共錄得7起國家及地方層面政策，其中國家層面政策共6起，地方層面政策1起。

值得注意的是，四川表示要推進縣域商業物流體繫建設，其中包括要完善縣鄉村三級快遞物流配送體繫，而完善鄉鎮的物流配送正是挖掘潛在消費、促進社零總額進一步增長的途徑之一。

這是因為目前社零總額較于之前同比上升，但環比有所下降，且據此前部分機構預測的數據顯示，社零總額同比增速将達到12.12%，也即是11月的社零增速未達預期，消費修復也有所放緩。

而此番通過推動縣域物流體繫的構建，可使得基礎設施跟上目前電商的發展速度，很好地挖掘出鄉鎮人群的消費需求，解決内生動力問題，進而促進消費的恢復。

REITs加快分紅速度，資産偏好華東、華南地區

期内，共錄得樣本企業動态14起，其中，REITs方面共4起，基金募集方面共2起。

12月15日，中金普洛斯REIT披露2023年第三次分紅公告。公告顯示，截至9月30日，中金普洛斯REIT 7月至9月可供分配金額約為人民币8673 萬元，本次約分配前述可供分配金額的95%，合計約人民币8238萬元。

據觀點指數了解，這是中金普洛斯REIT上市後的第六次分紅，且同日頒布的公告還表示普洛斯管理層拟增持中金普洛斯REIT，並表示管理層對底層資産投資價值、區位優勢以及項目所在地區經濟結構性升級發展态勢的長期看好。

現階段，公募REITs二級市場維持低位震蕩，此次普洛斯管理層的擇機增持不僅展示其對底層資産的信心和積極态度，同時也将為REITs市場帶來增量資金，也将在一定程度上提振二級市場的表現。

此外，月内還有三只公募REITs狀态更新為已受理，底層資産主要分布在長三角及京津冀地區，其中深國際拟發行的REITs底層資産還包含貴州物流港項目。

從項目區位來說，貴州地處華西地區，雖然地理位置不如華東、華南等地區，但是貴州物流港項目位于雙龍現代産業服務區，周邊集聚着快遞物流産業，且據深國際披露，其倉庫的建設高度契合周邊快遞、電商客戶的需求。

針對對此次發行的公募REITs，深國際還表示，拟将約90%的淨回收資金用于大灣區和長江經濟帶的高標倉儲項目的投資建設，預計将帶來倉儲物流增量投資約10億元。這也體現了目前倉儲物流企業對華東、華南地區物流基礎設施的高度看好。

據12月21日市場消息，中信金石基金與京東産發共同設立40億物流Pre-REITs基金，同樣拟投向位于粵港澳大灣區、長三角和京津冀等區域共計13個中國核心物流節點城市的14個物流高標倉。

京東産發表示本次拟投項目均符合倉儲物流基礎設施公募REITs發行標準，後續可通過公募REITs擴募的方式實現退出，以此構建"Pre-REITs到公募REITs"的完整REITs合作生态。

對于倉儲物流企業而言，以REITs退出不僅可以盤活存量資産，還可以回流項目資金並将其投資于新的倉儲項目，同樣有助于加快倉儲物流園區的建設，提升企業整體競争力。

快遞類企業數字化需求高，低價困局中難以獨善其身

據觀點指數統計，報告期内共錄得7起項目投資事件，已披露金額的項目合計投資19.3億元，其中智慧物流項目占3起。

可以注意到，這三個項目的建設主體或項目類别都是快遞物流類。相較于傳統物流倉儲企業，這類企業對于數字化的需求更高。

如京東物流與匯海科技合作，共同打造川南首個零碳數字物流港，此外還将結合宜賓白酒産業優勢打造直播基地等。

嘉誠國際拟投資10億建設大灣區（華南）國際電商港項目，這個項目同樣是将建設成智慧物流中心、電商企業集聚平台等一體化的現代化國際供應鍊電商城。

這兩個項目除了強調智慧物流外，未來還将發展網上零售項目（直播銷售同樣屬于網上零售），這也從側面印證了前文所述的網上零售發展對于物流企業供給端的促進作用。

而申通快遞在湖南設立的長沙申通智慧物流産業園也将擁有超200個智能機器人及智能分揀流水線，産能超過每日300萬票，可實現全鍊路智能化分揀。

對于快遞物流類企業而言，更高的分揀效率有利于提高園區的整體效率，日均産能也将得到提高。目前消費者包裹分揀的速度、準确性、透明度和服務質量等要求也日益提高，精細化運營、科技降本有利于企業在競争激烈的物流市場中占領一席之地。

但同時也要注意到，今年雙十一旺季快遞物流企業在單票收入方面表現反常。

其中可以注意到，4家快遞物流公司的完成業務量是同比上漲的，但單票收入方面，順豐同比增加5.04%，但環比卻下降3.94%，而兩通一達則剛好相反，同比降幅繼續下探，自三月起單票收入已開始逐月下滑，且申通和韻達降幅創年内新高，環比則是小幅上升的。

據觀點指數了解，對于快遞物流企業而言，每年9月至過年期間為一年旺季，企業會進行相應的調價，單票價格也會相應上漲，而雙十一期間，企業也會再次調高單票價格，将增加的成本轉移攤銷至寄件人。

具體數據上也反映出目前快遞類企業實際上陷入了“價格戰”的困局中，因為在目前同質化嚴重的快遞物流行業中，保持市場占有率最簡單有效的方式便是調低價格，用低于市場價的方式争奪存量市場，進而分攤場地、人工、車輛等成本，同時也導致部分成本不算低的企業也只能通過降價迎合存量市場。

投資端可看到快遞物流企業不斷建倉、開園，整個行業越來越“卷”，如若繼續維持價格戰，不斷攤薄的盈利空間也将會使企業“入不敷出”。若想長久發展，最終還是要回歸到提供好的服務質量、拓展新的增值服務等方向上。