高端品牌跨界成風 | 2023年12月商業地産零售業态發展報告

觀點指數 新增供應集中高能級城市，樣本企業貢獻超七成 随着2023年逐漸走進尾聲，零售商業市場上的新項目供應相較上個報告期回升，但仍未迎來年末供應潮。樣本企業開業積極性有所提升，入市項目占總項目的近七成。

珠海萬達對賭壓力解除，消費基礎設施REITs獲批復 資本市場上，期内萬達迎來重要變動，珠海萬達商管獲太盟投資集團再投資，對賭壓力得以解除。此外，随着國内消費基礎設施REITs的持續推進，期内樣本企業的三支消費REITs均獲得證監會批復，最快會在月内進行公開發售。

項目店鋪引入動作變少，高端零售品牌跨界成風 觀點指數發現，相較上個報告期，樣本項目店鋪引入的熱度有所下降，引入店鋪和業态類型有所減少。不過，部分高端品牌有積極的跨界動作，不斷尋求傳統業務之外的突破。

新增供應集中高能級城市，樣本企業貢獻超七成

供應市場上，據觀點指數統計，報告期内全國範圍内共開業26個零售商業項目，總體量超過240萬平方米，對比上個報告期供應量有所回升，但目前仍未達到年内供應高峰。

從觀點指數統計到的預計開業項目情況來看，12月下旬将有大批量項目集中入市，以迎接即将到來的聖誕、元旦、春節等重要假日，市場會迎來年末供應潮。

城市分布上，期内開業項目集中分布于二線及以上能級城市。一線城市中，除深圳外其余三個城市均有新項目開出，其中上海期内新增供應項目數量和體量最多，均為樣本商業地産企業開出。

數據來源：觀點指數整理

二線及以下城市方面，三亞和西安期内有超過一個項目入市，這兩個城市也是近年來商業地産企業落地新項目的熱門選擇。

其中，三亞是免稅旅遊城市，除滿足本地商業需求外，更多是以旅遊商務人群為目標客群，因此開業項目和其他城市有區别，免稅旅遊屬性更強。如三亞海旅超體是海旅免稅旗下首創大型旅遊零售會員店，其基因來自海旅免稅城。

而西安作為西北重要的都會城市，加之文化旅遊資源豐富，同樣吸引了不少企業在此發展項目，如太古地産的西安太古里、北京華聯旗下的西安SKP等。

樣本企業方面，包括華潤萬象生活、吉寶置業在内的11家樣本企業有新項目開出，供應體量占到總體量的7成以上。其中華潤萬象生活和龍湖集團分别有4個和3個項目入市，是貢獻較多的企業。

數據來源：觀點指數整理

與以往不同，期内華潤萬象生活的萬象匯繫列入市較為積極。根據定位，該繫列項目主要位于一二線城市中心或三線城市核心地段，屬于華潤旗下中端繫列産品。

龍湖期内開業項目除天街外，更多是星悅荟繫列。資料顯示，該産品線體量主要以3萬-5萬平方米為主，為居民社區等提供靈活多樣的商業搭配，滿足社區居民、商務白領或周邊人群的生活購物需求，目前已相繼在重慶、北京、上海等城市落地相關項目。

而領展也迎來了内地久違的零售商業項目廣州天河領展廣場，由此前領展收購的太陽新天地項目改造而來。該項目以家庭客群為一級消費群體，引入天河首家Meland Club，有超過2000㎡、跨2個樓層的超大空間，打造集兒童遊樂、親子互動、特色活動、親子餐廳于一體的綜合型親子互動成長空間，與周邊項目形成一定差異性。

珠海萬達對賭壓力解除，消費基礎設施REITs獲批復

期内，樣本企業的輕資産熱度有所下降，僅愛琴海集團及龍湖集團有新增簽約項目。愛琴海與利亨投資成功簽約，将打造天津北辰愛琴海購物中心，而龍湖則與上海寶山區簽約，将打造高鐵寶山站TOD項目。

延續此前趨勢，龍湖簽約的項目具備較強的TOD屬性，位于交通樞紐的優越區位。據了解，龍湖目前在上海市寶山區已布局了寶山天街綜合體項目，該項目于2017 年開業，日均客流超過 6萬人，是北上海高客流量商業綜合體的代表。

與此同時，期内部分樣本企業傳來項目交易的消息。寶龍集團旗下的青島項目已被達翁集團收購，項目體量18萬平方米。雖然單個項目的出售對現金流的改善有限，但至少能讓寶龍緩解一定的經營壓力。

此外，還有市場消息稱，近期珠海萬達商管在和投資人溝通的過程中透露，萬達集團拟出售旗下位于一二線城市的萬達廣場以換取流動資金，目前在和險資機構洽談。據觀點指數了解，出于資金壓力，萬達今年陸續出售了不少項目，其中就包括廣西合浦萬達廣場、上海周浦萬達廣場等。

久未上市的珠海萬達商管也有最新動态傳來，太盟将聯合其他投資者在珠海萬達商管2021年的投資贖回期滿時，經大連萬達商管集團贖回後，對珠海萬達商管再投資。至此，在珠海萬達商管赴港上市的最後期限來臨之前，上市對賭壓力消除。

不過按照新協議，大連萬達商管持股40%，為單一最大股東，太盟投資等數家現有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。

消費基礎REITs方面，報告期内證監會官網顯示，首批3只消費基礎設施公募REITs——華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資産REIT、中金印力消費REIT已正式獲得證監會準予注冊的批復。除華夏金茂購物中心REIT募集份額總額為4億份之外，其余2只均為10億份，獲批的3只最快将在12月中旬公開發售。

觀點指數認為，消費類REITs的回報較大程度取決于宏觀經濟和消費的恢復、消費者的購物偏好、商業地産的規模和位置以及商業地産物業的運營管理能力等因素，需要較長運營周期。

而商業地産的運營商是否發行公募REITs，需要綜合考慮發行成本和資金使用的靈活性，因此短期内消費REITs落地對企業整體融資環境影響或有限，更多是利好部分手握優質項目的企業。

項目品牌引入熱度下滑，高端零售品牌跨界成風

期内，觀點指數觀察下的樣本項目店鋪引入熱度相較上個報告期有所下降，主要表現為引入店鋪和業态類型的減少。

據觀點指數統計，期内樣本項目引入店鋪數量較少，多為知名國外品牌的高能級店鋪，如瑞典高端相機品牌哈蘇全球首家獨立門店落地成都太古里。此外店鋪類型也較為多元，僅首店就囊括了全球首店、全國首店及區域首店，城市首店反而相對欠缺。

數據來源：觀點指數整理

業态品牌類型上，在零售和餐飲兩大類别下，餐飲業态的比例較高，占到近4成，而零售方面則主要是服飾鞋履、香水，此外還有小衆配飾品牌。值得注意的是，零售品牌跨界餐飲的案例于期内較為突出，如國内首家迪奧咖啡館（CAFÉ DIOR）于上海前灘太古里正式開業。

數據來源：觀點指數整理

據觀點指數了解，這類做法對于高端品牌來說已成為潮流。資料顯示，此前Maison Margiela在成都遠洋太古里的全球首家咖啡店于去年6月開幕，同年11月奢侈腕表品牌IWC也在上海開設了一間品牌咖啡館。

觀點指數認為，奢侈品跨界布局咖啡賽道背後，更多是通過完善門店設施來提升消費者體驗感，並持續吸引高端客流。從咖啡這類品牌來看，近年來一直維持較高熱度，因此具備短時間提升曝光率和新鮮感的作用，此外還能為消費者提供購物之外的附加VIP服務。

據了解，期内正式開業的迪奧咖啡館早在今年9月底就已完成裝修，彼時尚未對外開放，僅邀請部分DIOR客人，11月上旬才正式對外開放。