新政刺激成交 | 2023四季度廣州房地産市場報告

觀點指數 公積金首付降至20%，探索房票安置機制 繼三季度實行“認房不認貸”政策及調整限購和限售措施後，四季度廣州再從公積金方面放寬購房條件。《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》中廣州首次提出“房票安置”。

取消地價上限，中心四區地塊年末“鎮場” 出讓的住宅用地總起拍價達到297.5億元，地塊整體質量較高，預計成交的幾率較大。這一批地塊是廣州重新實行“價高者得”競拍方式之後首批出讓的地塊，成交情況或為明年廣州土地供應和成交奠定基調。此外，中心四區還有5宗地塊待拍。

新政後網簽上升，番禺成新“頂流” 新政發布後首月，新房網簽面積創年内新高，10月亦是年初至今唯一網簽面積超過80萬平方米的月份；11月網簽規模有所回落，但高于第三季度的平均水平。近郊三區是報告期内全市的網簽主力，其中，番禺10-11月網簽2778套，面積33萬平方米，為全市最高。

取證熱情不足，去化周期微降 截至11月末，廣州市新建商品住宅可售套數約11萬套，可售面積1211萬平方米，去化周期19個月，較上一報告期末小幅縮短0.2個月。

公積金首付降至20%，探索房票安置機制

繼三季度實行“認房不認貸”政策及調整限購和限售措施後，四季度廣州再從公積金方面放寬購房條件。

11月14日，《廣州住房公積金管理中心關于優化個人住房公積金貸款有關事項的通知》發布，新政提出，對購買廣州市首套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為20%；對無住房貸款（含商業性住房貸款和公積金貸款，下同）記錄或住房貸款記錄已結清，且在我市擁有1套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為30%；對有未結清住房貸款記錄且在我市擁有1套住房的購房人家庭，公積金貸款最低首付款比例為40%。

與實行“認房不認貸”之初相比，家庭名下在廣州無住房的購房者最低首付比例降低10%，而對名下有1套住房的購房者實施的政策則沒有變化。這也意味着此次廣州放寬購房條件主要針對的是還沒“上車”的剛需群體。

另外，在構建房地産發展新模式的過程中，“三大工程”是行業新的發展方向；城中村改造是廣州近年來持續推進的發展方向之一，從項目推進的角度來看，城中村改造持續復蘇。

與上一季度相比，項目接入新合作企業及動工等方面的動态增多，黃埔區多個舊改項目恢復推進。值得注意的是，繼中交四航局接手黃埔珠江村後，中建八局、中建二局亦入局廣州城中村改造，目前這類建築繫企業參與城中村改造主要通過合作開發，獨立運作一個項目的案例較少。

另外，敏捷集團通過了黃埔區長嶺街水西社區（元貝片）舊村改造項目資格審查，成為其合作企業，是今年廣州城市更新中為數不多活躍的民企之一。據觀點指數統計，此前敏捷曾拿下增城泮霞村、新聯村（合作意向）、南沙馬前村、黃埔佛塱村等項目。據了解，目前佛塱村推進相對順利，其余項目在招商完成後並未有更多新動作。

規劃方面，《廣州市城市更新專項規劃（2021-2035年）》《廣州市城中村改造專項規劃（2021-2035年）》（下稱“《專項規劃》”）經第四屆廣州市規劃委員會地區規劃專業委員會第十四次會議審議通過。

《專項規劃》提出，優化成本核算與征拆標準，探索房票安置政策機制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率。這也是廣州首次提出“房票安置”的方式。

政策方面，《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·征求意見稿）》公開征求意見，提出了“城中村改造應當堅持政府主導、市場運作，規劃先行、依法征收，公衆參與、共建共治的原則。”

取消地價上限，中心四區地塊年末“鎮場”

截止12月20日，四季度廣州已成交住宅用地8宗，另有9宗地将于月底出讓。已成交住宅用地總建築面積132.61萬平方米，總成交金額141.82億元，僅天河區牛利崗北街168号地塊搖号成交，其余底價成交。

天河區牛利崗北街地塊亦是廣州市“智慧+品質”住宅標準的試點項目，8家企業參與了該地塊的搖号，中鐵建成為了最終的“幸運兒”。

另外，中交城投、中鐵四局分别競得南沙區一宗地塊及花都區人才房地塊，其余地塊均為本地城投競得。

挂牌方面，12月末将出讓9宗地，其中海珠區新滘西路以北AH050727地塊降價1億元後重新挂牌，起價19.83億元，起拍樓面價37056元/平方米。

此外，中心四區還有5宗地塊待拍，包括今年早些時候鄰近有地塊成功出讓的天河黃雲路AT1003010、AT1003075、AT1003082地塊和岐山路AT1010005、AT1010007地塊。

外圍區域則有黃埔區護林路以南、鎮東路以東HPG-DS-26地塊、花都區新花街以西、體育路以南體育中心西一地塊一期，出讓的住宅用地總起拍價達到297.5億元，地塊整體質量較高，預計成交的幾率較大。

12月22日，該批地塊成功出讓一宗，保利發展以39.87億元競得黃埔區HPG-DS-26地塊，溢價率1%；白雲區黃金圍東區AB2401045地塊則終止出讓，另外花都CB0602003地塊延期至2024年1月出讓。

由于這一批地塊是廣州重新實行“價高者得”競拍方式之後首批出讓的地塊，成交情況或為明年廣州土地供應和成交奠定基調。

新政後網簽上升，番禺成新“頂流”

四季度廣州新房供應回落，網簽在“920新政”後有一定回升。據觀點指數監測，10-11月廣州新建商品住宅網簽12431套，同比上升20.9%；網簽面積138.1萬平方米，同比上升23.5%。

具體來看，新政發布後首月新房網簽面積創年内新高，10月亦是年初至今唯一網簽面積超過80萬平方米的月份；11月網簽規模有所回落，但高于第三季度平均水平。

分區域看，中心四區以荔灣為主要支點，萬科金域曦府、中海保利朗閱、白鵝潭悅府等項目在期内網簽中占據較高比重，而就單個項目而言，保利天瑞則更為突出。

12月以來，中心四區仍有不少新項目開盤，如荔灣區的保利和頌、中海浣花里等，主推90㎡以下的緊湊戶型，去化良好，帶動市場保持較高的熱度。

近郊三區是報告期内全市的網簽主力，其中，番禺10-11月網簽2778套，面積33萬平方米，為全市最高。

從項目層面來看，萬博悅府網簽超過350套，祈福新村近300套，放諸全市亦屬較高水平。

整體來看，近郊三區網簽主要以大型項目的持續銷售維持市場成交，如祈福新村、亞運城、合生中央城等項目均為長期可持續開發的大型項目。

遠郊四區除個别項目集中網簽外，整體成交差距不算太大，以平穩銷售為基調。

此外，由于土地出讓減少，遠郊四區新盤入市亦不多，目前新增貨源基本都來自在售項目加推，仍在消化庫存中。

取證熱情不足，去化周期微降

供應方面，根據觀點指數統計，10-11月廣州新建商品住房批準預售8833套，批準預售面積103.88萬平方米，其中番禺區新批面積占23%，期内14個項目獲批預售，亦是同期新批售項目最多的區，其次為南沙區、白雲區。

聚焦中心城區，報告期内，中心四區共2256套住宅獲批，其中天河區有3個項目獲批預售，為珠江花城、僑鑫保利匯景台、保利天匯，共703套；海珠區有3個項目獲批，為越秀珠實城發江灣和樾、品越華府、濱江·樾，供應239套；荔灣區有5個項目獲批，為萬科花地灣紫薇苑、萬匯天地朗庭、武漢城建保利花語和岸、中海保利朗閱和珠實西關都荟，共1314套。

數據來源：陽光家緣、觀點指數整理（統計周期為2022年9月26日-2023年11月25日）

四季度供應不足，成交階段性上漲，帶動去化周期縮短。截至11月末，廣州市新建商品住宅可售套數約11萬套，可售面積1211萬平方米，去化周期19個月，較上一報告期末小幅縮短0.2個月。

新政帶動下番禺區網簽上升，去化周期較上一報告期末縮短4.7個月，但目前去化周期仍達到20.8個月，存在一定程度庫存積壓的情況；南沙、從化、增城等區域亦需要更多時間進一步調整供需關繫。