科技業務市場化 | 2023年四季度數字化發展報告

觀點指數 數字化助力ESG治理 12月份，中海宏洋中標了首單“碳惠萬家”數字孿生能碳運維平台工程，數字化技術同樣也是房企加強ESG治理的重要工具。

物企科技闆塊市場化程度提高 較多物企旗下都設立有可以獨立進行外部拓客的數字化或科技品牌，例如萬物雲旗下萬睿科技，中海物業旗下興海物聯、招商積余旗下建築科技等。其中招商積余今年四季度于智能化賽道的外拓方面取得了不錯的成績。

多業态數字化轉型動作活躍 此外期内還有衆多觀點指數監測下的樣本業态企業涉及數字化發展上的相關動作，例如京東物流與匯海科技合作打造零碳數字物流港；興海物聯聯合華為展出智慧康養解決方案；福州工業園區開發聯合萬睿科技、小泊科技共同建設U厝網長租公寓數字化繫統等。

數字化助力ESG治理

地産開發作為偏傳統産業，其數字化進程實質要落後于國内其他行業，借助時代紅利而發展來的高周轉模式帶來的巨大現金流導致了管理上的粗放和低精細化，營銷方式同樣較為傳統。而随着銷售下降、成本上升、融資收窄等多重因素的擠壓，以及疫情期間各類原因導致的全社會信息化水平提高，房企對數字化轉型的重視程度也在提升。

房地産行業的數字化轉型可能會涉及業财一體化、中後台信息化以及運營管理智慧化等多個維度。據觀點指數2022年調研信息統計，接受調研的樣本企業中約75%仍處于信息化的初步階段，企業内部的數字化運營僅局限于單部門的業務鍊條信息化，但在各職能部門以及全業務鍊條之間使用信息化工具的連接和協同以及具體業務的數字化方面仍有所欠缺。

科技的投入與轉化是一項長期的事業，但如果沒有立竿見影的效果、回報的不确定性高，再加上企業本身對數字化的手段和目標認知不清晰，部分企業則不會堅持在數字化轉型方面進行長期或大量投入。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

2021年是房企研發投入的頂峰，在那之後，由于流動性危機以及部分企業數字化平台已基本搭建完成等因素，房企的研發投入迅速下降，至2022及2023年，房企研發投入已整體維持低位，大部分企業不超過1億元。據觀點指數預計，由于大部分民營房企銷售和流動性危機都尚待解決，因此預計房企在數字化方面的投入很長一段時間内都不會得到改善。

目前環境下，與耗時長、見效慢的自研相比，較多地産企業在部分業務領域會傾向于直接購買外部服務商已構建成熟的數字化相關服務，如金蝶與愛德數智，提供數字化基礎設施底座的阿里雲與騰訊雲等，協助共建AIoT繫統的海康威視等。

四季度，更多企業也在尋求與外部企業合作以進行企業的數字化轉型。例如，11月9日，金隅集團簽約阿里雲，在産業數智化轉型、數字經濟業務創新、數智化重點課題聯合研究、數智化人才培養以及産品和服務互惠協同等方面進行合作。

11月23日，住建部在浙江省溫州市召開智能建造工作現場會時提出，要研發應用建築機器人等智能建造裝備。目前房企在建築機器人領域發展較為領先的主要是碧桂園，並與BIM和新型裝配式等共同構造了智能建造體繫，其管理層曾于業績會提及博智林機器人是其新業務的唯一重點，今年以來博智林也動作頗多：11月25日，博智林—江蘇建院智能建造機器人産業學院在江蘇建築職業技術學院共享實訓基地成立，今年以來碧桂園用于不同應用場景的多型号機器人也于公開展覽多次亮相。

截至2023年5月，碧桂園建築機器人服務覆蓋31個省份（自治區、直轄市）超650個項目，累計交付超2100台次，應用業态包括住宅、學校、辦公類、市政公建項目等。房開建築機器人業務仍處于小範圍的實踐階段。

在智慧建造方面，建業地産通過旗下上市企業築友智造押寶智慧裝配式建築，其在多個省市布局智能化數字工廠，自引入廣聯達作為二股東後，基于SaaS的裝配式建築産業互聯網平台，以數字化+産業化為中心合作運營。截至2023年6月30日，築友智造累計專利達1912項，今年上半年，錄得預制裝配式建築組件銷售收入約3.94億港元。

數字化技術同樣也是房企加強ESG治理的重要工具，特别是在建築運營領域。今年12月份，中海宏洋中標了首單“碳惠萬家”數字孿生能碳運維平台工程，為武漢漢芯公館提供能碳管理方案。該方案主要通過數字孿生、人工智能與物聯網等技術，以數字化的方式實時監測建築運維過程中的能源消耗及碳排放，通過既有算法提供設備繫統最優控制與能源供給策略，以此實現減少設備用能及碳排放。

物企科技闆塊市場化程度提高

物業管理是地産鍊條中數字化技術運用和普及度相對較高的闆塊，主要因投入見效快，具體應用場景多。例如在管理場景中布置智能識别攝像頭，提高管理效率的同時降低人力成本；通過物業管理過程中獲取和采集的住戶行為習慣數據資料針對性的發展對應的社區服務；以及與人工智能和虛拟人技術結合的便捷管家和客戶服務等。

由于物業行業管理費提升困難，而人力成本存在剛性上升壓力，利潤率在長期條件下持續受擠壓，物業公司存在壓縮成本的核心需求。再加上行業現金流長期充沛穩定，故相比房開企業，物業企業進行數字化轉型的動力更足，較多物企旗下都有與房企方面獨立甚至能做到外部拓客的數字化或科技品牌，例如萬物雲旗下萬睿科技，中海物業旗下興海物聯、招商積余旗下建築科技等。

物業服務行業中，萬物雲的科技闆塊發展相對領先，而科技也是萬物雲這一品牌的重要底色，其中壓縮成本這一視角主要反應在其“蝶城”戰略上，“蝶城”的核心思路即在單一區域做到極高的項目密度，並在此區域通過數字化繫統實現人員和設備調度的集中統一，通過這一過程來顯著壓縮服務成本。

而在創收方面，則主要通過AIoT和BPaaS來實現，該業務面向的客戶包含地産開發商、物業管理者及政企客戶等。此外，萬物雲針對從事城市服務的公司提供遠程空間運營服務，如智慧城市空間工作流程管理服務及運營數據分析服務，通常每年向客戶收取其收入的2%作為數字化運營服務費，由于萬物雲的城市服務業務基本采取小股操盤模式，不會直接並入報表，科技闆塊對其賦能的同時也實現了将城市服務收入在報表中間接體現。

此外，招商積余今年四季度于智能化賽道的外拓方面也取得了不錯的成績，其旗下建築科技拓得了浙江諸暨30MW分布式光伏項目、太子灣DY04-0506項目光伏發電及儲能工程等項目，建築科技是招商積余旗下從事智能化工程設計與施工、智能産品研發及應用、綠色節能、智能化産品開發和應用、智能家居業務的公司，完成多業态智能化工程1000余個。

目前物業企業的數字化業務主要集中于自身的降本增效以及政府和開發商客戶。在C端客戶方面，雖然主流物企普遍有搭建to C的線上數字化app平台，但業主形成使用習慣的主要是門禁與繳費等基礎功能，對于能創造盈利點的線上零售和其他社區增值服務方面的推進發展不盡如人意。

多業态數字化轉型動作活躍

商業地産企業的數字化轉型則集中在智慧商場的運營及線上平台、會員體繫的建設上。各購物中心品牌線都傾向于構建其獨立的會員體繫，以微信小程序或app等作為便于消費者接觸的觸點，提供更順暢的購物體驗。

而在提升消費者體驗之外，通過數字化運營采集到的消費者行為數據，同樣是相當有價值的數字資産，如移動軌迹和消費偏好等，可以通過将這些數據整合分析並反饋至管理者，以進行相關決策和運營優化。

除此之外，期内還有衆多觀點指數監測下的樣本業态企業涉及數字化發展上的相關動作。智慧物流方面，期内的事件主要為京東物流與匯海科技于12月5日簽署的戰略合作協議，雙方計劃打造川南首個零碳數字物流港，将以“1234”為建設思路，發力建設“一個綠色零碳園區，兩套數字化應用平台，三大物流産業基地，四大核心業務支撐點”。

在“數字化+康養+物業”方面，今年10月份，中海物業旗下興海物聯展出了其數智化康養平台，暨聯合華為推出的智慧康養解決方案，該方案運用從雲到端的解決思路，AI、大數據核心技術等，平衡人力、資源，助力客戶向智慧康養轉型升級，打通線上與線下，提供從咨詢到訪、簽約入住、客戶居住、轉院退住的全流程標準化服務。

長租公寓方面，期内數字化相關動态主要涉及福州工業園區開發集團12月3日攜手萬物雲旗下萬睿智能科技有限公司、小泊科技有限公司，共同建設U厝網數字化繫統，打造U厝長租公寓品牌。長租公寓頭部企業數據資源豐富，通常都有自建的數字化繫統，而相對小型的長租公寓企業，攜手其他企業共建其數字化繫統也是常見做法。