發債規模回升 | 2023年12月房地産企業融資能力表現報告

觀點指數 房貸利率按兵不動，存款利率降息先行 央行數據顯示，2023年以來1年期LPR共下降20BP，5年期LPR共下降10BP，而1年及以内、2年、3年、5年期的定期存款挂牌利率分别下調20bp，50bp，65bp，65bp。存款利率不論是降息力度還是降息頻率都遠超LPR，其原因是樓市遇冷拖累銀行貸款收益，使得淨息差持續承壓。

樓市新政效應邊際遞減，開發到位資金降幅半年來首收窄 結合2023年頒布的房地産相關政策以及1-11月全國房地産開發投資增速來看，觀點指數認為宏觀提振作用局限性逐漸顯露，作用于房地産市場的政策效應邊際遞減。1-11月房地産到位資金總計117044億元，同比下降13.4%，同比降幅為6個月以來首次收窄。資金構成方面，相比1-10月，只有定金及預收款和個人按揭貸款的降幅進一步擴大。

房企發債規模有所回升，遠洋集團債務危機懸而未決 12月發行規模較11月增長23.8%，發行利率則是延續11月的增長趨勢，較11月平均利率水平上升了0.22個百分點。遠洋控股集團就12月到期的“遠洋R1次”、“遠洋R1A2”票據展期1年。2023年中報顯示，遠洋集團現金短債比低至0.07，賬上現金及現金等價物錄得31.46億元，和上年相比進一步下降，顯示公司短期償債壓力較大。

當代置業再面臨境外重組，寶龍地産訂立重組條款 2022年12月30日，當代置業完成15億美元高息債務重組，並完成新債券上市，超過一年的境外債務重組之路暫時宣告結束。不過，僅僅過去11個月，當代置業就啟動了二次債務重組計劃。今年11月30日，當代置業就上述5筆美元債重組征求持有人同意，而這些債券就是彼時首次重組用于置換舊債發行的新債券。2023年11月30日，寶龍地産公告尚未支付“寶龍地産5.95%N20250430”到期應付的1592萬美元利息，次月21日，其披露整體解決方案進展，已與特别小組成員訂立重組條款書。

房貸利率按兵不動，存款利率降息先行

目前，房貸合同月供額度重新定價可供選擇的方式主要為按放款日期對應日以及按次年1月1日的對應LPR重新計算。因多數銀行的房貸合同執行方式是後者，所以2023年12月LPR利率水平調整将直接影響2024年居民房貸月供額度的變化。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

2023年12月20日，央行公布了2023年最後一次LPR報價利率維持不變：1年期3.45%，5年期以上4.2%，即2024年多數房貸合同貸款利率将維持其原有水平。

同時，這是LPR自8月實現非對稱下調以來，連續第4個月保持不變。

與之相對的是，存款利率迎來新一輪下調，僅隔3個月後再次降息。

據統計，12月中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行1年及以内、2年、3年、5年期的定期存款挂牌利率分别下調10bp、20bp、25bp、25bp。

數據來源：中國人民銀行，觀點指數整理

今年6月和9月，六大商業銀行和12家全國性股份制銀行先後兩次下調人民币存款利率。今年以來，各家主要商業銀行已經三次下調人民币存款利率。

存款利率不論是降息力度還是降息頻率都遠超LPR，其原因是樓市遇冷拖累銀行貸款收益，使得其淨息差持續面臨壓力。

央行數據顯示，2023年1年期LPR共下降20BP，5年期LPR共下降10BP。

2023年1年及以内、2年、3年、5年期的定期存款挂牌利率分别下調20bp，50bp，65bp，65bp。

根據央行發布的《2023年第三季度中國貨币政策執行報告》，截至2023年9月末，有超過22萬億元存量房貸利率完成下調，調整後的加權平均利率為4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出1600億-1700億元。

樓市新政效應邊際遞減，開發到位資金降幅半年來首收窄

結合2023年頒布的房地産相關政策以及1-11月全國房地産開發投資增速數據來看，觀點指數認為宏觀提振作用局限性逐漸顯露，作用于房地産市場的政策效應邊際遞減。

據國家統計局披露，全國房地産開發投資104045億元，同比下降9.4%，其中住宅投資78852億元，下降9.0%。從公布數據來看，房地産開發投資自3月下跌通道開啟，已經是九連跌。其中，住宅投資增速水平與開發投資基本保持一致，由3月同比降幅的4.1%擴大至9%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

結合國内2023年房地産市場融資重大政策的發布時間及内容來看，2023年1-3月利好房市融資的文件發布較為密集，開發投資增速環比有較大幅度上漲，同比降幅一度從10%縮小至5.7%。

2023年7-8月以及11月政策發布主要集中于城中村改造、放松限購、認房不認貸以及銀行支持房企融資需求等方面，根據同期開發投資增速數據表現，新政對房地産開發投資的提振作用逐漸減小，且並未改變其同比降幅持續下降的趨勢。

1-11月房地産到位資金總計117044億元，同比下降13.4%，同比降幅為6個月以來首次收窄。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

資金構成成分中，和1-10月數據相比，同比降幅擴大的指標只有定金預收款以及個人按揭貸款這兩項。1-11月的定金及預收款和個人按揭貸款分别為39583億、19982億，同比下降10.9%及8.1%。這兩項指標降幅的進一步擴大，反映了1-11月新房成交量持續不理想。

其原因除民衆新房購置需求不足之外，還有居民二手房交易量的持續上漲，住房和城鄉建設部黨組成員、副部長董建國表示：2023年1-11月二手房交易占總房屋交易量的37.1%，創歷史新高，截至11月末，全國已經有7個省市二手住宅的交易量超過了新建商品住宅交易量。

房企發債規模有所回升，遠洋集團債務危機懸而未決

12月共錄得30起房地産企業信用債發行事宜，發行規模共計236.46億元，平均發行利率3.48%，實現規模與利率的同步上漲。

數據來源：wind，觀點指數整理

其中，發行規模較11月增長23.8%，發行利率則是延續11月的增長趨勢，較11月平均利率水平上升了0.22個百分點。據統計，2023年房企信用債發行規模總計2597.62億元，平均發行利率為3.29%，全年發行規模同比降幅達53.33%。

期内共錄得有2起信用債到期，為遠洋控股集團發行的“遠洋R1次”、“遠洋R1A2”，余額共計16億元。12月14日，遠洋控股集團就上述的“遠洋R1次”、“遠洋R1A2”票據進行展期處理，預期到期日由2023年12月13日展期至2024年12月13日。

遠洋集團公告顯示，2022年，其累計協議銷售額約1002.9億元，同比下降26%，2023年前9月實現銷售額475.5億元，同比下降約46.87%。

截至12月28日，遠洋控股存續債券11只，存續規模約為436.36億元，其中一年内到期債券有86.99億元。遠洋集團2023年中報顯示，其賬上現金及現金等價物有31.46億元，較2022年末下降66.5%，且現金短債比降至0.07，說明公司存在較大的短期償債壓力。

當代置業再面臨境外重組，寶龍地産訂立重組條款

12月共計有3支海外債到期，涉及的房企分别為合生創展集團以及當代置業，其中前者債項存量總額為2.38億美元，利率6.9%，當代置業債項存量總額為1.6億美元，利率7%。

12月18日，據當代置業披露，已獲得有關12月到期的1.6億美元債以及其他4筆美元債票據重組事項各契約建議修訂所需的有關各繫列票據的必要同意，2023年票據補充契約生效後，将用2023年新票據實物支付贖回所有未償還的2023年票據，該項贖回将于2023年12月29日或前後進行。

當代置業首次境外違約于2021年10月發生，其違約美元債規模為13.48億美元，票息12.85%。2022年12月30日，當代置業完成高息債務重組，並完成新債券上市，暫時結束了當時已超過一年的境外債務重組長路。

但僅11個月後，當代置業再次啟動債務重組計劃。2023年11月30日，其公告，公司正就上述5筆美元債重組征求持有人同意，據了解，該5筆美元債正是當代置業首次重組時用于置換舊債務發行的新債券。

2023年中報顯示，截至2023年上半年末，當代置業流動負債超過流動資産約16.44億元。其中，流動負債包括即期銀行及其他借款約103.79億元、公司債券約7.8億元、優先票據約6.11億元及索償及訴訟撥備約6.2億元，當代置業的現金、受限制現金及銀行結余由2022年末的約15.70億元減少28.6%至今年上半年末的約11.21億元。

除此之外，期内錄得1例美元債違約事件，11月30日寶龍地産公告尚未支付“寶龍地産5.95%N20250430”到期應付的1592萬美元利息。據了解，該美元債票據當前余額5.35億美元，到期日為2025年4月30日。

2023年12月21日，寶龍地産控股有限公司披露整體解決方案進展，其已與特别小組成員訂立重組條款書，並計劃于2024年2月23日或之前商定重組支持協議的進一步詳細條款，這也将取替條款書，及随後締結進行整體解決方案所必要的進一步協議。

寶龍地産2023年中報顯示，其現金及等價物為89.47億元，總負債1636億元，短期借貸及長期借貸當期到期部分金額約130.8億元。