年末達標沖刺 | 2024年1月産業運營服務發展報告

觀點指數 年末企業拿地大增，中南高科、聯東5市落子 工業用地成交在12月迎來了2023年最高的一波數據，年末頭部産業園區開發商發力，最後兩個月沖刺完成年度拿地指標。從具體拿地情況來看，報告期内繼續有多家産業運營企業成功拿下産業用地，包括聯東U谷、中南高科、粵浦科技、萬洋衆創城、清控科創、中電光谷等。其中中南高科與聯東U谷更是連續在5個城市拿地。

廣東專精特新企業名單公布，政策推動方向性強 1月6日，據廣東省工業和信息化廳網站信息，廣東省2023年專精特新中小企業最終認定名單出爐。通告顯示，廣東省（不含深圳），共認定5970家企業為2023年專精特新中小企業。入選該名單的廣州企業數量達2274家，在各地市中最多。入選名單企業數量超過100家的地市還有東莞市（978家），佛山市（647家），珠海市（419家），惠州市（362家），中山市（326家），江門市（286家）和汕頭市（109家）。

REITs納入社保投資，二級市場活躍度提升 從交易數據來看，12月國内公募REITs市場整體成交量、成交額有所回升，區間換手率有了較大改善，僅保障性租賃住房REITs的成交金額有所下降。二級市場上，産業園REITs漲跌互現。政策面則傳來重大利好，财政部在12月明确将REITs納入社保基金可投資範圍，REITs市場中長期資金來源進一步擴大。

年末企業拿地大增，中南高科、聯東5市落子

12月，工業用地成交迎來2023年最高的一波數據，頭部産業園區開發商在年末明顯發力，最後兩個月沖刺完成年度拿地指標。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從具體拿地情況來看，報告期内繼續有多家産業運營企業成功拿下産業用地，包括聯東U谷、中南高科、粵浦科技、萬洋衆創城、清控科創、中電光谷等。其中，中南高科與聯東U谷更是連續在5個城市拿地。

12月中下旬，中南高科連續在佛山、常州、德州、台州、洛陽5座城市連獲6宗産業園用地。其中，台州與洛陽均是中南高科年内所獲的第二園，顯示其對兩市未來産業發展的看好。

相較萬洋和聯東，中南高科在2023年拿地較為謹慎，全年拿地有所回落，主要集中在6月和12月兩個重要節點。

值得關注的是，中南高科12月中在佛山高明所摘的地塊是與佛山本地國企空港建投聯合投得，該地塊将建成中南高科·空港建投·智造科創谷。這是中南高科在高明區所建的第二個産業園。此次采取與地方國企合作的方式，能有效分攤建設風險。

這也是近期明顯的拿地趨勢。

如粵浦科技11月在廣州所摘得的地塊就是與廣州知識城集團聯合摘得的，将用于建設粵浦·廣州全球AI賦能中心項目。觀點指數預計未來更多的標準廠房開發商将采取與地方國企合作的方式進行開發，而不似以往單獨承擔園區開發重任。

廣東專精特新企業名單公布，政策推動方向性強

1月6日，據廣東省工業和信息化廳網站信息，廣東省2023年專精特新中小企業最終認定名單出爐。

通告顯示，廣東省（不含深圳），共認定5970家企業為2023年專精特新中小企業。深圳市專精特新中小企業是廣東省專精特新中小企業的組成部分，由深圳市中小企業主管部門認定後自行公布，不在此份名單中。

附件名單顯示，入選該名單的廣州企業數量達2274家，在各地市中最多。入選名單企業數量超過100家的地市還有東莞市（978家），佛山市（647家），珠海市（419家），惠州市（362家），中山市（326家），江門市（286家）和汕頭市（109家）。

中小企業是國民經濟發展中的重要支撐，專精特新中小企業更是中小企業的中堅力量，代表着經濟中專業化、精細化、特色化發展的力量，廣東則是中小企業發展的前沿陣地。

受認定的專精特新企業将受到政策的明顯支持，在産業空間、技術、資本、市場、人才、管理等方面都有針對性的支持政策。

近期，廣東省工業和信息化廳官網發布關于2023年專精特新“小巨人”企業獎補資金安排計劃的公示。公示顯示，面向343家廣東省除深圳外各地市在2023年由工信部新認定的第五批專精特新“小巨人”企業，省财政予以一次性獎補。其中，對珠三角地區每家企業獎補100萬元，對粵東、粵西、粵北地區每家企業獎補120萬元。

各地級市亦有更具體的優惠政策。如在東莞，面向“專精特新”企業放寬廠房購置限制；最高1000萬元專項貸款額度支持“專精特新”企業融資；最高600萬元獎勵“專精特新”企業上市等；大力支持建設“專精特新”産業園，同時對每個“專精特新”産業園給予不少于2000萬元的資金扶持等。

REITs納入社保投資，二級市場活躍度提升

從交易數據來看，12月國内公募REITs市場整體成交量、成交額有所回升，區間換手率有了較大改善，僅保障性租賃住房REITs的成交金額有所下降。反映年末投資者開始布局新一年的投資，對REITs資産的未來有期盼，開始試探性動作。

二級市場上，産業園REITs漲跌互現。其中，博時招商蛇口産業園REIT、華安張江産業園REIT、東吳蘇州工業園區REIT、建信中關村産園REIT四只繼續下跌，其余則恢復上揚态勢。但回升的産業園REITs更可能是此前數月的超跌反彈，而不是基本面的改善，後市需審慎。

另外，博時招商蛇口産業園REIT和華安張江産業園REIT均在12月發布解禁公告，一定程度上助長了跌勢。據了解，兩支産品份額解禁後可流通份額将分别提升24.21%、31.16%。

在現時REITs市場流動性不足的大環境下，份額解禁、定向增發等正常的市場動作都可能造成單一産品走勢的顯著波動。

期内，博時招商蛇口産業園REIT公布了底層資産2023年下半年的經營情況，三項物業資産的出租率都較上半年有所提升，但租金有所走低。

截至2023年12月末，萬海大廈月末時點出租率提升至91.5%，平均月租金為120.41元/㎡/月；萬融大廈月末時點出租率提升至95.57%，平均月租金為102.94元/㎡/月；光明加速器二期月末時點出租率提升至97.37%，平均月租金為51.87元/㎡/月.

政策面則傳來重大利好，财政部在12月明确将REITs納入社保基金可投資範圍， REITs市場中長期資金來源進一步擴大。社保基金的進場預料将顯著穩定國内REITs市場的局面，有效提振市場信心。

另外，國家發改委等五部門在12月末發文支持産權清晰、運營狀況良好的綠色數據中心集群、傳輸網絡、城市算力網、算電協同等項目探索發行REITS。繼續提升公募REITs底層資産類别的豐富度，增添市場活力。